MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01489 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZUXI

AFFAIRE : SAS ALEXANDRIA C/ [V] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS ALEXANDRIA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [H]

né le 22 Décembre 1978 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emilie GINDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Benjamin MAGNON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du 13 Janvier 2025

Notification le

à :

Maître [U] [O] – 3416, Expédition

Maître [C] [X] de la SAS TW & ASSOCIÉS – 1813, Expédition et grosse

ELEMENTS DU LITIGE

La société Alexandria SAS a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 2 août 2024 [V] [H] pour le voir condamner sous astreinte à demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour l’autoriser à faire réaliser, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de gainage et étanchéité du conduit d’évacuation desservant son local commercial situé à [Adresse 4], et demande d’être autorisée à consigner entre les mains d’un séquestre le montant du loyer convenu par avenant jusqu’à l’achèvement des travaux de gainage prescrits permettant l’exploitation de l’activité selon l’avenant conclu le 26 octobre 2022, à charge pour le tribunal ultérieurement saisi au fond de statuer sur les responsabilités encourues et le reversement des loyers après compensation des créances, voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Alexandria exploite une activité de restauration, et a acquis de la société Tenareze le 27 juillet 2022 la branche autonome d’activité de petite restauration exploitée dans ce fonds de commerce. Le droit au bail résulte d’un acte du 1er juillet 2020 accordé par monsieur [H]. Un avenant a été conclu le 26 octobre 2022 qui permet à la société Alexandria d’exercer dans les locaux une activité de restauration froide ou avec cuisson ne nécessitant pas de gaine d’extraction, sur place ou à emporter, avec un loyer annuel porté à 13200 euros HT. La société Alexandria a missionné un expert le 10 février 2023 pour contrôler l’étanchéité d’un conduit pour éviter les risques d’intoxication pour les occupants des locaux traversés par le conduit et éviter les dysfonctionnements du système d’évacuation lié à la présence de fissures. L’expert a constaté que le conduit de fumée était en mauvais état, très encrassé, nécessitant un ramonage intensif. Il est non étanche et communique avec les logements du 3ème et 4ème étages par des vis qu’il conviendrait de déposer. Un devis a été établi le 14 février 2023 de 12480 et 504 euros TTC pour pouvoir installer une gaine en conformité avec l’avenant. La société Alexandria a demandé à son bailleur l’autorisation d’effectuer des travaux d’étanchéité du conduit d’intérieur par chemisage pour être en conformité avec la norme, qui s’y est opposé au motif que l’extension du bail ne portait pas sur une gaine d’extraction, et que la rénovation du conduit aurait pour vocation d’élargir de fait l’activité à une activité de cuisson avec gaine d’extraction. Il a proposé la signature d’une transaction par laquelle la société Alexandria doit obtenir l’accord préalable de la copropriété et des copropriétaires concernés par les travaux relatifs à la gaine à poser, excluant la responsabilité du bailleur, et supposant que l’activité ne génère aucune nuisance. Le bailleur n’a pas convoqué une assemblée générale permettant la réalisation de travaux qui impliquent la copropriété, alors qu’il doit délivrer un local conforme avec la réglementation relative à la réception du public.

[V] [H] a déposé des conclusions par lesquelles il soutient que les demandes ne sont pas recevables, en demande le rejet, la condamnation de la société Alexandria à lui payer la somme de 1333,93 euros au titre de l’arriéré de loyer et la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il a donné à bail les locaux à la société Tenareze le 1er juillet 2020 pour un loyer annuel de 9600 euros HT et HC pour une activité de “restauration froide- sur place ou à emporter”. La société Alexandria a repris le bail le 6 septembre 2022 et manifesté le souhait d’élargir son activité à de la restauration chaude. Les parties sont parvenues à un accord et l’avenant notarié du 26 octobre 2022 prévoit la destination du bail comme “restauration froide ou avec cuisson ne nécessitant pas de gaine d’extraction- sur place ou à emporter” et fixé un loyer annuel de 13200 euros HT. La société Alexandria a ensuite informé le bailleur de sa volonté de faire réaliser des travaux de mise en service de la gaine d’extraction existant dans le local. Ce projet était présenté comme une remise aux normes de la VMC nécessitant d’avoir accès au toit de l’immeuble. Les conseils des parties ont rédigé un projet de protocole que le locataire a refusé de signer. La société Alexandria ne justifie pas d’une urgence dès lors qu’elle exploite son fonds de commerce. La réalisation des travaux qu’elle sollicite se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse. Elle ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite. Le local est équipé d’une puissante VMC raccordée sur la gaine dont la rénovation est demandée. La société Alexandria invoque la violation de l’article GC14 de l’arrêté du 25 juin 1980 pour prétendre que les travaux de rénovation de la gaine seraient nécessaires à l’exercice de son activité. Or elle ne justifie pas que les normes auxquelles elle prétend être assujettie ne seraient pas respectées, ni qu’elle n’est pas en mesure d’exercer l’activité autorisée par le bail. Son menu comporte de nombreux plats chauds. Elle ne peut obtenir l’autorisation d’élargir son activité et se dotant d’une hotte et d’une gaine d’extraction de fumées de cuisson au mépris des stipulations du bail commercial.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Alexandria soutient qu’elle souhaite installer un système permettant de rejeter tout type d’air vicié, y compris la vapeur d’eau lors d’une cuisson simple de pâte, et que le local ne détient aucune VMC aux normes. Elle a dû louer une cuisine en dehors du local pour pouvoir créer ses plats, qui sont chauffés au micro-ondes pendant le service sur place. Aucune VMC n’est présente dans le local et la cheminée existante est la seule sortie d’air possible. L’obligation de ventilation s’impose dans un local recevant du public. Il est donc nécessaire de solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux qui concernent les parties communes. La société Alexandria a payé tous ses loyers malgré le défaut de délivrance d’un local lui permettant d’exercer son activité dans les conditions prévues au bail et à son avenant.

SUR CE

La société Alexandria a signé avec son bailleur monsieur [H] le 26 octobre 2022 un avenant au contrat de bail commercial qui prévoit, après la cession de la branche d’activité de petite restauration avec vente de boissons alcoolisées en date du 27 juillet 2022, de modifier l’activité de “restauration froide- sur place ou à emporter” en “restauration froide ou avec cuisson ne nécessitant pas de gaine d’extraction- sur place et à emporter”, moyennant une augmentation du loyer annuel de 9600 euros à 13200 euros.

Il en résulte qu’en ne permettant pas à la société Alexandria de modifier les locaux de manière à lui permettre de réchauffer les plats permettant ainsi l’exploitation du local dans les conditions prévues au bail, monsieur [H] lui cause un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés pour y mettre fin.

Il s’avère en effet, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice Maître [M] [E], en date du 26 avril 2023, que le local est pourvu d’une ventilation mécanique contrôlée dont l’évacuation se trouve au niveau de la gaine d’extraction, qui ensuite rejoint les parties communes jusqu’au toit ; or la gaine d’extraction, qui accueille l’évacuation de la VMC, est usagée et poreuse, ainsi que l’a établi la société Maillet, et rend toute évacuation d’air incompatible avec le respect dû aux voisins qui s’en trouveraient incommodés. La VMC emprunte le chemin de la gaine d’extraction faute d’autre possibilité d’évacuation des fumées.

Il convient en conséquence d’enjoindre monsieur [H], propriétaire du local, sous astreinte de solliciter le syndicat des copropriétaires pour réunir une assemblée générale pour solliciter son autorisation à faire réaliser les travaux de gainage et d’étanchéité du conduit d’évacuation qui dessert son local commercial.

La demande visant à obtenir l’autorisation à consigner les loyers dans l’attente est rejetée dès lors qu’il n’est pas soutenu que le local ne soit pas exploité, même s’il l’est dans des conditions plus difficiles que celles prévues au bail.

La demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société Alexandria à payer une somme au titre des loyers, faute de production d’un décompte des sommes dues établissant un défaut de règlement des loyers contractuellement dus.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires de déterminer si et dans quelles conditions la société Alexandria peut utiliser la gaine d’extraction pour évacuer ses fumées issues du réchauffage de ses plats tout en respectant les conditions du règlement de copropriété qui interdit l’exploitation de commerces “pouvant incommoder au-delà des tolérances usuelles par le bruit, l’odeur ou la fumée”, et à la société Alexandria de tirer les conséquences de cette décision dans ses relations avec son bailleur.

Monsieur [H], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer à la société Alexandria la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNONS [V] [H] à demander, sous astreinte de 10 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision, la convocation d’une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires, pour solliciter son autorisation pour faire réaliser, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de gainage et d’étanchéité du conduit d’évacuation desservant son local commercial situé à [Adresse 4].

REJETONS la demande d’autorisation à consignation du montant des loyers.

REJETONS la demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation de la société Alexandria à payer une provision sur les loyers.

CONDAMNONS [V] [H] aux dépens.

CONDAMNONS [V] [H] à payer à la société Alexandria la somme de 1500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT