TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03984 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAVF

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[C] [D]

[E] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M^e Karine LETAVERNIER – 6

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [C] [D]

M^e Karine LETAVERNIER – 6

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS CAEN 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [B] [F], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [D]

né le 06 Septembre 1986 à (CAMEROUN), demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [K]

née le 22 Avril 1988 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Karine LETAVERNIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2020, la S.A. PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [D] et Madame [E] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 4854,21 euros.

Le 27 novembre 2023, la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] et Madame [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.045,17 euros, arrêtée au 16 octobre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, remis à étude pour Madame [K] et par procés-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [D], la S.A. d’HLM PARTELIOS HABITAT, a fait assigner Monsieur [D] et Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

— Ordonner, en conséquence leur expulsion, ainsi que de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [K] à payer :

* la somme de 1.408,33 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 29 septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 300 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

A l’audience du 11 février 2025, la S.A d’HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [A] [G] [F], dûment mandatée pour la représenter lors des audiences concernant ladite société et l’un de ses locataires. Elle a maintenu les demandes et a précisé que le loyer courant était payé depuis décembre 2024 et qu’elle n’était pas opposée à des délais.

Madame [K] était représentée par son avocat qui a sollicité des délais de paiement à hauteur de 25 euros par mois et le débouté au titre de la résistance abusive. Il a précisé que Monsieur [D] était parti du logement depuis janvier 2024, qu’une procédure de divorce était en cours, et que Madame [K] vivait seule avec trois enfants à charge. Le conseil de Madame [K] sollicite le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

Conformément à l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, "dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources ».

En l’espèce, le Juge relève que la procédure initiée par le bailleur met en péril les conditions de vie de Madame [K] en raison, notamment, de la demande d’expulsion locative sollicitée et de sommes importantes à payer.

Une telle demande relève bien du champs d’application de l’article 20 sus-visé.

Dans ces conditions, l’aide juridictionnelle provisoire est accordée à Maître Karine LETAVERNIER, Avocat au Barreau de CAEN, étant précisé qu’elle deviendra définitive si le contrôle des ressources de Madame [K] réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 28 novembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 27 novembre 2023, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 1.045,17 euros, arrêtée au 16 octobre 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SA PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 10 février 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.165,31 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 janvier 2024 et de condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [K] au paiement de la somme de 1.165,31 euros, suivant décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [K] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette en 35 versements de la somme de 25 euros et un 36éme du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [K] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, les locataires pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] et Madame [K], succombants, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’un montant de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 décembre 2020, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], à compter du 27 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [E] [K] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 1.165,31 euros, suivant décompte arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [E] [K] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 35 mensualités de 25 euros et une 36éme du reliquat ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SA PARTELIOS HABITAT, à faire expulser Monsieur [C] [D] et Madame [E] [K] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement, Monsieur [C] [D] et Madame [E] [K], à payer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 14 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [D] et Madame [E] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [D] et madame [E] [K] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION