TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/01138 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VUP5

Jugement du 20 Mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mars 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Octobre 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [C] [T] épouse [F]

née le 01 Mai 1980 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

représenté par son syndic en exercice la société BAYARD GESTION ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au régime de la copropriété.

Cet immeuble comportait notamment un lot n°1 appartenant au syndicat des copropriétaires.

Par acte authentique en date du 4 mars 2016 portant modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, ce lot n°1 a été divisé en trois lots, les lots n°66, 67 et 68.

Le lot n°66, consistant en un appartement composé entre autres d’une mezzanine, a, par acte authentique du même jour, été vendu par le syndicat des copropriétaires à Madame [C] [T] épouse [F].

Le lot n°67 correspond à un local à vélos et le lot n°68 à un local poubelles.

Estimant que la mezzanine située au-dessus du local à vélos et contiguë à celle du lot n°66 est occupée sans autorisation par Madame [F], les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2020, voté la résolution n°13 autorisant le syndic en exercice, la société BAYARD GESTION ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, à agir en justice à l’encontre de Madame [F] pour solliciter la remise en état de cette mezzanine.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 janvier 2021, Madame [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins de :

— prononcer l’annulation de la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— admettre Madame [F] au bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Une première clôture est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 24 avril 2023.

Par ordonnance du 15 mai 2023, le juge de la mise en état a révoqué cette ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de libération provisoire de la mezzanine du lot n°67 et de remise en état du mur séparatif.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2024, Madame [F] demande au tribunal de :

— prononcer l’annulation de la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— admettre Madame [F] au bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— dire et juger que Madame [F] occupe le lot n°67 appartenant au syndicat des copropriétaires sans droit ni titre ;

— dire et juger que Madame [F] a transformé le lot n°67 appartenant au syndicat des copropriétaires sans autorisation ;

— rejeter l’intégralité des demandes de Madame [F] formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

à titre reconventionnel ;

— condamner Madame [F] à libérer le lot n°67 qu’elle occupe sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [F] à remettre en état le mur séparatif entre les mezzanines des lots n°66 et 67 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause ;

— condamner Madame [F] au paiement d’une somme de 5000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] aux dépens.

Par ordonnance du 19 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 9 novembre 2020

L’appropriation de parties communes par un copropriétaire nécessite une décision d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En d’autres termes, sans une telle décision, il ne peut y avoir aucune appropriation de parties communes.

L’article 9, alinéa 1er, de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot » et qu'« il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Il s’agit d’une déclinaison du principe général posé à l’article 544 du code civil, suivant lequel « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et de la protection qui en découle.

En l’espèce, Madame [F] soutient que la mezzanine située au-dessus du local à vélos constitue un volume compris dans le lot n°66 et non dans le lot n°67, qu’elle l’occupe donc de manière licite puisqu’il s’agit de sa propriété, et que, par suite, la résolution n°13 doit être annulée.

Madame [F] explique qu’il s’agit de deux parties d’une même mezzanine, qu’elles n’ont jamais été séparées par un mur, que l’ouverture existante entre ces deux parties dans le mur de refend est mise en lumière par le plan ancien communiqué par le défendeur, et qu’elle a découvert cette ouverture lors de la réalisation de travaux ayant nécessité la suppression d’un doublage et non d’un mur. La demanderesse précise que le plan a été modifié par le syndicat des copropriétaires pour les besoins de la cause.

Madame [F] expose également que la description du lot n°66 dans l’état descriptif de division modifié fait mention de l’existence d’une mezzanine, que tel n’est pas le cas pour le lot n°67, et que, si ce dernier disposait d’une mezzanine, celle-ci aurait été indiquée dans sa description inscrite dans le modificatif de l’état descriptif de division. La demanderesse avance en outre que le lot n°67 est pourvu d’un plafond empêchant l’accès au volume situé immédiatement au-dessus, mais que ce volume est en revanche dans la continuité de la partie de mezzanine accessible par l’escalier du lot n°66. Elle relate qu’au surplus, il est incongru d’imaginer qu’un local à vélos d’une surface de 7 m² puisse être équipé d’un escalier destiné à ranger les vélos en mezzanine.

Sur le certificat de mesurage, Madame [F] explique qu’il est sans incidence en ce que la mezzanine n’est pas comprise dans les prescriptions de la loi Carrez, et qu’un doublage a été installé pour masquer l’ouverture du mur de refend existante entre les deux parties de la mezzanine, de sorte que la seconde partie au-dessus du local à vélos a été cachée au diagnostiqueur et qu’il n’a donc pu y accéder.

De son côté, le syndicat des copropriétaires considère que la mezzanine située au-dessus du lot n°67 est comprise dans ce lot, qu’elle n’a jamais été cédée à Madame [F] et que cette dernière s’est partant appropriée cette partie du lot n°67 sans son autorisation alors qu’il en est propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires met en avant que la mezzanine du lot n°66 et celle du lot n°67 n’étaient pas séparées à l’origine, que c’est à l’occasion de la vente du premier à Madame [F] qu’un mur séparatif a été construit entre les deux parties de mezzanine pour délimiter les lots n°66 et 67, que l’acte de vente du 4 mars 2016 n’a jamais porté sur la mezzanine du lot n°67, et que le caractère imprécis de l’état descriptif de division modifié, en ce qu’il n’indique pas la présence d’une mezzanine dans le lot n°67, n’a aucune incidence sur le fait que la demanderesse occupe ce lot sans autorisation.

Le syndicat des copropriétaires souligne que, conformément au diagnostic effectué lors de la vente, la superficie de la mezzanine du lot n°66 est de 9,38 m² et s’arrête avant le lot n°67. Il précise que cet aspect peut être constaté par simple observation du plan de l’immeuble qu’il produit.

* * *

En premier lieu, il est à relever que le syndicat des copropriétaires, en tant que propriétaire du lot n°1, était en droit de le diviser comme bon lui semblait, et donc notamment de créer les lots n°66 et 67 en scindant en deux la mezzanine par la mise en place d’une séparation pour assurer la délimitation haute entre les lots n°66 et 67 ainsi créés. Le syndicat des copropriétaires était ainsi parfaitement en droit de réaliser une division du lot initial en mettant fin, par l’édification d’une séparation, à l’ouverture entre les deux parties de la mezzanine, en décidant que lot n°66 issu de cette division ne comporterait qu’une partie de cette mezzanine avec pour limite par rapport à l’autre située au-dessus du local à vélos cette nouvelle séparation, et en choisissant d’avoir au sein du lot n°67 une mezzanine complètement inaccessible.

Madame [F] ne peut partant tirer argument du fait que les deux parties de la mezzanine n’ont jamais été, avant la division du lot n°1, séparées par un mur.

Il ne saurait également être soutenu par la demanderesse que le syndicat des copropriétaires aurait fait édifier cette séparation pour cacher au diagnostiqueur cette partie de la mezzanine se trouvant au-dessus du local à vélos. Le défendeur a simplement usé de ses prérogatives de propriétaire pour délimiter les lots n°66 et 67 à ce niveau.

Sur la nature de la séparation (doublage, mur…), elle importe peu dès lors que cette séparation est sans équivoque possible, ce qui est le cas en l’occurrence puisque, selon les propres indications de Madame [F] dans ses écritures, elle a découvert l’ouverture antérieure entre les deux parties de la mezzanine lors de la réalisation de travaux ayant nécessité la suppression d’un doublage.

En second lieu, dans le diagnostic immobilier du 23 novembre 2015 effectué par la société ARLIANE, il n’a pas été seulement mesuré la superficie loi Carrez, qui est de 18,65 m², mais également la surface au sol totale évaluée à 30,42 m² avec une superficie retenue pour la mezzanine de 9,38 m². Et, suivant le plan réalisé par la société de diagnostic immobilier et annexé au diagnostic du 23 novembre 2015 (qui n’est donc pas celui constituant la pièce 1 du défendeur et dont la demanderesse estime qu’il a été modifié par ledit défendeur pour les besoins du litige), cette mezzanine ainsi mesurée est celle s’arrêtant à la séparation créée par le syndicat des copropriétaires.

Or, il est stipulé dans l’acte authentique de vente du 4 mars 2016 que le lot n°66 vendu à Madame [F], mezzanine incluse, est d’environ 30,42 m².

Dès lors, le lot n°66 acquis par Madame [F] ne comprend que la mezzanine arrêtée à la séparation édifiée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces développements, qui rendent en outre inopérant le moyen de la demanderesse tiré du fait que la description du lot n°67 inscrite dans l’état descriptif de division modifié mentionne seulement la présence d’un local à vélos au rez-de-chaussée et pas d’une mezzanine, il y a lieu de considérer que le lot n°66 acheté par Madame [F] n’inclut pas la partie de mezzanine située au-dessus du local à vélos, que cette partie est demeurée propriété du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle est comprise dans le lot n°67 appartenant toujours audit syndicat, quand bien même elle est isolée du reste du lot, à savoir le local à vélos, avec donc une absence d’accès entre les deux, et que Madame [F] occupe ainsi un pan de mezzanine qui n’est pas sa propriété mais une partie commune alors qu’elle n’en a pas l’autorisation.

Dans ces conditions, la demande de nullité de la résolution n°13 votée lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

L’appropriation de parties communes par un copropriétaire nécessite une décision d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En d’autres termes, sans une telle décision, il ne peut y avoir aucune appropriation de parties communes.

L’article 9, alinéa 1er, de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot » et qu'« il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Il s’agit d’une déclinaison du principe général posé à l’article 544 du code civil, suivant lequel « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et de la protection qui en découle.

En l’espèce, étant donné ce qui a été mis en lumière ci-dessus, les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires apparaissent justifiées.

Il sera simplement précisé que la libération portera plus exactement sur la mezzanine du lot n°67 et la remise en état sur la séparation telle qu’elle existait avant que Madame [F] ne procède à sa suppression.

Une astreinte provisoire à hauteur de 70 euros par jour de retard sera en outre ordonnée tant pour la libération de la mezzanine du lot n°67 que pour la remise en état de la séparation, ce suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F] sera condamnée aux dépens.

Madame [F], tenue des dépens, sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [C] [T] épouse [F] de sa demande de nullité de la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2020 ;

CONDAMNE Madame [C] [T] épouse [F] à libérer la mezzanine du lot n°67 de l’immeuble sis [Adresse 4], ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 70 euros par jour de retard pendant une durée de douze mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué en tant que de besoin par le juge compétent ;

CONDAMNE Madame [C] [T] épouse [F] à remettre en état la séparation entre les mezzanines des lots n°66 et 67 de l’immeuble sis [Adresse 4] telle qu’elle existait avant qu’elle ne soit supprimée, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement puis, passé ce délai, sous astreinte de 70 euros par jour de retard pendant une durée de douze mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué en tant que de besoin par le juge compétent ;

CONDAMNE Madame [C] [T] épouse [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [T] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société BAYARD GESTION ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [T] épouse [F] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [T] épouse [F] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. LE CLEC’H, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,