TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/03689 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGW4

Minute : 25/00230

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Madame [E] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE , greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Madame [E] [O] un logement situé [Adresse 2] ([Adresse 2], local n°1, référence 1900539630), pour un loyer mensuel de 225,61 euros, et 244,59 euros de provisions sur charges.

Selon extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte extraordinaire et ordinaire du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST a absorbé par suite de fusion la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, et a modifié sa dénomination sociale pour devenir BATIGERE HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2794,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 janvier 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— dire en conséquence que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [E] [O] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement,

— dire que faute de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique,

— condamner Madame [E] [O] au paiement des sommes suivantes, représentant les loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats :

— la somme de 3156,67 euros,

— une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 15 avril 2024.

À l’audience du 2 décembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4592,59 euros arrêtée au 27 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et qu’un fonds de solidarité pour le logement a été constitué en juillet 2024 mais qu’il n’y a pas eu de retour.

Madame [E] [O], comparait, ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 500 euros d’allocation chômage mais assure qu’elle va retrouver un emploi dans deux mois. Madame [E] [O] déclare vivre seule et avoir payé le loyer du mois de novembre 2024 et versé depuis juin 1100 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le bailleur a été autorisé à communiquer dans le cadre du délibéré un décompte actualisé de la dette afin de vérifier si le paiement du mois de novembre 2024 annoncé par la défenderesse à l’audience a été reçu par le bailleur.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucune pièce que Madame [E] [O] aurait réglé le loyer du mois de novembre 2024.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 442,24 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [O] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4150,35 euros, au titre des sommes dues au 27 novembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 27 septembre 2022 et tacitement reconduit le 27 décembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2022 à compter du 2 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de septembre 2024.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais.

Madame [E] [O] étant occupante sans droit ni titre depuis le 2 mars 2024, il convient par conséquent d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 mars 2024, Madame [E] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [O] à son paiement à compter de 2 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [O] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 septembre 2022 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Madame [E] [O] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 2 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [O] à compter du 2 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4150,35 euros (quatre mille cent cinquante euros et trente-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 novembre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE