TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00613

N° RG 25/02619 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NJJE

AFFAIRE :

[P]

C/

[L]

[F]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Catherine MISSUC, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. [L] & Mme [F]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P]

né le 14 Juin 1999 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

434 chemin de Vaumianes

83590 GONFARON

représenté par M^e Catherine MISSUC, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [L]

15 rue de La Républisue

83390 CUERS

non comparant, ni représenté

Madame [W] [F]

15 rue de la République

83390 CUERS

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 décembre 2023, Monsieur [J] [P] a consenti à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] un bail à usage d’habitation portant sur un logement meublé situé 15 Rue de la République – Rez-de-chaussée – 83390 CUERS, moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 700,00 euros.

Par courrier recommandé en date du 06 juin 2024, Monsieur [J] [P] a fait délivrer, par la voix de son Conseil, un congé pour reprise à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], motivé par sa volonté de le reprendre pour l’occuper à titre personnel et en résidence principale, à effet au 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2024, Monsieur [J] [P] a fait signifier la lettre de congé pour reprise à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [J] [P] a fait signifier à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme totale de 2 340,86 euros au titre des impayés locatifs arrêtée au 04 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 17 avril 2025, Monsieur [J] [P] a fait assigner Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de :

Juger régulier le congé pour reprise délivré à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] le 03 septembre 2024 ; Déclarer par conséquent que Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] sont déchus, depuis le 27 décembre 2024, de tout droit d’occupation des locaux objet du contrat de bail du 27 décembre 2023 ; En conséquence :

Ordonner l’expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ; Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 2 400 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au mois d’avril 2025, à parfaire, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 700 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux loués ; Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ; En tout état de cause ;

Déclarer acquise la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail d’habitation du 27 décembre 2023 liant Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à Monsieur [J] [P] pour l’occupation du logement pris à bail ; Prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux occupés indument, et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant procéder à l’ouverture des portes, au besoin avec le concours de la force publique, à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 2 400 euros arrêtée au mois d’avril 2025, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, outre les intérêts et frais dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu’à la signification de la décision à intervenir ;Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que les locataires auraient dû payer en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 700 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux matérialise par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; Condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 18 avril 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 7 et 15-I de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1231-1 et 1728 du code civil, il expose que le congé pour reprise a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] le 03 septembre 2024, à effet au 27 décembre 2024. Il ajoute que le contrat de bail liant les parties est également résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers. Enfin, il fait valoir que le maintien dans les lieux des locataires sans droit ni titre, lui cause un préjudice tenant au fait qu’il ne peut habiter dans son bien et qu’il est contraint d’être hébergé chez sa sœur.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [J] [P] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il précise que les impayés s’élèvent à la somme de 5 200 euros au mois d’août 2025.

Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour reprise et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par le bailleur aux locataires, l’a été une première fois par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 juin 2024. Toutefois, les plis n’ayant pas été réclamés, il leur a fait signifier ledit congé par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2024, à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et à effet au 27 décembre 2024. Ce faisant, il apparaît que Monsieur [J] [P] a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, s’agissant du préavis de trois mois. De plus, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif allégué ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui s’avère en l’espèce être le bailleur lui-même.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] se sont maintenus dans les lieux après le 27 décembre 2024, ce qui résulte notamment des modalités de signification de l’assignation, qui confirment que leurs noms étaient présents sur la boîte aux lettres.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail sis 15 Rue de la République – Rez-de-chaussée – 83390 CUERS, et ce depuis le 27 décembre 2024 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 15 Rue de la République – Rez-de-chaussée – 83390 CUERS, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], qui se sont engagés de façon solidaire à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 27 décembre 2023 les liant à Monsieur [J] [P], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, ce qui résulte notamment du dernier décompte locatif.

Cependant et malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 10 octobre 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l’intégralité de leur dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés, ce qui résulte du décompte des sommes dues arrêté au mois d’août 2025.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévu au bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois d’août 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 5 200,00 euros, août 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail, à verser la somme de 5 200,00 euros au bailleur, échéance d’août 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 700,00 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, qui ne sera pas indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande indemnitaire au titre de la réparation du préjudice subi

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, leur reprochant de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre, alors qu’il ne peut habiter dans son bien et est contraint d’être hébergé par sa sœur.

Néanmoins, Monsieur [J] [P] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par les intéressés.

Par conséquent, Monsieur [J] [P] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [J] [P] ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] le 03 septembre 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] se trouvent occupant sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés 15 Rue de la République – Rez-de-chaussée – 83390 CUERS, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE que le contrat de bail de location du 27 décembre 2023 conclu entre d’une part Monsieur [J] [P] et d’autre part Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] sur le logement sis 15 Rue de la République – Rez-de-chaussée – 83390 CUERS est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 5 200,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] une indemnité mensuelle d’occupation de 700,00 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, non indexée;

DEBOUTE Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT