TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 59B

N° RG 24/05087 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TP3X

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venants aux droits de la SA [Adresse 6] par voies de fusion absorption, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[D] [I] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Janvier 2026

à SELARL REDON REY LAKEHAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venants aux droits de la SA [Adresse 6] par voies de fusion absorption, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [I] [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 18 et 22 février 2016, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [D] [I] [U] un logement et un garage n°438 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 527,52 euros charges comprises, révisable.

Madame [D] [I] [U] a quitté le logement en septembre 2019, mais a demandé à conserver le garage. Par contrat du 12 septembre 2019 se substituant au précédent contrat, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donc donné à bail à Madame [D] [I] [U] le garage n°438 sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 57,19 euros, révisable.

Le 12 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a délivré à Madame [D] [I] [U] un commandement de payer la somme de 246,16 euros.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [D] [I] [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et la condamnation de Madame [D] [I] [U] au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation mensuelle, d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le dossier a été renvoyé à deux reprises à la demande des parties et retenu à l’audience du 13 novembre 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, dépose son dossier et sollicite, dans ses dernières conclusions :

— le débouté de Madame [D] [I] [U] de ses demandes,

— à titre principal,

— la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance,

— l’expulsion sans délai de Madame [D] [I] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement de la somme de 819,81 euros représentant les loyers et charges impayés, quittancement d’avril 2025 inclus,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 64,22 euros, à compter de l’acte introductif d’instance jusqu’à son départ effectif des lieux,

— à titre subsidiaire,

— la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion sans délai de Madame [D] [I] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement de la somme de 819,81 euros représentant les loyers et charges impayés, quittancement d’avril 2025 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience ;

— sa condamnation au paiement des loyers et charges en deniers ou quittances sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 61,54 euros, à compter de l’acte introductif d’instance jusqu’à son départ effectif des lieux,

— en tout cas,

— le prononcé de la révision annuelle des indemnités d’occupation en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— sa condamnation aux intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires selon les prévisions du bail et pour le surplus des sommes réclamées, au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;

— sa condamnation au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024.

Sur ses demandes, elle fait valoir que les manquements de Madame [D] [I] [U] à son obligation contractuelle de paiement sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224, 1728 et 1729 du code civil.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts et de remise en état de Madame [D] [I] [U], elle explique que le garage qui lui a été loué n’a pas été affecté par l’incendie criminel et qu’elle ne lui a pas facturé les loyers pendant la période où les travaux de remise en état des autres garages rendaient inaccessibles son garage. Elle ajoute qu’elle ne démontre pas la détérioration de son garage par l’incendie, la construction de celui-ci sur une nappe phréatique entraînant des inondations ou la rouille de sa serrure, qu’il lui appartenait de signaler au bailleur. Elle estime que même à caractériser l’existence de désordres affectant les lieux loués, la locataire ne peut s’exonérer de son obligation de paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable.

S’agissant de la demande de délais de paiement, elle indique que Madame [D] [I] [U] ne justifie pas avoir rencontré des difficultés financières et n’a pas réglé sa dette depuis mai 2024.

Madame [D] [I] [U], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites, par lesquelles elle demande au juge de :

— constater qu’elle ne travaille pas et perçoit uniquement le RSA, de sorte qu’elle ne peut s’acquitter de l’arriéré locatif en une seule fois,

— dire qu’elle sera autorisée à s’acquitter du paiement de sa dette par des mensualités de 25 euros pendant 23 mois et une 24e mensualité soldant le reste de sa dette,

— dire que le bailleur n’a pas respecté les obligations lui incombant en ce qu’il n’a pas délivré au locataire un bien en bon état d’usage lui permettant d’en jouir paisiblement,

— enjoindre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour permettre à la locataire de jouir paisiblement du bien loué,

— à titre reconventionnel, condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— en toute hypothèse,

— condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle explique que le bailleur ne respecte ses obligations de lui fournir la chose louée, en état de servir à son usage, et de lui faire jouir paisiblement des lieux, telles que prévues par l’article 1719 du code civil. Elle indique que les garages ont été affectés par des incendies, de sorte qu’elle a dû vider son garage pendant plusieurs mois et qu’il a été indisponible le temps de la réalisation des travaux. Elle affirme que les garages sont construits sur une nappe phréatique, avec des inondations, ce qui ressort d’un courrier du bailleur de 2016 et que sa serrure a été rouillée pendant plusieurs mois. Elle ajoute qu’en application de l’article 1721 du code civil, le bailleur est tenu de l’indemniser de ses préjudices résultant notamment du dégagement de fumée toxique ayant abimé les meubles entreposés dans son garage et que les manquements de la SA CDC HABITAT SOCIAL ont de lourdes conséquences sur sa vie. Elle estime que la SA CDC HABITAT SOCIAL doit réaliser des expertises et travaux nécessaires pour rendre le bien en bon état d’usage.

S’agissant de sa demande de délais de paiement, elle indique qu’elle a perdu son activité de brocanteur et qu’elle ne perçoit que les aides sociales, raison pour laquelle elle a cessé d’honorer le paiement de ses loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est relevé que les demandes de Madame [D] [I] [U] de constater qu’elle n’a que le RSA et ne peut payer son arriéré en une seule échéance et de dire que le bailleur n’a pas respecté les obligations lui incombant sont en réalité des moyens au soutien de ses autres demandes, de sorte qu’il y sera répondu comme tel.

I. SUR L’OBLIGATION DE FOURNIR UN GARAGE EN BON ETAT D’USAGE

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le sous-sol dans lequel se trouve le garage loué à Madame [D] [I] [U] a été affecté par des incendies criminels dans la nuit du 31 janvier au 1er février 2020. Le garage de Madame [D] [I] [U], dont il n’est pas prouvé qu’il ait été dégradé par l’incendie, a néanmoins dû être vidé et n’a pu être utilisé pendant les travaux de réparation des autres garages et du sous-sol. De fait, le bailleur n’a pas facturé les loyers entre le 1er février 2020 et le 15 juillet 2020, période pendant laquelle le bien a été indisponible.

Il n’est pas prouvé à l’instance que l’incendie et l’indisponibilité des lieux aient entraîné un préjudice pour Madame [D] [I] [U], dans la mesure où celle-ci n’avait pas encore débuté son activité de dépôt-vente d’objets d’occasion (Kbis mentionnant une activité débutée au 13 novembre 2022) et ne justifie d’aucun frais occasionné par la nécessité de déménager ses affaires pendant les travaux.

S’agissant des autres griefs évoqués par Madame [D] [I] [U], elle produit un courrier du NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL (ancienne dénomination de la SA CDC HABITAT SOCIAL) du 4 juillet 2016 mentionnant l’inondation du parking en raison d’une remontée de la nappe phréatique et la pose d’une nouvelle pompe pour éviter la reproduction de cette inondation. Hormis cette inondation, qui est intervenue en 2016, il n’est pas rapporté la preuve d’autres inondations et de l’indisponibilité des lieux en résultant. Madame [D] [I] [U] n’apporte aucune preuve du fait que sa serrure est désormais rouillée et l’empêche d’accéder à son garage.

Faute de preuve des défauts du garage, mais également des préjudices qu’elle subit, les demandes de travaux et de dommages et intérêts de Madame [D] [I] [U] seront rejetées.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

A défaut du respect de ces obligations, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en application des articles 1224 et 1729 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail du 12 septembre 2019 prévoit le paiement du loyer à terme échu, c’est-à-dire au plus tard le dernier jour de chaque mois.

Selon le décompte arrêté au 31 octobre 2025 fourni par la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [D] [I] [U] a cessé de régler ses loyers à la date convenue depuis février 2024 et n’a procédé depuis qu’à deux paiements seulement en avril 2024 et octobre 2024. Ainsi, elle a plus de 18 mois de loyers en retard au 31 octobre 2025.

Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail à la date du présent jugement, aux torts exclusifs de la locataire.

A ce titre, si Madame [D] [I] [U] propose de reprendre le paiement de ses loyers et charges et d’apurer son arriéré par des mensualités de 25 euros par mois, elle ne s’oppose pas expressément à la résiliation de son bail. En tout état de cause, l’importance de sa dette et l’absence de tout paiement depuis 18 mois justifient de faire droit à la demande de résiliation du bailleur, en dépit de la demande de délais de paiement de la locataire.

Cette résiliation sera prononcée à la date de l’acte introductif d’instance, c’est-à-dire au 31 octobre 2024.

III. SUR L’EXPULSION ET LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

Compte-tenu de la résiliation judiciaire du bail, Madame [D] [I] [U] est occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les 7 jours de la signification du jugement à venir.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [D] [I] [U] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 1728 du code civil oblige le locataire à payer le loyer aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 31 octobre 2025 démontrant que Madame [D] [I] [U] reste devoir la somme de 430,78 euros pour ses loyers et charges jusqu’au 31 octobre 2024, date de la résiliation du bail.

Elle sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 430,78 euros pour ses loyers et charges impayés, avec intérêts à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 sur la somme de 246,16 euros et du présent jugement pour le reste de la condamnation, en l’absence de prévisions du bail.

Madame [D] [I] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant du loyer révisé et des charges, soit 64,22 euros, sans application de l’indexation annuelle.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Madame [D] [I] [U] indique être sans emploi et uniquement bénéficiaire des allocations, il ressort de l’attestation de paiement de la CAF de mai 2025 qu’elle perçoit un revenu propre de 356,24 euros, 317,09 euros de prime d’activité, 199,18 euros d’allocation de soutien familial et 467,87 euros d’allocations pour le logement, soit une somme totale de 1.340,38 euros. Elle a par ailleurs 3 enfants encore à sa charge.

Compte-tenu de sa situation économique et de l’absence de besoins particuliers mis en avant par la SA CDC HABITAT SOCIAL, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 25 euros pendant 23 mois et d’une 24e mensualité soldant le reste de sa dette, pour payer tant l’arriéré locatif que les indemnités d’occupation mises à sa charge.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code civil.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [D] [I] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [I] [U] de sa demande de travaux ;

DEBOUTE Madame [D] [I] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [D] [I] [U] le 12 septembre 2019, concernant le garage n°438 sis [Adresse 7], aux torts exclusifs de la locataire et à compter du 31 octobre 2024 ;

DIT que Madame [D] [I] [U] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les 7 jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [U] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 430,78 euros (arriéré de loyers et charges jusqu’au 31 octobre 2024, selon décompte arrêté au 31 octobre 2025), avec intérêts à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 sur la somme de 246,16 euros et du présent jugement pour le reste de la condamnation ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à 64,22 euros ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de révision de l’indemnité d’occupation;

AUTORISE Madame [D] [I] [U] à se libérer de l’arriéré de loyers et de charges jusqu’au 31 octobre 2024 et des indemnités d’occupation dues à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés en 23 mensualités de 25 euros et une 24e mensualité soldant le reste de sa dette ;

DIT que la première mensualité devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision ;

DIT que les procédures d’exécution seront suspendues pendant les délais ainsi accordés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance 15 jours après la présentation à la débitrice d’une mise en demeure par lettre recommandée, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra réclamer le paiement de la totalité de la somme due ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [U] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [I] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

Le Greffier, Le juge,