MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01716 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZSYP

AFFAIRE : SCI IMEFA CENT SOIXANTE DIX SEPT C/ SAS BARAT CORPORATE, SARL EAT LYON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première

vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI IMEFA CENT SOIXANTE DIX SEPT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI DELVOLVE-PONIATOWSKI-SUAY, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Marie DESMORTREUX, avocat au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSES

SAS BARAT CORPORATE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA, avocats au barreau de LYON

SARL. EAT [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie BRISWALDER de la SELARL AKLEA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Février 2025 – Délibéré au 17 Mars 2025

Notification le

à :

Maître [O] [N] – 1716 (Grosse + expédition)

Maître [O] [Z] de la SELARL AKLEA – 1050 (grosse + expédition)

La société IMEFA Cent-soixante-dix-sept SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par actes des 5 et 20 août 2024 la société Barat Corporate SAS et la société Eat Lyon SARL pour voir constater la résiliation du bail commercial en l’état futur d’achèvement qu’elle a consenti le 14 novembre 2019 à la société Barat Corporate sur les locaux situés à [Adresse 5], pour un loyer annuel de payable par trimestre d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 16 avril 2024 de payer la somme principale de 73537,19 euros au titre des loyers et des charges dus au 10 avril 2024, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 90461,23 euros au titre des loyers et des charges échus au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double du montant des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société Barat Corporate et la société Eat [Localité 4] sollicitent le rejet des demandes, soutiennent que le commandement de payer aurait dû être signifié à la société Eat [Localité 4] qui exploite les locaux en vertu d’une sous-location autorisée, soutiennent que la créance souffre d’une contestation sérieuse à hauteur de 31044,90 euros, demandent le rejet de la demande d’indemnité d’occupation, à titre subsidiaire sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, l’octroi de délais de paiement de 24 mois et la condamnation de la société IMEFA Cent-soixante-dix-sept à leur payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le bail du 14 novembre 2019 comporte une autorisation expresse de sous-location au profit de la société Eat [Localité 4], qui occupe et exploite les locaux. Le 16 avril 2024 le bailleur a fait signifier à la société Barat Corporate seule un commandement de payer visant la clause résolutoire. Or il savait parfaitement que le paiement des loyers dépendait exclusivement de l’activité de la société Eat [Localité 4], qui n’a pas été informée du délai d’un mois pour régulariser la situation. De ce fait la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre de bonne foi. Le gestionnaire a proposé ensuite à la locataire de lui trouver un repreneur, ce qui montre sa renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire. La clause ne vise pas l’expulsion de tous occupants du fait de la locataire. Il existe des créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la société Eat [Localité 4]. Le quantum de la dette est erroné car il comprend l’échéance du 1er trimestre 2025 non encore exigible et ne prend pas en compte plusieurs paiements pour un montant de 14721,50 euros. Il convient d’octroyer des délais de paiement de 24 mois. L’indemnité d’occupation ne doit pas être majorée, ce qui constitue une clause pénale que le juge des référés n’a pas la possibilité d’apprécier.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société IMEFA porte à 113315,84 euros le montant des loyers et des charges dus au 28 novembre 2024.

Elle a pour unique cocontractant la société Barat Corporate, qui est seule débitrice de l’ensemble des obligations du bail. Le fait que le bailleur ait connaissance de l’exploitation des lieux par la société Eat [Localité 4], filiale de la société Barat Corporate, n’est pas de nature à conférer à la société Eat [Localité 4] un quelconque titre locatif. Le contrat de bail précise que la sous-location prendre fin de plein droit au plus tard à la date de résiliation du bail principal. Le décompte est correct. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, alors que la société Barat Corporate aurait parfaitement pu régler les loyers dus par sa filiale.

SUR CE :

Le bail commercial en l’état futur d’achèvement conclu le 14 novembre 2019 entre la société IMEFA Cent soixante-dix-sept et la société Barat Corporate prévoit que toute sous-location est interdite mais que par dérogation le preneur est autorisé à sous-louer les locaux à la société Eat [Localité 4], sous condition que les clauses du bail prévalent sur celles de la sous-location, que le contrat de sous-location reprenne les termes de ces dispositions et contiennent une clause par laquelle le sous-locataire déclare parfaitement savoir et reconnaître que le sort du sous-bail suivant celui du bail principal, l’expiration ou la résiliation du second entraînera de plein droit la résiliation du premier, sans possibilité pour le sous-locataire de bénéficier d’un droit direct à l’égard du bailleur. Le contrat de sous-location commerciale conclu le 10 février 2020 entre la société Barat Corporate et la société Eat [Localité 4] reprend ces termes et stipule que le sous-locataire s’engage expressément à se conformer à toutes les obligations résultant du bail initial, qui lui seront considérées comme personnellement applicables. L’article 7-2 dispose que la société Barat Corporate ne sera tenue à aucune autre garantie que celle de l’existence du bail commercial en état futur d’achèvement.

Ainsi la société IMEFA Cent soixante-dix-sept a suffisamment satisfait à ses obligations en délivrant à la société Barat Corporate un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et celui-ci est régulièrement résilié un mois après faute de satisfaire aux causes du commandement. En conséquence la société Barat Corporate est condamnée à payer la somme provisionnelle de 108594,34 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, compte tenu d’un virement intervenu le 1er janvier de la somme de 4721,50 euros.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail au vu de l’attestation de l’expert-comptable monsieur [Y] de la société PRM Expert et Conseil en date du 23 octobre 2024, qui fait connaître que la société Barat Corporate à réalisé un chiffre d’affaires de 3712055 euros du 1er janvier au 23 octobre 2024 et qu’elle devra bénéficier d’un échéancier de 24 mois pour payer la totalité des arriérés de loyers. L’importance de la société Barat Corporate, qui comprend de nombreuses filiales, dont la société Eat [Localité 4], conduit à fixer à 12 mois les délais de paiement qui lui sont octroyés, avec fixation de ses obligations comme déterminé aux termes du dispositif de la décision.

La demande formée au titre de l’application de la clause pénale est rejetée, dès lors que seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés.

Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Il est condamné à payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

Constatons la résiliation du bail à la date du 17 mai 2024.

Condamnons la société Barat Corporate à payer à la société IMEFA Cent-soixante-dix-sept la somme provisionnelle de 108594,34 (cent huit mille cinq cent quatre-vingt-quatorze euros trente-quatre cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de janvier 2025, 1er trimestre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 73537,19 euros.

Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail et autorisons la société Barat Corporate à payer cette somme en 12 mensualités de 9049,53 euros chacune, outre les loyers courants, du mois d’avril 2025 au mois de mars 2026, au plus tard le 5 de chaque mois.

Disons que le parfait respect de ces échéances permettra la poursuite normale du bail.

Disons qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, que ce soit au titre des échéances de retard ou des loyers et charges courants, entraînera, dix jours après une simple lettre de rappel restée infructueuse, l’obligation pour la société Barat Corporate, de la société Eat [Localité 4] et tout occupant de son chef de quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, et de payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges jusqu’au départ effectif des lieux.

Disons n’y avoir lieu à application de la clause pénale.

Condamnons la société Barat Corporate aux dépens.

Condamnons la société Barat Corporate à payer à la société IMEFA Cent-soixante-dix-sept la somme de 1000 (mille) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT