Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 25/00942

N° Portalis DB2E-W-B7J-NW7K

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [N]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 10], Société anonyme d’économie mixte locale

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

DEFENDERESSE :

Madame [X] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Octobre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Décembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 18 octobre 2021, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [X] [N] un appartement à usage d’habitation avec annexes (cave, garage) situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 534,71 € et 113,98 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [X] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la société HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [X] [N], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner Madame [X] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5 143,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [X] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle dispose de ressources mensuelles d’environ 1 400 euros par mois et qu’elle est accompagnée par les services sociaux pour la gestion de son budget.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 10] justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales du Bas-Rhin le 3 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 3 713,89 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société [Adresse 10] produit un décompte démontrant que Madame [X] [N] reste lui devoir la somme de 5 143,68 € à la date du 9 octobre 2025.

Madame [X] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société HABITATION MODERNE cette somme de 5 143,68 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [X] [N] comparaît à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Elle démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, elle apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [X] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [X] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Le bailleur pourrait procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société [Adresse 10] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2021 entre la société HABITATION MODERNE et Madame [X] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2025,

CONDAMNONS Madame [X] [N] à verser à la société [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 5 143,68 € (cinq mille cent quarante-trois euros et soixante-huit cents) (décompte arrêté au 9 octobre 2025, incluant un paiement CB en ligne en date du 7 octobre 2025 pour un montant de 521 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [X] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 € (cent quarante euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 février 2026,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [X] [N] soit condamnée à verser à la société [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection