TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Ghislaine CHAUVET LECA

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15269

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KRS

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], réprésenté par son syndic, le Cabinet MASSON, S.A

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Florian PALMIERI de la SELARLU PALMIERI AVOCAT, Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, et par M^e Ghislaine CHAUVET LECA de la SELARLCHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

SA Fancy Frogs, représentée par son mandataire liquidateur, M. [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3] – SUISSE

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15269 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3KRS

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA Fancy Frogs, société étrangère immatriculée en Suisse dans le canton du Valais, a acquis le 19 juin 2013 le lot de copropriété n°17, correspondant à une cave de dépôt commercial d’une superficie d’environ 60m2, d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] a fait assigner la SA Fancy Frogs, représentée par son mandataire liquidateur M. [E] [R], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 05 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du code civil et de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il demande au tribunal de :

— condamner la SA Fancy Frogs au paiement de la somme de 16.385,37 euros au titre des charges dues jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— condamner la SA Fancy Frogs au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SA Fancy Frogs au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SA Fancy Frogs au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La SA Fancy Frogs représentée par son mandataire liquidateur M. [E] [R] a été assignée à personne. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et par la production de l’acte de vente que la SA Fancy Frogs est propriétaire du lot n°17 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er décembre 2015, 24 octobre 2016, 20 novembre 2017, 18 décembre 2018, 20 mars 2019, 10 février 2020, 02 juin 2021, 24 mars 2022, 06 avril 2023 et 16 juillet 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er juillet 2014 au 30 juin 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er juillet 2015 au 30 juin 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 22 novembre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

5,36 euros au titre de « relance mise en demeure facturation copro » en date du 18 avril 2019,

330 euros au titre de « VAC CONTENTIEUX » en date du 27 novembre 2020,

179,60 euros au titre de « ACTAY AFF SDC/ [O] » en date du 17 août 2021,

40 euros au titre de frais de deuxième relance en date du 21 avril 2021,

100 euros au titre de frais de troisième relance en date du 28 juillet 2021,

960 euros au titre de « suivi contentieux » en date du 29 novembre 2021,

150 euros au titre de relance en date du 10 décembre 2021.

Soit un total de 1.764,96 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SA Fancy Frogs, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 16.385,37 euros – 1.764,96 euros soit 14.620,41 euros et non 16.385,37 euros au titre des charges dues jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 1er octobre 2023 inclus, comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SA Fancy Frogs ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 11 décembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.764,96 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant pas le contrat de syndic si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de frais de relance, réalisées le 18 avril 2019, 21 avril 2021, 28 juillet 2021 et 10 décembre 2021.

Ces frais ne sont donc pas retenus, d’autant que n’est pas produit de mise en demeure.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux du 27 novembre 2020, du 17 août 2021 et du 29 novembre 2021 ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 11 décembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SA Fancy Frogs a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières en ce qu’elle fait l’objet d’une procédure de faillite en Suisse.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SA Fancy Frogs, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA Fancy Frogs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] les sommes de:

—  14.620,41 euros au titre des charges dues jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SA Fancy Frogs aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 mai 2025

La Greffière La Présidente