TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] CCC

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/06019

N° Portalis 352J-W-B7H-CZT6U

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

25 avril 2023

Expertise :

Madame [Y] [M]

[Adresse 10]

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2025

DEMANDERESSE

Société LE CROISSANT

(SARL)

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Géraldine HANNEDOUCHE de la SELARL D & H Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0031

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES CEDRES

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par M^e Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0087

Décision du 13 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/06019 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZT6U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors des débats et de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2003 tel que modifié par les avenants du 29 juillet 2003 et du 8 décembre 2006, la S.C.I LES CÈDRES a donné à bail commercial, en renouvellement, à Mme [N] [I] aux droits de laquelle vient la S.A.R.L LE CROISSANT des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 17] dans le 2e arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 avec échéance au 31 décembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 37.000 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués qu’un commerce de bar, brasserie, restaurant, plats à emporter et traiteur, à l’exception de toutes autres activités, même annexes, qui sont interdites. »

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2012, la S.A.R.L LE CROISSANT a fait signifier à la S.C.I LES CÈDRES une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter de l’expiration du bail précédent et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 37.800 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 octobre 2012, la S.C.I LES CÈDRES a fait signifier à la S.A.R.L LE CROISSANT son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013 pour une nouvelle durée de dix années, moyennant un loyer annuel en renouvellement de 100.000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 24 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux, près le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, fixé à la somme de 69.000 euros par an et en principal à compter du 1er janvier 2013, le prix du loyer du bail renouvelé depuis cette date.

Par un arrêt du 6 décembre 2017 tel que rectifié par l’arrêt du 11 avril 2018, la cour d’appel de [Localité 17] a, en substance, dit que le bail expiré a une durée contractuelle de dix ans, dit qu’il n’est pas soumis aux règles du plafonnement, et a fixé à la somme de 53.600 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, pour une durée de neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 12 septembre 2022, la S.C.I LES CÈDRES a donné congé à la S.A.R.L LE CROISSANT pour le 31 mars 2023 avec refus de renouvellement du bail, et refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, pour les motifs suivants :

— retards réitérés dans le paiement de ses loyers ;

— manquement à l’obligation de paiement des loyers, charges et accessoires ;

— manquement à l’obligation de justifier de sa souscription à une assurance.

Par le même acte, la S.C.I LES CÈDRES a mis en demeure la S.A.R.L LE CROISSANT :

— de lui payer la somme totale en principal de 78.722,84 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 30 juin 2022, outre les intérêts, dans le délai d’un mois du présent acte ;

— et de lui transmettre dans le même délai les attestations d’assurance pour son exploitation dans les locaux loués des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2023, la S.A.R.L LE CROISSANT a fait assigner la S.C.I LES CÈDRES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition au congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction, de voir fixer son indemnité d’éviction à la somme de 1.272.393 euros et de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer versé mensuellement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, la S.A.R.L LE CROISSANT demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger qu’aucun des motifs invoqués par la S.C.I LES CÈDRES dans son congé n’est grave ou légitime de nature à la priver du droit à indemnité d’éviction ;

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.272.393 euros, à parfaire ;

— condamner la S.C.I LES CÈDRES à lui verser une indemnité d’éviction d’un montant de 1.272.393 euros, à parfaire ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer versé mensuellement ;

Subsidiairement,

— débouter la S.C.I LES CÈDRES de l’ensemble de ses demandes au titre de la résiliation judiciaire du bail commercial à effet du 1er janvier 2013 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui donner acte qu’elle s’en rapporte sur le principe de la nomination d’un expert mais que cette nomination devra intervenir aux frais avancés de la SCI LES CÈDRES ;

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I LES CÈDRES à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce :

— que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par la S.C.I LES CÈDRES se fonde sur trois motifs qui ne sont ni graves, ni légitimes et que toute justification ou régularisation réclamée a été apportée par ses soins, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du congé ;

— que s’agissant des retards réitérés dans le paiement des loyers, la S.C.I LES CÈDRES n’a jamais fait délivrer de commandement de payer et ces retards résultent de la délivrance tardive des avis d’échéance ; que la S.C.I LES CÈDRES a effectué régulièrement des erreurs dans les avis d’échéance et que les montants dans les avis d’échéance ont varié selon l’indexation annuelle du loyer ; que les dates de réception des paiements indiqués sur le décompte sont purement déclaratives et ne peuvent établir la réalité des retards allégués ;

— que s’agissant du défaut de paiement des loyers, charges et accessoires, et du défaut d’assurance, elle s’est conformée à la mise en demeure formulée dans le mois de la délivrance du congé, de sorte que ces motifs ne peuvent constituer des motifs graves et légitimes fondant le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction ;

— que les retards de paiement des loyers n’étant pas établis, ils ne sauraient constituer un manquement contractuel grave justifiant une telle résiliation, étant précisé qu’elle est à jour du paiement de l’ensemble des loyers, charges et accessoires.

— que le congé délivré le 12 septembre 2022 a entraîné la perte de son fonds de commerce, ce qui lui ouvre droit à une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la S.C.I LES CÈDRES demande au tribunal de :

— Débouter la S.A.R.L LE CROISSANT de ses demandes ;

A titre principal,

— valider le congé sans offre de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction du 12 septembre 2022 ;

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués situés [Adresse 5], avec si nécessaire l’intervention d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du preneur ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la S.A.R.L LE CROISSANT bénéficierait d’un droit au renouvellement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à effet du 1er janvier 2013 ;

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués situés [Adresse 5], avec si nécessaire l’intervention d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls des preneurs ;

A titre infiniment subsidiaire dans l’hypothèse où la présente juridiction venait à considérer que la S.A.R.L LE CROISSANT bénéficie d’un droit au renouvellement et que les impayés persistants ne constituent pas un motif grave et légitime de résiliation judiciaire du bail commercial,

— débouter la S.A.R.L LE CROISSANT de sa demande tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction sur la base d’un rapport amiable non contradictoire ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

*visiter les lieux sis [Adresse 4], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la S.A.R.L LE CROISSANT ;

*rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L LE CROISSANT à compter du 1er avril 2023 ;

En toute hypothèse,

— condamner la S.A.R.L LE CROISSANT au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce :

— que les retards réitérés dans le paiement des loyers constituent un motif grave et légitime permettant de refuser le droit à une indemnité d’éviction ; que selon son décompte, la S.A.R.L LE CROISSANT a payé de façon réitérée en retard les loyers, charges et accessoires, et que les avis d’échéance ne sont pas une condition de paiement des échéances de loyers, charges et accessoires qui demeurent payables et dus ;

— que le paiement des dettes locatives avec retard, constituent une infraction grave aux clauses du bail qui justifie sa résiliation ;

— que le présent tribunal ne peut fixer l’indemnité d’éviction de la S.A.R.L LE CROISSANT, en l’absence d’éléments fournis par ses soins, et sur la seule considération des calculs effectués par le preneur.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience à juge unique du 10 février 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger », « juger », de « donner acte » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose en son alinéa 1 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement.

Il résulte de l’article L.145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ; que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l’article L. 145-17 I.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime, c’est-à-dire d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

Un congé dépourvu de motif, insuffisamment motivé ou dont le motif est injustifié a les effets d’un congé avec refus de renouvellement comportant pour le bailleur l’obligation de payer l’indemnité d’éviction.

Il est de même constant que si le preneur a régularisé sa situation dans le délai d’un mois, les griefs invoqués par le bailleur ne sont plus de nature à priver le locataire de l’indemnité d’éviction à laquelle le refus de renouvellement lui ouvrait droit.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2022, la S.C.I LES CÈDRES a donné congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à la S.A.R.L LE CROISSANT en invoquant trois motifs présentés comme graves et légitimes. Ledit acte reprend dans son intégralité l’alinéa 1 de l’article L.145-17 du code de commerce et précise les motifs invoqués. La S.C.I LES CÈDRES met en demeure dans le même acte la S.A.R.L LE CROISSANT de faire cesser les trois infractions au bail.

Il convient d’étudier successivement les trois motifs invoqués, à savoir : le défaut de paiement des loyers, charges et accessoires, le défaut d’assurance et enfin les retards réitérés dans le paiement des loyers par la S.A.R.L LE CROISSANT.

S’agissant du défaut de paiement des loyers, charges et accessoires, la S.C.I LES CÈDRES a mis en demeure la S.A.R.L LE CROISSANT de lui régler un arriéré de dettes locatives d’un montant de 78.722,84 euros TTC, selon décompte arrêté au 2e trimestre 2022 dans un délai d’un mois à compter de la signification du congé du 12 septembre 2022.

Il ressort de l’examen du décompte que celui-ci ne prend pas en compte la somme de 22.912,64 euros correspondant au règlement par chèque effectué par la S.A.R.L LE CROISSANT pour le 2e trimestre 2022 et encaissé par la S.C.I LES CÈDRES le 13 juillet 2022, tel que cela ressort de l’extrait du relevé de compte bancaire de la S.A.R.L LE CROISSANT au 30 juillet 2022.

En outre, par courrier avec avis de réception du 7 octobre 2022, notifié le 10 octobre 2022, la S.A.R.L LE CROISSANT a adressé à la S.C.I LES CÈDRES un chèque d’un montant de 55.810,20 euros correspondant au solde restant de l’arriéré locatif et ce, avant l’expiration du délai d’un mois de mise en demeure. La cause de la mise en demeure relative au défaut des loyers est donc éteinte avant la fin du délai de mise en demeure.

Il en résulte que le défaut de paiement des dettes locatives qui n’est plus caractérisé à l’échéance de la mise en demeure, ne saurait constituer, en l’espèce, un motif légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

S’agissant du défaut d’assurance, la S.C.I LES CÈDRES a mis en demeure la S.A.R.L LE CROISSANT de lui transmettre dans un délai d’un mois à compter du 12 septembre 2022 les attestations d’assurance pour son exploitation dans les locaux loués des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, conformément au contrat de bail.

Par courrier avec avis de réception du 7 octobre 2022, la S.A.R.L LE CROISSANT, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis une attestation de son assurance datée du 12 septembre 2022 dont il ressort que la S.A.R.L LE CROISSANT a assuré en continu l’exploitation de son commerce dans les locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 19], depuis le 27 mars 2016 jusqu’au 26 mars 2023. La S.C.I LES CÈDRES ne conteste pas ce point.

Il appert que le défaut d’assurance invoqué par la S.C.I LES CÈDRES n’est pas en l’espèce caractérisé, et ne saurait donc constituer un motif légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

S’agissant des retards réitérés dans le paiement des loyers, le contrat de bail du 29 juillet 2003 met à la charge de la S.A.R.L LE CROISSANT de payer un loyer annuel en principal hors contribution annuelle sur le revenu locatif, hors taxes et hors charges de 37.000 euros, payable trimestriellement à terme civil échu, en quatre versements égaux, le premier jour de chaque trimestre. Elle est également redevable d’un forfait de charge à 500 euros hors taxes, payable trimestriellement sur appel trimestriel. Selon la clause 6) du contrat de bail précité, le loyer sera révisé automatiquement, sans notification préalable, tous les ans lors de la facturation du 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L LE CROISSANT, le bail ne met aucunement à la charge de la S.C.I LES CÈDRES l’obligation de lui délivrer des avis échéances conditionnant l’exigibilité des loyers. L’émission de l’avis d’échéance n’est donc pas une condition requise pour considérer les dettes locatives exigibles, l’exigibilité découlant du seul bail.

La S.A.R.L LE CROISSANT a, à ce titre, l’obligation, de payer ses loyers trimestriellement à terme civil échu, le premier jour de chaque trimestre, soit chaque année le 1er avril, le 1er juillet, le 1er octobre et le 1er janvier.

Il ressort du décompte arrêté au 30 juin 2022 qui, à défaut de décompte alternatif, fait foi, notamment ce qui suit :

— pour l’année 2014 : le loyer du 2e trimestre a été payé le 9 juillet 2014, celui du 3e trimestre le 3 octobre 2014 et celui du 4e trimestre, le 20 décembre 2014 ;

— pour l’année 2015 : le loyer du 1er trimestre 2015 a été payé le 31 mars 2015 et celui du 4e trimestre le 12 janvier 2016 ;

— pour l’année 2016 : le loyer du 1er trimestre 2016 a été payé le 21 avril 2016, celui du 3e trimestre le 10 octobre 2016 et celui du 4e trimestre 2016 le 12 janvier 2017 ;

— pour l’année 2017 : le loyer du 1er trimestre 2017 a été payé le 20 avril 2017 et celui du 4e trimestre 2017 le 25 janvier 2018;

— pour l’année 2018 : le loyer du 1er trimestre 2018 a été payé le 16 avril 2018 et le 21 juin 2018, celui du 2e trimestre le 30 juillet 2018, celui du 3e trimestre 2018 les 20 octobre 2018 et 17 décembre 2018 et celui du 4e trimestre 2018 le 27 janvier 2019 ;

— pour l’année 2019 : le loyer du 1er trimestre 2019 a été payé le 18 avril 2019, celui du 4e trimestre le 13 janvier 2020, celui du 1er trimestre 2020 le 13 avril 2020, celui du 4e trimestre 2020 le 13 janvier 2021 et celui du 2e trimestre 2021 le 15 juillet 2021.

Il résulte de ce qui précède que les paiements ont été effectués tardivement par la S.A.R.L LE CROISSANT et ce, de façon réitérée, en infraction avec les stipulations du bail.

Toutefois, la S.C.I LES CÈDRES n’établit pas qu’après sa mise en demeure du 12 septembre 2022, la S.A.R.L LE CROISSANT a persisté dans son manquement à l’obligation de paiement des loyers à terme échu et sans retard, le décompte versé étant arrêté au 30 juin 2022, soit antérieurement à la délivrance de la mise en demeure datée du 12 septembre 2022.

En outre, il résulte de ce qui précède que la S.A.R.L LE CROISSANT se conforme à son obligation de paiement des loyers depuis la mise en demeure du 12 septembre 2022.

Dès lors, en l’absence de démonstration du maintien du manquement allégué, le motif invoqué de retard réitéré dans le paiement des loyers par la S.A.R.L LE CROISSANT ne saurait constituer un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que la S.C.I LES CÈDRES ne justifie pas de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement et d’offre d’indemnité d’éviction, de sorte que le congé avec refus de renouvellement précité a les effets d’un congé avec refus de renouvellement comportant pour le bailleur l’obligation de payer l’indemnité d’éviction.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1184 ancien dudit code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d’un contrat un manquement contractuel d’une gravité suffisante.

En l’espèce, pour les motifs précédemment énoncés, les manquements allégués par le bailleur ne présentent pas le caractère de gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du bail, la S.A.R.L LE CROISSANT s’étant conformée à l’ensemble de ces obligations après mise en demeure délivrée par la S.C.I LES CÈDRES le 12 septembre 2022.

Par conséquent, la S.C.I LES CÈDRES sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En l’absence d’une telle résiliation, doit être maintenu le droit à indemnité d’éviction de la S.A.R.L LE CROISSANT, suite au congé du 12 septembre 2022, lequel a pour effet de résilier le bail au 31 mars 2023 à minuit.

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation, soit à la valeur locative.

En application dudit article la demande d’expulsion formée par le bailleur ne saurait prospérer, le preneur ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Il y a également lieu à fixation d’une indemnité d’occupation statutaire.

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction due au locataire évincé comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la valeur marchande du fonds de commerce et la détermination d’une perte ou d’un transfert du fonds de commerce du preneur résultant de son éviction étant les éléments déterminants de la fixation de l’indemnité d’éviction, et la valeur locative étant l’élément essentiel pour la fixation de l’indemnité d’occupation due au bailleur, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont les modalités seront précisées au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.R.L LE CROISSANT qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe,

Dit que le congé délivré le 12 septembre 2022 avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction est dénué de motifs graves et légitimes ;

Dit que la S.A.R.L LE CROISSANT a droit à une indemnité d’éviction ;

Dit que par l’effet dudit congé délivré le 12 septembre 2022 le bail renouvelé au 1er janvier 2013, portant sur les locaux situés [Adresse 6] [Localité 18], a été résilié à effet du 31 mars 2023 à 00h00;

Dit que la S.C.I LES CEDRES a droit à une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er avril 2023;

Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

commet : Madame [Y] [M]

[Adresse 10]

[Courriel 15]

Téléphone :[XXXXXXXX01]

en qualité d’expert avec mission :

— de se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— de visiter les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 17] dans le [Localité 8], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire ;

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant

a – de l’indemnité d’éviction dans le cas :

—  1°) d’une perte du fonds: valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial ;

2°) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d 'un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;

B – de l’indemnité d’occupation statutaire due par le preneur pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à leur libération effective; sur les bases utilisées en matière de fixation de loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus.

Dit que l’expert commis procédera a sa mission les parties dûment convoquées ; qu’ il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés; qu’il dressera de ses opérations dans son rapport qui sera déposé au service de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2026.

Fixe à la somme de 5,000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, que la S.A.R.L LE CROISSANT sera tenue de consigner à la Régie du Tribunal Judiciaire de Paris d’ici au 4 juillet 2025 inclus, faute de quoi la désignation de l’expert deviendra caduque et privée de tout effet.

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 4 septembre 2025 à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Réserve les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 17] le 13 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Jean-Christophe DUTON

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,

[Localité 12]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

[Adresse 14], 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 20]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX016] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;