TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00026 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YJZH

Jugement du 04 Mars 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Maître [L] [O] de la SELARL B2R & ASSOCIÉS – 781

Maître [E] [W] de la SELARL [W] AVOCATS ASSOCIES – 667

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Mars 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière, lors du délibéré

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL VILLEURBANNE CHARPENNES CHARLES HERNU,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine ROUSSEAU de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. JERAL,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard BERTRAND de la SELAS LAMY-LEXEL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 15 mai 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VILLEURBANNE CHARPENNES CHARLES HERNU a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SCI JERAL aux fins de :

— fixer à la somme de 75 000 € par an HT et hors charges, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties

— à titre subsidiaire, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués

— dire que les frais d’expertise seront préfinancés par moitié par chacune des parties.

Par jugement en date du 5 décembre 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal après avoir rappelé que les locaux en cause étaient affectés à l’exploitation d’une agence bancaire, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [G] [Z] pour fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023.

L’expert a déposé son rapport le 24 mai 2024.

Dans son mémoire après expertise la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VILLEURBANNE CHARPENNES CHARLES HERNU demande au juge des loyers commerciaux de :

— à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier

2023 à la somme de 74 588 € hors taxes et hors charges /an (coefficient de 0,2 pour

les locaux accessoires de la zone 2 et coefficient de 0,4 pour les locaux accessoires de la zone 1)

— à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 75 988 € hors taxes et hors charges / an, (coefficient de 0,3 pour les locaux accessoires de la zone 2, et coefficient de 0,4 pour les locaux accessoires de la zone 1)

— à titre plus subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 78 506 € hors taxes et hors charges /an, (coefficient de 0,2 pour les locaux accessoires de la zone 2, et homologation du rapport, soit coefficient de 1 pour les locaux accessoires de la zone 1)

— à titre plus subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 80 188 € hors taxes et hors charges /an, (coefficient de 0,3 pour les locaux accessoires de la zone 2, et homologation du rapport, soit coefficient de 1 pour les locaux accessoires de la zone 1)

— à titre plus subsidiaire fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 81 600€ hors taxes et hors charges /an (homologation du rapport de l’expert),

— Condamner la SCI JERAL à restituer le trop-perçu sur les loyers encaissés, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance

— Condamner la SCI JERAL au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI JERAL entend pour sa part dans son mémoire que :

— le loyer soit fixé à la somme annuelle de 96 000 € Hors Taxes et Hors Charges à compter du 1er janvier 2023

— la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VILLEURBANNE CHARPENNES CHARLES HERNU soit condamnée au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

— le local étudié se situe au sein d’un immeuble contemporain (1988-1989). La configuration des locaux est régulière. On constate un linéaire de façade sur la place d’environ 19 m. Le local est en bon état d’entretien. Il bénéficie de locaux traversants avec un éclairage naturel. La [Adresse 6] est un important croisement de moyen de transport à La frontière avec le [Localité 2]. Elle est rejointe par les axes routiers suivants : le [Adresse 4] (+ piste cyclable) / la [Adresse 10] / la [Adresse 9] (+ piste cyclable) / la [Adresse 7] (+ piste cyclable) / la [Adresse 11] / la [Adresse 8]. Les dessertes en transports en commun son nombreuses : la station de métro [Adresse 3], les lignes A et B, le tramway- arrêt [Adresse 3], les lignes Ti et T4, la ligne de bus C2, arrêt Charpennes. L’environnement commercial de la [Adresse 6] est soutenu avec divers commerces et l’Agence du Crédit Mutuel. La [Adresse 6] ressort donc comme un espace commercial essentiellement de transit, sans une grande attractivité en tant que lieu de vie

— les parties se sont accordées sur une surface globale des locaux de 387 m2

L’expert a réparti les surfaces selon trois zones :

• Place – zone 1

• Centre – zone 2

• Cour – zone 3

Faisant application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (mars 2017) pour appliquer la Méthode Générale de Pondération (centre-ville, boutiques jusqu’à 600 mètres carrés utiles), l’expert judiciaire a retenu une surface pondérée arrondie à 286 m2, soit façade place – zone 1 pondération de 1, centre zone 2 pondération de 0,8, cour, zone 3, pondération de 0,6

Outre centre, locaux sociaux et réserves, zone 4, pondération de 0,4.

Attendu que les coefficients de pondération appliqués par l’expert au fonds de commerce considéré sont conformes aux préconisations de la charte de l’expertise et n’apportent aucune correction de la part du tribunal, sauf en ce qui concerne les locaux annexes, qui seront pondérés globalement à 0,25.

Qu’au vu de ces éléments il convient de retenir une surface pondérée totale de 278 m2 (13,5 m2p pour les locaux annexes).

Attendu s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, que l’expert a retenu notamment les éléments de comparaison résultant du rapport Lamy au 20 juillet 2022 (6 offres de location), deux loyers de renouvellements judiciaires, deux nouvelles locations dans le secteur et un bail amiable.

Que Monsieur [Z] a dès lors retenu à juste mesure une valeur locative statutaire de 280 € /m2 que le tribunal décide de retenir.

Que l’évaluation pour les 4 parkings extérieurs, soit 900 € n’a pas fait l’objet de contestations.

Que la valeur locative de renouvellement s’élève dès lors à 81 440 € ( 278m2p x 280 € = 77 840 ) + (4 x 900 = 3 600 €)

Attendu par ailleurs que le bail commercial n’est pas soumis à la TVA et que en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur la contribution annuelle sur les revenus locatifs, soit 2,5% du montant du loyer.

Que la CAISSE DU CREDIT MUTUEL en tant qu’établissement de mutuelle, n’est pas assujettie à la TVA et que conformément aux dispositions de l’article 234 duo decies du Code général des impôts, le bailleur est ainsi tenu de s’acquitter de la taxe de contribution annuelle sur les revenus locatifs fixée à 2,5% du montant du loyer.

Que compte tenu de la spécificité du statut fiscal du preneur, les loyers étant généralement facturés en TVA, les parties ont contractuellement entendu que cette contribution serait à la charge du preneur, en sus du loyer.

Que le bail rappelle expressément que en sus du loyer, le Preneur versera au Bailleur :

—  10 % du montant du loyer, soit six mille (6.000) euros par an, au titre des charges locatives, à titre forfaitaire, et comprenant notamment toutes les charges de copropriété ou toutes les charges dues par le Bailleur et récupérables par le Preneur. II est précisé en tant que de besoin que les consommations d’eau et d’électricité sont à la charge du Preneur.

—  2,5 % du montant du loyer, soit mille cinq cents (1.500) euros, au titre de la contribution représentative des loyers.

Que seule la taxe foncière sera à la charge du Preneur.

Qu’il s’en suit que la somme versée par le preneur au titre de la contribution représentative des loyers ne constitue pas un élément de la valeur locative, une charge supportée par le Preneur.

Que compte tenu de ces éléments il convient de fixer le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 81 440 € ( 278m2p x 280 € = 77 840 ) + (4 x 900 = 3 600 €).

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par les demandes manifestement exagérées tant de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL VILLEURBANNE CHARPENNES CHARLES HERNU que de la SCI JERAL qui souhaitait que le nouveau loyer annuel soit porté à la somme de 75 000 € pour la première et à 96 000 € pour la seconde, il convient de faire masse des dépens et de les condamner chacun pour moitié, en ce compris les frais d’expertise.

Que les demandes en article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Qu’il n’y a pas lieu de l’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, compte tenu de l’ancienneté du renouvellement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

FIXE à la somme de 81 440 € ( 278m2p x 280 € = 77 840 ) + (4 x 900 = 3 600 €) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d’arriéré, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l’article 1154 du Code civil ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

FAIT masse des dépens et CONDAMNE chaque partie pour moitié, en ce compris les frais d’expertise

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT