TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04673

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUF7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[X] [U]

C/

[V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MEZZARI

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Florence MEZZARI, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Z],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er janvier 2017, Monsieur [X] [U] a donné à bail à Madame [V] [Z] un appartement à usage d’habitation (bâtiment 9, 3ème étage) et une place de parking aérien situés au [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 421 euros et une provision sur charges mensuelle de 240 euros.

Le 19 février 2024, Monsieur [X] [U] a fait signifier à Madame [V] [Z] un premier commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par ordonnance sur requête en date du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a homologué un constat d’accord en date du 08 mars 2024 selon lequel Madame [V] [Z] s’engageait à régler la somme de 3.000 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, mensualité de mars incluse, avant le mois de juillet 2024 et suivant des mensualités de 1.000 euros.

L’accord n’ayant pas été respecté, Monsieur [X] [U] a fait signifier à Madame [V] [Z] un second commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire le 21 août 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Monsieur [X] [U] a ensuite fait assigner Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement des loyers impayés et du défaut d’assurance, l’expulsion sans délai de Madame [V] [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 6.145 euros au titre des loyers impayés, mensualité de décembre 2024 incluse, et la somme due au titre de l’ordonnance du 15 mars 2024 non comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens qui comprendront le coût des commandements délivrés le 19 février et le 21 août 2024 et les frais de signification de l’ordonnance d’homologation du 15 mars 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [X] [U], représenté par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation, indiquant demander l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance également et actualisant le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.767 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise, en rappelant aussi bénéficier d’un titre exécutoire pour la somme de 3.000 euros au titre de l’ordonnance du 15 mars 2024. Il a précisé que les loyers étaient impayés depuis le mois de novembre 2023 et qu’un accord avait été homologué portant sur un montant de 3.000 euros et un remboursement mensuel de 1.000 euros mais que la locataire ne l’avait pas respecté. Il a indiqué que Madame [V] [Z] ne s’est jamais manifestée depuis la conciliation. Il a ajouté s’opposer à la demande de délais de paiement en raison du montant de la dette dépassant la somme de 10.000 euros et du non-respect de l’accord de conciliation.

Madame [V] [Z], qui a comparu en personne, a indiqué être dans les lieux depuis 1998 et qu’un avenant avait été conclu en 2017. Elle a reconnu le montant de la dette en précisant s’être occupée de sa mère et avoir été dépassée par les événements. Madame [V] [Z] a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre une somme de 500 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle a expliqué qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers en raison d’un mi-temps thérapeutique et qu’elle percevait à ce titre seulement 600 euros. Elle a ajouté qu’elle avait 154 euros de saisie sur salaires pour une dette de son mari. Madame [V] [Z] a précisé pouvoir payer le loyer à compter du 1er mars 2025 indiquant avoir repris son travail à plein temps pour une rémunération de 1.460 euros, outre 572 euros au titre de son invalidité. Elle a ajouté percevoir 70 euros d’allocations logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er janvier 2017 contient une clause résolutoire mentionnant le défaut d’assurance (article en page 6). Un commandement de justifier d’une assurance et de payer l’arriéré locatif, à hauteur de 3.101 euros, visant la clause résolutoire, a été signifié le 21 août 2024.

Madame [V] [Z] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies dès le 22 septembre 2024, soit un mois après le commandement de justifier d’une assurance.

Il n’est pas besoin de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

La résiliation est intervenue le 22 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [U] produit un décompte du 1er février 2025 démontrant que Madame [V] [Z] reste devoir la somme de 7.747 euros, mensualité d’avril 2024 à février 2025 comprise (Monsieur [X] [U] bénéficiant d’un titre exécutoire concernant les loyers impayés jusqu’à la mensualité de mars 2024 incluse) après déduction des frais postaux (21,99 euros) non justifiés à l’instance et des frais de poursuite (1.348,75 euros).

Madame [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.747 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le juge relève tout d’abord que la clause résolutoire a été acquise pour défaut d’assurance et que l’octroi de délai de paiement, s’il peut suspendre l’acquisition de clause résolutoire sur le fondement d’un impayé locatif, ne peut suspendre l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

En outre, Madame [V] [Z] a versé au cours de l’année 2024 une unique somme de 100 euros. De plus, malgré une conciliation entre les parties, Madame [V] [Z] n’a pas respecté l’accord. Surtout, elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement, suspensif de la clause résolutoire ou non.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Depuis la résiliation du bail le 22 septembre 2024, Madame [V] [Z] est occupante sans droit ni titre. Il sera ordonné à Madame [V] [Z] de quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sa mauvaise foi n’étant pas établie par le demandeur. L’expulsion de Madame [V] [Z] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Madame [V] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 22 septembre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2024. Cependant, Monsieur [X] [U] sera débouté de sa demande concernant le coût du commandement délivré le 19 février 2024, celui-ci étant compris dans la somme octroyée par l’ordonnance du 15 mars 2024, et des frais de signification de l’ordonnance d’homologation du 15 mars 2024, lesquels ne sont pas des dépens relatifs à la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [U], Madame [V] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2017 entre Monsieur [X] [U] et Madame [V] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment 9, 3ème étage) et une place de parking aérien situés au [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à verser à Monsieur [X] [U] à titre provisionnel la somme de 7.747 euros (décompte arrêté au 1er février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise) ;

DEBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à Monsieur [X] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à verser à Monsieur [X] [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 août 2024, à l’exclusion du commandement de payer du 19 février 2024 et de la signification de l’ordonnance d’homologation du 15 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,