MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00029 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2EG6

AFFAIRE : [B] [S], [N] [J] épouse [S] C/ [G] [H], [D] [V], S.D.C. de l’Immeuble du [Adresse 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [S]

né le 30 Mai 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON

Madame [N] [J] épouse [S]

née le 14 Février 1969 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [G] [H]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

Monsieur [D] [V]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

Syndicat de Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 2] [Localité 13]

représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025 – Délibéré au 24 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON

— MUGNIER – 719 (expédition)

Maître [L] [X] de la SELAS [W] AVOCATS – 805 (grosse + expédition)

Maître [R] [Y] de la SELARL [Y] [Z] – 1776 (grosse + expédition)

ELEMENTS DU LITIGE :

Monsieur et Madame [S] ont assigné Monsieur [V] et Madame [H] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Localité 13] par acte du 24 décembre 2024 devant le juge des référés de [Localité 13] aux fins dans leurs dernières conclusions de :

CONDAMNER, Monsieur [V] et Madame [H] à procéder à la suppression de la canalisation traversant le lot n°39 appartenant à Monsieur et Madame [S] ainsi qu’à la remise en état de celui-ci sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER, Monsieur [V] et Madame [H] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIRE ET JUGER, l’ordonnance à intervenir est opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5].

CONDAMNER, Monsieur [V] et Madame [H] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [S] exposent les éléments suivants :

Suivant acte reçu le 02 mars 2012 par Maître [A] [O], notaire à [Localité 12], Monsieur et Madame [S] ont acquis les lots 10, 24, 40 et 39 d’un immeuble situé à [Adresse 14], placé sous le statut de la copropriété. Le lot 39 correspond à un grenier.

Au mois de septembre 2021, Monsieur et Madame [S] ont été contactés par le conseil de Monsieur [D] [V], propriétaire d’un appartement situé dans le même immeuble, au 4 ème étage, et ayant régularisé un compromis afin d’acquérir de Monsieur et Madame [I] les lots 38 et 44 de cette même copropriété constitués d’un grenier et d’un appartement situés au 5 ème étage, afin de confirmer qu’ils n’entendaient pas remettre en cause la canalisation traversant le lot 39 permettant de relier les appareils du lot 38 au réseau d’évacuation commun.

Le lot 38 a fait l’objet d’une modification d’affectation afin de le transformer en salle de bain, et ce sans autorisation préalable de la copropriété.

A cette occasion, une canalisation a été créée qui traverse le lot 39 appartenant à Monsieur et Madame [S].

Le 2 mai 2022, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, le propriétaire des lots 368 et 44 a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution ayant pour objet la régularisation « du passage de la canalisation d’évacuation des eaux usées des lots 38 et 44 dans le couloir des greniers ». Cette résolution a été rejetée par la copropriété. Le 13 janvier 2023, la société ARGOS, mandatée par le syndic de la copropriété, a réalisé un diagnostic amiante des parties communes. Celui-ci fait mention d’un conduit évent en amiante – ciment dans le grenier de Monsieur [S] pour lequel il est recommandé de réaliser une action corrective de second niveau.

Le 7 décembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution 42 suivante, décision à prendre concernant l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de Monsieur [V] et de Madame [H], concernant le passage d’une évacuation privative dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, ainsi que le changement de destination du lot n°38 d’usage de grenier à usage d’habitation en salle de bains avec WC sans autorisation de l’assemblée générale avec modification des tantièmes généraux et ascenseur. L’assemblée générale demande à Monsieur [V] et Madame [H] une mise en conformité du règlement de copropriété avec une modification des tantièmes généraux et tantièmes ascenseur pour le lot n°38 et d’exposer, lors d’une assemblée générale une proposition réalisée par un géomètre expert. Une demande d’autorisation de changement de destination de son lot auprès de l’assemblée générale et des administrations compétentes. Contrepartie financière négociée entre Monsieur [V] et le conseil syndical et le syndic représenté par Maître [X] pour passer ses évacuations dans les parties communes avec mise en place d’une convention d’occupation.Enlèvement de l’amiante dégradée et remplacement de l’évent à la charge de Monsieur [V] et Madame [H].

Le conseil de Monsieur [V] a adressé au syndic de la copropriété une LRAR exposant qu’il serait vain de contester le changement de destination du lot n°38, et que la canalisation litigieuse existe, selon lui, depuis plus de 30 ans, tentant ainsi de revendiquer l’acquisition d’une servitude d’égout par usucapion.

L’installation d’une canalisation au travers du lot d’un tiers, sans autorisation, est constitutif d’un trouble manifestement illicite. L’article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres et qu’ainsi une servitude d’égout, d’eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription. En l’espèce, la présence, dans un local appartenant aux époux [S], d’une canalisation, installée sans l’autorisation de quiconque, et servant à l’évacuation des eaux usées du lot appartenant à Monsieur [V] et Madame [H], constitue un trouble manifestement illicite dont les requérants sont bien fondés à solliciter, en référé, la cessation.

Le trouble manifestement illicite ne nécessite pas en plus la preuve de l’urgence. Les défendeurs sont intervenus pour supprimer la portion de canalisation implantée de façon illicite dans les parties communes, reconnaissant implicitement le trouble.Force est de constater qu’ils ne contestent pas cette violation évidente de la règle de droit, se contentant de se retrancher derrière une prétendue prescription. Pourtant, les travaux réalisés par un copropriétaire sans l’autorisation requise du syndicat constituent en eux-mêmes un trouble manifestement illicite justifiant une action aux fins de remise des lieux en l’état antérieur.

S’agissant de la prescription, Monsieur [V] et Madame [H] se fondent sur une décision de la Cour d’appel de [Localité 11] relative à un empiètement sur les parties privatives.Or, la présente espèce ne concerne pas un empiètement, mais la création d’une servitude d’égout. Une telle servitude, en ce qu’elle présente un caractère discontinu, ne peut être acquise par prescription. De ce fait, les propriétaires du fond servant dans lequel elle a été implantée de façon illicite et sans autorisation sont toujours fondés à en solliciter la suppression. Il importe peu que, comme le prétendent les consorts [V] [H], la canalisation n’ait pas été installée par leurs soins et qu’ils ne souhaitent plus l’utiliser. Leur pièce n°12 démontre que la canalisation litigieuse a été raccordée à la colonne commune d’évacuation des eaux usées afin de permettre l’évacuation des eaux usées de (leur) appartement. Le fait qu’ils aient, à la délivrance de l’assignation, fait procéder à la suppression de la partie de canalisation implantée sur les parties communes démontre, s’il en était besoin, qu’ils avaient parfaitement conscience de l’illicéité de la situation.

Monsieur et Madame [S] n’ont jamais dissimulé leur ferme opposition au maintien de cette canalisation dans leur lot, que ce soit dans le cadre des échanges de mails précités ou aux termes de la lettre officielle adressée par leur conseil à celui des défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [V] et Madame [H] demandent au juge des référés de :

Débouter Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner Monsieur et Madame [S] à verser à Monsieur [V] et Madame [G] [H] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur et Madame [S] en tous les dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [V] et Madame [H] exposent les éléments suivants :

L’immeuble sis [Adresse 8] , est soumis au statut de la copropriété. Monsieur [D] [V] et Madame [G] [H] sont propriétaires d’un appartement au 5 ème étage de cet immeuble, depuis le 21 février 2021. Selon acte reçu par Maître [C], Notaire à [Localité 15] le 31 mars 2022, Monsieur [V] et Madame [H] ont acquis de Monsieur et Madame [M] [I] les lots 38 et 44 de cet immeuble. Le lot n°44 (anciennement lot 13) est un appartement de trois-pièces au 6 ème étage. Le lot n°38 était à l’origine un grenier, transformé en salle de bains par le précédent propriétaire, après que l’Assemblée Générale de copropriété du 17 mai 1968 l’eut autorisé à percer le mur de refend séparant les lots 38 et 44. Dans le cadre de cette transformation, le propriétaire du lot 38, avait installé une canalisation d’évacuation des eaux usées, traversant le grenier constituant le lot n°39, appartenant désormais à Monsieur et Madame [S], pour rejoindre la canalisation de descente commune. Il convient de préciser que Monsieur [M] [I] est propriétaire du lot 38 car son père Monsieur [U] [I] avait régularisé, en 1999 avec Madame [K] [P], l’échange de greniers datant de 1968, contre un autre grenier qui constituait le lot 42.

Juste après que Monsieur et Madame [V] eurent régularisé le 20 novembre 2020 le compromis afin d’acquérir de Monsieur et Madame [I] les lots 38 et 44 de la copropriété, Monsieur [M] [I] a été alerté par le syndic sur le fait qu’aucune assemblée générale de copropriété n’avait acté la transformation du grenier n° 38 en salle de bains.

Le syndic indiquait par ailleurs que l’évacuation des toilettes serait reliée au réseau commun par une canalisation traversant le lot n°39, un autre grenier appartenant à Monsieur [S], membre du Conseil syndical. Les époux [V] ont poursuivi leur projet immobilier.

Le caractère d’urgence est sous-jacent à une demande fondée sur le « trouble manifestement illicite » puisqu’un dommage imminent et un trouble manifestement illicite requièrent sans délai l’intervention du juge. La Cour de cassation confirme que l’urgence caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite implique la démonstration de l’urgence.

Les jurisprudences citées par Monsieur et Madame [S] portent sur des troubles illicites en matière de copropriété. Le présent dossier oppose deux particuliers, certes copropriétaires, mais les jurisprudences citées ne peuvent être transposées. La condition sous-jacente de l’urgence qu’il y a à mettre un terme au trouble manifestement illicite n’est en l’espèce pas remplie. En effet, il ne fait aucun doute que la canalisation litigieuse existe depuis plus de 30 ans et que les propriétaires successifs dont Monsieur [S], ne pouvaient en ignorer l’existence.

Monsieur [V] a confié une expertise amiable à Monsieur [M] [F], Expert près la Cour d’Appel de [Localité 13], qui certifie, au regard des documents qui lui ont été remis et après avoir analysé et constaté la vétusté de la canalisation d’évacuation, que celle-ci a été installée depuis plus de 30 ans. Ainsi qu’ils l’exposent, les époux [S] ont acquis leur appartement et leur grenier par acte notarié du 2 mars 2012. Ils ont depuis seuls la disposition de leur grenier, qui est fermé à clé et personne n’a pu, à leur insu, y installer une canalisation en fonte après l’acquisition.

Il n’a jamais été contesté par les époux [S] que la canalisation existait déjà dans leur grenier le jour où ils en sont devenus propriétaires. Pourtant, les époux [S] n’ont jamais assigné les anciens propriétaires du lot 38 en raison de l’existence de cette canalisation. Ils ont donc admis que cette canalisation ne les gênait en rien, et ils ne peuvent aujourd’hui soutenir que sa présence serait constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il y aurait urgence à faire cesser.

La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Par ailleurs, l’article 2224 du Code civil prévoit : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » L’action en démolition d’un équipement construit sur une partie privative empiétant sur les parties privatives du voisin se prescrit par 5 ans.

Cette demande est tout d’abord prescrite. Les époux [S] avancent que la canalisation a été installée « sans l’autorisation de quiconque ». Cette canalisation n’est donc pas un acte d’appropriation mais, aux dires des demandeurs, un empiétement contraire au règlement de copropriété qui est, par conséquent, soumis à la prescription de 5 ans. Les époux [S] ont acquis en 2012 le grenier constituant le lot 39, traversé par la canalisation dont ils demandent le retrait, et qui est apparente.

Monsieur [I] confirmait, dans un courrier à la copropriété dans le cadre de son projet de vente aux époux [V], que la salle de bains installée dans le lot 38 existait depuis 1968, de même que la canalisation d’évacuation traversant le lot 39. Les époux [S], qui ont acquis leur appartement au mois de mars 2012, ont connaissance de l’existence de cette canalisation depuis 13 ans, et la prescription de 5 ans était acquise depuis plus de 7 ans lorsqu’ils ont saisi le juge des référés. Il s’agit d’une contestation plus que sérieuse.

Il a été exposé que la salle de bains qui était reliée à la canalisation litigieuse a été construite en 1968, bien avant que Monsieur et Madame [V] n’acquièrent leur bien. Effectivement, comme le font valoir les époux [S] dans leur assignation, les consorts [V] avaient sollicité à l’occasion de l’assemblée générale du 2 mai 2022 la régularisation du passage de la canalisation litigieuse dans le couloir des greniers. Cette résolution avait été rejetée par la copropriété, et le syndicat des copropriétaires avait décidé de confier à son avocat la mission d’entreprendre des pourparlers afin de négocier la contrepartie financière de l’autorisation sollicitée.

Or, à l’occasion de travaux de plomberie, les époux [V] ont découvert qu’en fait, cette canalisation n’était pas utilisée pour l’évacuation des eaux usées de leur appartement.

Ils ont donc retiré la canalisation traversant les parties communes. Monsieur [S] croit voir dans ce retrait la reconnaissance du bien fondé de ses demandes. Il n’en est rien. Simplement, dès lors que des professionnels lui ont indiqué que ce morceau de canalisation n’était pas utile, Monsieur [V] a pris l’initiative de le démonter. Ce démontage confirme que les époux [V] n’ont pas l’usage de ce réseau et notamment de la portion qui traverserait prétendument le grenier des époux [S]. Il n’existe donc pas de servitude d’égout.

Ainsi, il est établi que :

— La canalisation litigieuse n’a pas été installée par Monsieur et Madame [V],

— Cette canalisation traverse le bien des époux [S] depuis 1968, soit depuis plus de 5 ans, et même plus de 30 ans,

— Elle n’appartient pas aux époux [V] qui ne l’utilisent pas et ne l’ont jamais utilisée.

Le syndicat des copropriétaires ne formule lui-même aucune demande à l’encontre des époux [V]. Les époux [S] ne peuvent demander en référé aux époux [V] de retirer une canalisation que ceux-ci n’ont pas installée et qu’ils n’utilisent pas.

L’audience a eu lieu le 3 novembre 2005. Le délibéré a été fixé le 24 décembre 2025.

MOTIFS :

L’article 835 du code de procédure civile dispoose :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

En l’espèce, il est constant que Monsieur et Madame [S] ont été contactés par le conseil des défendeurs ayant régularisé un compromis de vente afin d’acquérir de Monsieur et Madame [I] les lots 38 et 44 constitués d’un grenier et d’un appartement situés au 5 ème étage afin de confirmer qu’ils n’entendaient pas remettre en cause la canalisation traversant le lot 39 permettant de relier les appareils du lot 38 au réseau d’évacuation commun.

Le lot 38 a fait l’objet d’une modification d’affectation afin de le transformer en salle de bain. Une canalisation a été créée qui traverse le lot 39 appartenant à Monsieur et Madame [S].

La caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite impose de déterminer si la règle de droit prétenduement violée est effectivement applicable à Monsieur [V] et à Madame [H] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.

En l’espèce, Monsieur et Madame [S] ne rapportent pas la preuve que Monsieur [V] et Madame [H] sont à l’origine de la création de la canalisation qui traverse leur lot 39, alors que d’une part l’expert amiable saisi par Monsieur [V] et Madame [H] confirme que cette canalisation a plus de 30 ans (pièce 10 des défendeurs) et que d’autre part cette canalisation préexistait à l’acquisition du lot 38 par Monsieur [V] et Madame [H] (pièces 6 et 8 des défendeurs et pièce 10 des demandeurs) de sorte qu’il est évident que Monsieur [V] et Madame [H] ne sont pas à l’origine de l’installation de cette canalisation sur le lot voisin.

De surcroît, il n’est pas contesté par les parties que la canalisation litigieuse n’est pas utilisée pour l’évacuation des eaux provenant du lot 38.

En raison de ces éléments mais aussi de la question de la prescription de l’action au fond de Monsieur et Madame [S] soulevée par Monsieur [V] et Madame [H] qui ne ressort pas de la compétence du juge des référés, il n’est pas rapporté la preuve d’un trouble manifestement illicite en l’état imputable à Monsieur [V] et Madame [H] et il convient de rejeter les demandes de Monsieur et Madame [S] .

Monsieur et Madame [S] succombant seront condamnés à payer à Monsieur [V] et Madame [H] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de Monsieur et Madame [S].

CONDAMNONS Monsieur et Madame [S] à payer Monsieur [V] et Madame [H] à la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

CONDAMNONS Monsieur et Madame [S] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES