Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 6 novembre 2024, n° 24/01446

TJ Nanterre 6 novembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que [I] [B] n'a pas payé ses charges depuis plus d'un an et que les créances sont devenues exigibles après mise en demeure, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a reconnu que certains frais étaient justifiés et imputables à [I] [B] en tant que copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que la carence de [I] [B] a entraîné des difficultés de trésorerie pour le syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour la défense des intérêts
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, compte tenu de la défaillance de [I] [B].
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante doit en principe supporter les dépens, ce qui est le cas ici.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 6 nov. 2024, n° 24/01446
Numéro(s) :	24/01446
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent SALEM
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LA [ Localité 9 ] sis [ Adresse 1 ] )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 06 Novembre 2024

N°R.G. : N° RG 24/01446

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNFO

N° minute :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 9] sis [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] IDF

[I] [B]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 9] sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] IDF

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DEFENDERESSE

Madame [I] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 16 octobre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

[I] [B] est propriétaire des lots n°349 et 253 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure [I] [B] de payer ses charges de copropriété à hauteur de 7.455,72 euros selon décompte arrêté au 7 février 2024.

Vu l’exploit d’huissier en date du 3 juin 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné [I] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

8.047,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1.021,99 euros au titre des appels de charges non encore échues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 944,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, [I] [B] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. En effet, l’huissier de justice a constaté que son nom ne figurait pas sur l’interphone ni sur la boîte aux lettres de l’immeuble correspondant à son adresse. En sus, la gardienne de l’immeuble lui a indiqué que la défenderesse avait quitté les lieux sans laisser d’adresse.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2020, 19 mars 2021, 7 avril 2022, 1er mars 2023 et 13 mars 2024 approuvant les dépenses des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues arrêté au 1er avril 2024 que [I] [B] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que [I] [B] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, elle ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la sommation de payer en date du 13 février 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels [I] [B] doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le demandeur avance des frais au titre d’une mise en demeure en date du 15 novembre 2023, de frais de relance en date du 30 novembre 2023 et de la sommation de payer du 13 février 2024 dont il justifie.

Cependant, il avance également des frais de transmission à un auxiliaire de justice ainsi que des frais de vacation pour constituer le dossier. Il convient de relever que ces frais ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils sont compris dans la mission de tout syndic. En conséquence, la somme de 686,34 euros (343,17 + 343,17 euros) sera retirée du solde de la dette de la défenderesse.

En conséquence, il convient de condamner [I] [B] au paiement de la somme de 8.047,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2024, la somme de 1.021,99 euros au titre des appels de charges non encore échus au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’à la somme de 257,74 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [I] [B], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [I] [B] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, les sommes de :

8.047,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2024, 1.021,99 euros au titre des appels de charges non encore échus au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 juin 2024,257,74 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [I] [B] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 10], le 06 Novembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président