N° RG 25/00051 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQQF

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

M^e Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 21 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [X]

né le 26 Février 1977 à MARINTOUMANIA (MALI)

demeurant 3 allée du Général de Sonis – Etg 4 – Appt 10 – 28000 CHARTRES

représenté par M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

(Aide juridictionnelle provisoire demandée lors de l’audience et accordée)

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 21 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 13 avril 2022, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [X] un logement situé 3 allée du Général de Sonis, étage 4, appartement n°10 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,13 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16 octobre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 844,42 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 24 février 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3 117,42 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés, une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi, 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 et renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 218,53 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse. Il précise que Monsieur [O] [X] a déposé un dossier de surendettement et que ce dernier a bénéficié d’un effacement de sa dette locative à hauteur de 5 326,30 euros.

Monsieur [O] [X], régulièrement cité à étude, a été représenté. Par des conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, il expose avoir bénéficié d’un effacement total de ses dettes dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel de sorte qu’aucune acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ne peut intervenir. Il indique être soudeur mais précise avoir perdu son emploi. Il expose avoir deux enfants pour lesquels il devait payer une pension alimentaire d’un montant de 300 euros avant d’avoir été déclaré impécunieux. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais et propose de régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il sollicite enfin le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Par note en délibéré, Maître BLIN, avocat de Monsieur [O] [X], a produit un justificatif de paiement du loyer. Puis, C’CHARTRES HABITAT a transmis un décompte actualisé de la dette comprenant les règlements effectués en septembre.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 16 octobre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En l’espèce, si la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a, par décision du 20 mars 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [O] [X] et, par décision du 22 mai 2025, imposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il convient de noter que ces décisions sont intervenues postérieurement au délai de deux mois du commandement de payer de sorte qu’elles sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 décembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ce même article ajoute en son VIII que : « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a imposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à Monsieur [O] [X] le 22 mai 2025 et aucune contestation n’a été formée par l’une des parties contre cette décision.

Or, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [O] [X] ne s’est pas acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans suivant la décision imposant les mesures d’effacement puisqu’un nouvel arriéré locatif s’est constitué.

En outre, s’il ressort des pièces versées aux débats et de la note en délibéré que Monsieur [O] [X] a réalisé un règlement de 180 euros le 8 septembre 2025 ainsi qu’un règlement de 250 euros le 18 septembre 2025, il convient de noter que ces sommes sont inférieures au montant du loyer courant de sorte que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Dans ces conditions, les effets de la clause de résiliation ne peuvent être suspendus sur le fondement de cet article.

De plus, faute d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut non plus bénéficier de l’octroi de délais et de la suspension des effets de la clause résolutoire, prévue à l’article 24 V ainsi qu’à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [X] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 17 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 décembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [O] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [O] [X] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte de la décision de la commission de surendettement en date du 22 mai 2025 que Monsieur [O] [X] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et notamment d’un effacement de sa dette locative à l’égard de C’CHARTRES HABITAT pour un montant de 5 326,30 euros.

Monsieur [O] [X] n’est donc redevable que de la créance née postérieurement à cette date, soit la somme de 2 218,53 euros.

Il ressort également de la note en délibéré que Monsieur [O] [X] a réalisé un règlement d’un montant de 250 euros le 18 septembre 2025 et que ce dernier n’a pas été pris en compte dans le décompte actualisé de la dette. Dès lors, il convient de déduire cette somme du montant de l’arriéré locatif.

De plus, il convient de déduire du montant de l’arriéré locatif, la somme de 134,15 euros au titre des frais de procédure.

Par conséquent, Monsieur [O] [X] sera condamné à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme provisionnelle de 1 834,38 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation au 18 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ACCORDONS à Monsieur [O] [X] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [O] [X] à compter du 17 décembre 2024 et portant sur les lieux situés au 3 allée du Général de Sonis, étage 4, appartement n°10 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 17 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [X] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 1 834,38 euros (mille huit cent trente-quatre euros et trente-huit cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de délais suspensifs formée par Monsieur [O] [X] ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 21 Octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION