TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 25/04865 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQE2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [R] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, M. [E] [W] a donné à bail à M. [R] [K] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 330,00 euros et 70 euros de provisions sur charges.

Le 27 mars 2023, le bailleur représenté par MRZ Immobilier a conclu un contrat de cautionnement Visale aux droits de laquelle se trouve la société ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la société Action Logement Services a fait signifier à M. [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 823,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 septembre 2024 la société Action Logement Services a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la société Action Logement Services a fait assigner M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner M. [R] [K] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2 040,24 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 25 avril 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025,

La société Action Logement Services, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 755,48 euros arrêtée au 1er octobre 2025, loyer du mois d’octobre inclus.

La société Action Logement Services soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [R] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 septembre 2024.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [K], régulièrement assigné, par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [R] [K] assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de Justice n’a pas comparu. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2306 du code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

En outre, les quittances subrogatives versées au dossier par la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l’article 2306 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges des mois de juin et juillet 2024 et novembre 2024 de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Action Logement Services aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, expulsion et condamnation en paiement des loyers impayés et indemnité d’occupation est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mars 2023, du commandement de payer délivré le 24 septembre 2024, de la quittance subrogative et de la quittance subrogative n°4 que la société Action Logement Services rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour les mois de juin et juillet 2024 et novembre 2024.

En conséquence, la condamnation en paiement devra être limitée à ces sommes soit un total de 1 230,16 euros

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 mars 2023 à compter du 25 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [R] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2024, M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [R] [K] à son paiement à compter de 1er décembre 2024.

En conséquence, l’indemnité d’occupation restera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [R] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mars 2023 entre la société Action Logement Services d’une part, et M. [R] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [K] à compter du 1er décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 230,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des mois de juin, juillet et novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 823,08 euros, de l’assignation du 23 avril 2025 sur le surplus,

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à la société Action Logement Services l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024, échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et ce dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre, à charge pour la société Action Logement Services d’en justifier par quittances subrogatives,

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à La société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE