Cour d’appel de [Localité 16]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00012 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DMKO

JUGEMENT

DU 03 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX :

Président : Jennifer HIBOUX, juge placée déléguée en qualité de juge au Tribunal judiciaire de Lisieux suivant ordonnances du Premier Président de la Cour d’appel de Caen en date du 18 novembre 2024 et 14 mars 2025

assistée de [K] [D], auditrice de justice

Assesseurs bailleurs : Monsieur [S] [L] et Monsieur [O] [G]

Assesseurs preneurs : Monsieur [W] [V] et Monsieur [A] [Y]

Greffier : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 14 Mai 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 15]

comparant en personne

PARTIES DÉFENDERESSES

L’UDAF DU CALVADOS, ès qualité de tuteur de Madame [R] [P] veuve [B], Association dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

Madame [R] [P] veuve [B],

domiciliée : chez Maison de Retraite [Localité 20], [Adresse 12]

représentée par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [P] veuve [B] est propriétaire de diverses parcelles agricoles, situées sur la commune de [Localité 22], anciennement appelée [Localité 21]. Son fils, Monsieur [F] [B], exploite une partie de ses terres, selon bail verbal.

Depuis le jugement du 26 novembre 2019, elle est représentée par l’UDAF 14, nommé tuteur, pour ses actes de la vie personnelle et patrimoniale. Elle réside au sein d’un EPHAD.

L’UDAF 14 a indiqué souhaiter vendre le corps de ferme de Madame [R] [P] veuve [B] aux fins de financement du coût de l’institutionnalisation.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, l’UDAF 14, agissant en qualité de représentant légal de Madame [B], a donné congé à Monsieur [F] [B], concernant le bail verbal consenti sur les parcelles agricoles cadastrées section [Cadastre 13], numéro [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10], au 24 décembre 2026, pour raison d’âge, Monsieur [B] ayant à cette date 64 ans révolu.

Par requête parvenue au greffe le 29 novembre 2024, Monsieur [B] a contesté le congé pour âge délivré, en indiquant :

que des parcelles concernées par le bail étaient citées alors qu’elles n’étaient pas louées (notamment parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 6]), qu’aucune mention de surface n’était indiquée, qu’une erreur dans la date de début du bail existait, ce qui portait atteinte à son droit de bénéficier d’une parcelle de subsistance.

Le 5 mars 2025, les parties se sont présentées à l’audience de conciliation, Madame [R] [P] veuve [B] étant représentée par son tuteur, l’UDAF du Calvados. Aucune conciliation n’a été possible et l’affaire a été renvoyée en audience de jugement le 14 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [B] a comparu en personne, Madame [B] représentée par l’UDAF, par l’intermédiaire de son conseil.

Monsieur [B] a repris les arguments de sa requête, sauf à reconnaître qu’étant propriétaire lui-même de terres agricoles qu’il exploite sur la commune de [Localité 19], pour un total de 5 ha 63 a 67 ca, il ne pouvait prétendre au maintien de son bail sur le fondement de la parcelle de subsistance prévue à l’article L.411-64 du Code rural.

Il soutient que son bail rural porte sur une partie la parcelle OA [Cadastre 8] (J [Cadastre 2] pour 3 ha 27 a 51 ca et K08 pour 1 ha 70 a 15 ca), avec les bâtiments, et ce depuis le 1er janvier 2014, date à laquelle le bail de Monsieur [X] a cessé. Auparavant, il exploitait uniquement la partie « A » de la parcelle [Cadastre 8], repris par la suite par sa mère, non louée à ce jour. Son bail rural ayant commencé le 1er janvier 2014, la date du congé pour âge ne peut être pour le 24 décembre 2026. Il indique souhaiter quitter les terres à l’âge de 67 ans, soit en 2029, et rappelle qu’il verse régulièrement les loyers à sa mère, désormais par l’intermédiaire de son tuteur. Il précise qu’il n’est exploitant agricole que depuis 2002.

Madame [B], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite, sous le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire :

à titre principal que Monsieur [B] soit débouté de sa contestation de congé, et à défaut de libération volontaire le 24 décembre 2026 ordonner son expulsion, à titre subsidiaire, dire que le congé prendre effet le 31 décembre 2028, en toute hypothèse, exclure de l’assiette du bail rural l’ensemble des surfaces bâties sur le sol de la parcelle, commune de [Localité 22], cadastrée section A [Cadastre 8], et condamner Monsieur [B] aux dépens de l’instance.

En substance, le tuteur de Madame [B] expose que son fils échoue à apporter la preuve du début du bail verbal au 1er janvier 2014 comme il le prétend. Son tuteur précise que Madame [B] est âgée de 96 ans, qu’elle n’a plus aucune possession de ses moyens, de sorte qu’aucune information n’a pu être donnée sur le début de ce bail verbal. Madame [B] ayant cessé son activité agricole le 24 décembre 1996, son tuteur indique que le bail verbal de Monsieur [B] a nécessairement commencé le 25 décembre 1996, Monsieur [B] échouant à apporter la preuve contraire.

En réponse, Madame [B] expose qu’aucune disposition du code rural n’impose la mention dans le congé de la désignation des parcelles et qu’en tout état de cause, en cas de bail rural ayant commencé le 1er janvier 2014, le congé n’est pas nul, mais ses effets devraient seulement être reportés à la date d’échéance soit le 31 décembre 2028.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur le contenu et le début du bail rural

L’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime indique en son 1er alinéa que les contrats de baux ruraux doivent être écrits, l’alinéa 2 de l’article précisant cependant qu’à défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

L’article L. 411-1 du même code prévoit en son dernier alinéa que la preuve des baux ruraux peut-être apportée par tout moyen.

Selon l’article 9 du code de procédure pénale, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties s’accordent à dire qu’un bail verbal a été conclu entre mère et fils. Chacun se prévalant d’une date différente, il convient d’examiner les éléments apportés de part et d’autre, étant rappelé que Monsieur [B] est le contestataire du congé pour reprise et supporte la charge définitive de la preuve.

Monsieur [B] explique avoir d’abord loué la partie A165 pour 2 ha 79 a 30 ca puis à compter du 1er janvier 2014 uniquement les parcelles A [Cadastre 8] J [Cadastre 2] et A [Cadastre 8] K08 pour un total de 4 ha 97 a 66 ca. Il reconnaît qu’il laisse aujourd’hui paître ses bêtes sur la partie de 2 ha 79 a 30, non donnée à bail à ce jour, mais sans posséder de bail.

Monsieur [B] justifie d’un début d’activité agricole sous la forme d’un entrepreneur individuel au 22 juillet 2002. Il ne justifie pas de son activité antérieure de sorte qu’il est impossible de savoir si Monsieur [B] n’exploitait pas antérieurement sous une autre forme.

Il prétend avoir passé un bail avec sa mère à la suite du départ de Monsieur [X]. Le bail rural produit entre Madame [B] et Monsieur [X] a été conclu le 21 décembre 1996, soit au moment du départ en retraite de Madame [B]. Il porte sur une partie de section « A [Cadastre 5], [Localité 18] », correspondant manifestement selon les parties à une partie de la parcelle [Cadastre 8] litigieuse. Le bail est raturé sur cette partie, sans qu’il soit impossible de savoir si la partie raturée, concernant la contenance des terres A [Cadastre 5] [Localité 18], l’a été a posteriori ou par les parties au moment de la signature du bail. En tout état de cause, concernant cette partie, il est précisé que « la partie de la parcelle section A [Cadastre 5] donnée à bail est celle qui se trouve au Nord-Ouest du chemin d’accès au corps de ferme de Monsieur et Madame [B] ». Malgré un examen minutieux des pièces des parties, le Tribunal n’est pas en mesure de connaître avec certitude la partie de parcelle louée à Monsieur [X] à la seule lecture de ce bail, étant rappelé que les noms et numéros de parcelles utilisées par les parties en décembre 1996 ne correspondent en rien aux références cadastrales actuelles.

En revanche, il peut être affirmé avec certitude que Monsieur [X] ne louait aucun des bâtiments agricoles alors que Monsieur [B] prétend que son bail porte sur l’ensemble des bâtiments en plus des deux parcelles. Dans ces conditions, Monsieur [B] fait preuve d’une contradiction de motifs et n’apporte pas la preuve d’un bail sur les propriétés bâties.

Le relevé d’exploitation MSA fourni au 17 janvier 2014 évoque une exploitation de 2 ha 79 a 30 ca, nommée B 08 PP, par Monsieur [B]. Il n’est pas fourni le relevé d’exploitation 2015. Le relevé d’exploitation du 9 mai 2016 indique effectivement que Monsieur [B] exploite désormais les parties J [Cadastre 2] et K [Cadastre 3] de la parcelle A [Cadastre 8], pour un total de 4ha 97a 66ca. Ces relevés n’évoquent pas autre chose qu’une modification des terres exploitées, sans que la MSA ne soit en charge de vérifier l’existence et le contenu du bail déclaré par l’exploitant, Monsieur [B] étant d’ailleurs dans l’impossibilité de justifier qu’au 17 janvier 2014 ses déclarations portaient sur une parcelle qui dit ne plus exploiter depuis le 1er janvier 2014.

Monsieur [B] n’apporte aucune autre preuve à l’appui de ses prétentions et notamment preuve du paiement des fermages antérieurement à la mesure de tutelles, un état des lieux d’entrée, etc.

Le représentant de Madame [B] ne justifie aucunement d’autres éléments probants et explique son choix de date par la mise à retraite agricole de celle-ci.

Néanmoins, la charge de la preuve incombant à Monsieur [B], il doit être constaté que ce dernier échoue à apporter la preuve du contenu exact de son bail rural et d’une date certaine au 1er janvier 2014. Dans ces conditions, la date du congé retenue (26 décembre 2026) apparaît comme valide, et Monsieur [B] devra avoir laissé vide de toute occupation les terres exploitées à cette date, sous peine d’expulsion.

Sur la validité du congé et de ses effets

Selon l’article L.411-64 du Code rural et de la pêche maritime : « le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application du V de l’article L. 732-39. Si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :

— soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ;

— soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.

A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent. »

L’article L.411-47 du même code prévoit que : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. »

En l’espèce, Monsieur [B] indique que des parcelles non louées sont citées par le congé. Cet élément, qui s’explique par la nature orale du bail et l’absence de possibilité d’échanger directement avec Madame [B] sur ses affaires, n’a pu induire Monsieur [B] en erreur, comme en témoigne son recours, les bonnes parties de parcelles ayant été citées et Monsieur [B] étant parfaitement au clair sur ce qu’il déclare exploiter à la MSA.

Il indique également qu’aucune mention de surface n’est indiquée. Or, aucun des articles précités ne fait référence à cette exigence.

Enfin, s’agissant de la date de début de bail, il a été jugé que Monsieur [B] n’apportait pas la preuve contraire.

Sur les autres points, il n’existe aucune contestation ou irrégularité manifeste soulevée par le Tribunal paritaire.

Dans ces conditions, le congé donné à Monsieur [B] le 17 septembre 2024 est valide et Monsieur [B] devra avoir quitté les terres visées dans le congé à la date du 24 décembre 2026, sous peine d’en être expulsé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile indique que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de plein droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [R] [P] veuve [B], représentée par son tuteur, l’UDAF du Calvados ;

DEBOUTE Monsieur [F] [B] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

CONSTATE que le bail verbal conclu entre Madame [R] [P] veuve [B] et Monsieur [F] [B] ne porte sur aucune des surfaces bâties sur le sol de la parcelle A [Cadastre 8] située à [Localité 22] (14) ;

DIT que le congé pour reprise donné par Madame [R] [P] veuve [B], représentée par son tuteur, à Monsieur [F] [B] le 17 septembre 2024 est valide et produira tous ses effets ;

DIT qu’en conséquence Monsieur [F] [B] devra libérer les parties de parcelles A [Cadastre 8] situées à [Localité 22] exploitées au plus tard le 24 décembre 2026 et qu’à défaut il pourra en être expulsé selon les procédures habituelles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe, et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La Greffière La Présidente