MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/02675 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2QS2

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble “[Localité 7]” [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société OPM GESTION C/ S.E.L.A.R.L. [P] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,

Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Sarah HUSSEIN-AGHA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble “[Adresse 8]” [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société OPM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [P] [N], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 16 Juin 2025

Notification le

à :

Maître [G] [E] de la SCP [E] [I] ASSOCIES – [Adresse 5]

Maître [S] [Z] de la SELARL ELECTA JURIS – [Adresse 1] Grosse + CCC

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Miroir, situé à [Adresse 11], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 1er avril 2025 la société Jérôme [N] SELARL pour la voir condamner à lui payer, en sa qualité de liquidateur de la société Miroir SAS, la somme de 107876,12 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, la somme de 24450,78 euros au titre des provisions trimestrielles des charges de copropriété devenues exigibles pour l’exercice 2025, la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Miroir SAS est une société dédiée de support juridique de programme dirigée par la société Nouvel Art de Construire qui exerce une activité de construction et de promotion immobilière. La société Miroir a fait édifier un ensemble immobilier dénommé [Localité 7] sur le tènement situé à [Localité 10], à l’angle de la [Adresse 9] et du [Adresse 6], placé sous le régime de la copropriété. Elle reste propriétaire de très nombreux lots qu’elle n’a pas encore vendus, et elle est le plus important propriétaire dans l’immeuble. Elle n’a payé aucune charge de copropriété attachée à ses lots et son compte propriétaire présente un solde débiteur de 107876,12 euros.

Par jugement en date du 15 janvier 2021, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à son encontre et désigné la société Jérôme [N] en qualité de mandataire judiciaire. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement en date du 21 octobre 2021 du même tribunal, et la société Jérôme [N] a été désignée liquidateur judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à la société Jérôme [N] pour les charges impayées à la date du redressement judiciaire et a demandé le paiement des charges postérieures entre les mains de la société Jérôme [N], sans succès. Le liquidateur refuse également de procéder à la réalisation des lots de copropriété de l’immeuble, dont le montant des impayés augmente. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure le liquidateur judiciaire de payer les charges dans un délai de trente jours, en vain.

En application de l’article L622-17 du Code de Commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la procédure d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Le fait que les lots 12 à 21 propriétés de la société Miroir, s’agissant de bureaux, ne soient pas construits, est sans incidence sur l’obligation à paiement des charges de copropriété telles que prévues et réparties par le règlement de copropriété. Celui-ci a été établi à l’initiative de la société Miroir qui a pris soin d’y préciser dans l’article 212 que le règlement entrait en vigueur dès que les lots composant l’ensemble immobilier appartiennent à au moins deux personnes et dès l’achèvement d’un bâtiment. Des lots ont bien été acquis par plusieurs propriétaires, et l’immeuble A a été livré. La société Miroir est donc bien débitrice des charges de copropriété afférentes à ses lots.

La société Jérôme [N] a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet des demandes, qui sont irrecevables dès lors qu’elle a été attraite irrégulièrement à titre personnel et non en qualité de liquidateur judiciaire de la société Miroir. À titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Miroir a toujours contesté les charges de copropriété, qui lui étaient facturées à hauteur de 50 % des charges de l’immeuble, alors qu’elle n’était pas propriétaire de 50% du bâtiment. Son liquidateur a alerté sur le fait que les charges de copropriété nées postérieurement au jugement d’ouverture ne constituent pas des créances nées pour les besoins de la procédure, et qu’elles doivent donc être déclarées au passif de la procédure dans le délai de deux mois de leur exigibilité à peine de forclusion. La société Miroir n’a pas été assignée elle-même. Les créances antérieures à la procédure collective doivent être déclarées au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture. Les créances postérieures qualifiées d’utiles pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité doivent être portées à la connaissance du liquidateur judiciaire dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation judiciaire. Les créances postérieures non utiles doivent être déclarées.

Les créances postérieures, constituées des charges de copropriété, ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement, et elles doivent donc faire l’objet d’une déclration de créance, faute de quoi elles sont inopposables à la procédure collective. Il est en outre vraisemblable que certaines des créances correspondent à des soldes à nouveau sans aucune précision et qu’elles fassent même doublon avec la créance antérieure déclarée par le syndicat lui-même.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de la société Jérôme [N] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le dispositif de l’assignation sollicite bien la condamnation de la société Jérôme [N] es qualité de liquidateur de la société [Localité 7], ce qui conduit au rejet de la fin de non recevoir soulevée. Elle présente d’ailleurs des moyens de défense en cette qualité.

SUR CE :

L’assignation est délivrée à la société Jérôme [N], sans mention de sa représentation de la société Miroir, mais son dispositif mentionne bien cette qualité de représentante liquidateur de la société Miroir et tout le corps de l’assignation précise la qualité en laquelle la société Jérôme [N] est assignée. Aucun doute n’et donc permis sur la qualité en laquelle cette personne morale est assignée et la société Jérôme [N] a d’ailleurs bien répondu au fond sur la dette de la société Miroir.

L’article L622-17 du Code de Commerce dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Il en est ainsi en l’espèce des créances nées après l’ouverture le 15 janvier 2021 de la procédure de redressement judiciaire, étant précisé qu’il est justifié de ce que le jugement du tribunal de commerce de Lyon du 22 juillet 2021 qui a prolongé la procédure d’observation jusqu’au 28 janvier 2022 a autorisé l’entreprise à poursuivre son activité, jusqu’à ce que le tribunal de commerce le 21 octobre 2021 convertisse en liquidation judiciaire.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Localité 7] précise en son article 212 qu’il entrera en vigueur dès que les lots composant l’ensemble immobilier appartiendront à au moins deux personnes, et dès achèvement d’un bâtiment. Il est ici constant au vu des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires que la copropriété comporte quatre copropriétaires, dont la société Miroir est la plus importante propriétaire des tantièmes. Le bâtiment A a été achevé, le bâtiment B n’a pas été réalisé et il existe des emplacements de parking. Les créances composées des charges de copropriété nées après la date du 15 janvier 2021 de l’ouverture de la procédure collective sont nécessairement utiles et fournies en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, dès lors que l’objet de l’activité de la société Miroir était relatif à l’acquisition en vue de la construction et de la vente de biens immobiliers en France. Or les charges de copropriété venant à échéance après le jugement d’ouverture de la procédure collective permettent l’entretien du bien immobilier propriété de la société Miroir, et elles doivent être payées à leur échéance.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales qui ont approuvé les comptes des exercices clos et le syndic a répondu le 19 août 2022 aux observations du liquidateur de la société Miroir qu’il avait régularisé une correction du budget avec une partie des charges générales basculant sur la masse du bâtiment A du fait de sa seule existence, et tenant compte des consommation des fluides, à savoir eau, chauffage urbain et climatisation. Il produit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 novembre 2024, qui a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice jusqu’au 31 décembre 2025, pour un budget prévisionnel de 113474 euros.

Le syndicat des copropriétaires a par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 décembre 2020 mis en demeure la société Miroir de payer la somme de 34860,47 euros arrêtée au 30 novembre 2020 et lui a rappelé qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de paiement de cette somme dans le délai de trente jours entraînerait l’exigibilité des charges votées mais non encore échues.

Il résulte des pièces produites que la société Miroir est débitrice de la somme de 107876,12 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 compris, mais il est indiqué un solde à nouveau de 74832,48 euros au 1er janvier 2023, dont il n’est pas précisé la date de début. Il résulte du solde des copropriétaires après répartition que la société Miroir devait pour l’exercice 2022 la somme de 54805,97 euros. Les pièces produites ne permettent pas de savoir ce qu’il en était pour 2021. Il convient donc de considérer que la créance à prendre en compte du 1er janvier 2023 au 1er trimestre 2025 est de 33043,64 euros (107876,12 – 74832,48), et d’y ajouter celle de 2022, soit un total de 87849,61 euros, et de condamner la société Jérôme [N] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Miroir à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, dont il est certain qu’elle correspond à une créance postérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Elle est également condamnée à payer la somme de 24450,78 euros au titre des provisions trimestrielles des charges de copropriété devenues exigibles pour l’exercice 2025.

La société Jérôme [N] en qualité de liquidateur de la société Miroir est également condamnée à payer la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, qui cause un nécessaire préjudice aux autres copropriétaires contraints d’abonder en ses lieu et place.

La demande supplémentaire formulée au titre des dernières conclusions visant la société Jérôme [N] à titre personnel à payer la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts est rejetée, la société Jérôme [N] n’étant pas personnellement poursuivie dans ce litige.

La défenderesse, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Elle est condamnée à payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

DECLARE l’action recevable concernant pour défenderesse la société Jérôme [N] agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir.

CONDAMNE la société Jérôme [N], agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 87849,61 (quatre-vingt-sept mille huit cent quarante-neuf euros soixante-et-un cents) euros au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2022 au premier trimestre 2025 inclus.

CONDAMNE la société Jérôme [N], agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 24450,78 (vingt-quatre mille quatre cent cinquante euros soixante-dix-huit cents) euros au titre des provisions sur charges pour 2025 devenues exigibles.

CONDAMNE la société Jérôme [N], agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 1000 (mille) euros à titre de dommages-intérêts.

REJETTE la demande supplémentaire de dommages-intérêts dirigée contre la société Jérôme [N] à titre personnel.

CONDAMNE la société Jérôme [N], agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir, aux dépens.

CONDAMNE la société Jérôme [N], agissant en qualité de liquidateur de la société Miroir, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 2500 (deux mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Sarah HUSSEIN-AGHA, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT