DOSSIER N° RG 24/04077 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2FNU

Jugement du :

06/10/2025

MINUTE N°

TPBR

[X] [M] épouse [B]

C/

[Z] [T] veuve [V]

[R] [V]

[K] [E]

Notification du jugement aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e ROBBE

— Mme [M] ép.[B]

Expédition délivrée

le :

à :

Mme [T] veuve [V]

Mr [V]

Mr [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi six Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ASSESSEURS BAILLEURS :

Monsieur FOURRICHON Paul

Monsieur LAVIGNE Serge

ASSESSEURS PRENEURS :

Madame Caroline BEAURAIN

Monsieur Thierry PETITJEAN

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [X] [M] épouse [B]

née le 14 Février 1973 à [Localité 23], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e François ROBBE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [Z] [T] veuve [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [R] [V], son fils, muni d’un pouvoir écrit

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

d’autre part

Date de la première audience : 03 février 2025

Date de la mise en délibéré : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par requête parvenue au greffe le 2 mai 2024, [X] [M] épouse [B] a sollicité du tribunal paritaire des baux ruraux de LYON le prononcé à titre principal la nullité de la vente intervenue entre [R] [V], [Z] [V] et [K] [E] avec demande de substitution à son profit et à titre subsidiaire, le prononcé de la vente. En tout état de cause, il est demandé de condamner solidairement l’acquéreur et les vendeurs à lui verser la somme de 42188,75 euros soit le prix de vente indiqué dans la notification de la vente. Il est demandé de condamner solidairement les trois co-défendeurs à l’ensemble des dépens de la procédure outre 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 7 octobre 2024, seuls les défendeurs ont comparu en personne ou par représentation.

Caducité de la requête a été prononcée.

Le 6 janvier 2025, la caducité a été rapportée et les parties convoquées à une nouvelle audience.

A l’audience, du 3 février 2025, la tentative de conciliation s’est avérée vaine.

A l’audience du 2 juin 2025, le conseil de Madame [B] insiste sur le fait que le point de départ du délai de prescription de 6 mois est le 8 janvier 2024, date de demande par courrier par Monsieur [E] du paiement des fermages, moment où le preneur a eu connaissance de la date de la vente litigieuse. Le courrier du 13 juin 2019 n’est qu’un courrier exprimant le souhait d’acheter la parcelle.

Il s’en est remis pour le surplus à ses dernières conclusions suivants lesquelles il est demandé :

A titre principal

— d’annuler la vente du 1er août 2019 en raison de la violation des droits de préemption de Madame [B], preneuse à bail,

en conséquence,

— de la déclarer acquéreur des parcelles en lieu et place de Monsieur [E],

A titre subsidiaire

— d’annuler la vente litigieuse,

En tout état de cause

— de condamner solidairement les consorts [V] et Monsieur [E] à lui payer la somme de 42 188,75 euros en réparation de son préjudice du fait de la violation de son droit de préemption,

— outre 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens.

Il est demandé d’admettre l’exécution provisoire.

Monsieur [E] maintient qu’il y a forclusion la promesse de vente contenant la date de la vente. Le preneur est la SCEA. Le courrier conteste le prix de vente. Il a conclu au rejet des demandes d’autant qu’il n’y a aucun préjudice démontré. Monsieur [V] a indiqué n’avoir jamais eu de réponse claire de la part de Madame [B] .Il n’y a eu qu’une déclaration d’intention assortie d’une révision de prix et non une préemption.

Or, elle n’a pas saisi la juridiction compétente comme elle aurait dû le faire en application de l’article L 412-7 du Code rural. Les fermages ont été réglés avec deux ou trois ans de retard. La SAFER n’a rien au nom des époux [B].

Ils demandent d’ordonner la régularisation de la situation locative des consorts [B] sur les terres de référence par l’établissement d’un bail rural rédigé et enregistré à leurs seuls frais. Ils sollicitent la condamnation des consorts [B] pour trouble de jouissance et abus de procédure à leur payer 1000 euros outre 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour le surplus, ils s’en sont remis à leurs dernières écritures

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, le conflit d’intérêt qui concernait le conseil de Madame [B] a été résolu au moment de l’audience de plaidoirie. Le moyen de défense est devenu sans objet.

S’agissant de la caducité de l’action, un relevé de caducité a été prononcé par ordonnance du 6 janvier 2025. Cette prétention de prononcer la caducité est également sans objet.

Il est constant et non contesté que par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 avril 2019, Maître NALLET a informé Madame [B] et la SCEA La Croix Blanche de l’intention des propriétaires, les consorts [V], de vendre les parcelles exploitées suivantes pour un prix de 43677,25 euros :

— biens sis à [Localité 21] (RHONE)

* AC [Cadastre 20] (terre)

* AD [Cadastre 9] (pré)

* AE[Cadastre 2] (taillis)

* AH [Cadastre 15](terre)

* AI [Cadastre 10] (terre)

— biens sis à [Localité 22] (RHONE)

* AM [Cadastre 6],[Cadastre 8],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 18] (terres)

* ZD [Cadastre 3],[Cadastre 5],[Cadastre 19] (terre)

Le bail rural n’a pas été écrit. Selon la SAFER, la preneuse est [X] [M] épouse [B].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2019, Monsieur et Madame [B] ont écrit à Maître NALLET en réponse à sa notification du 17 avril 2019, soit dans le délai légal de deux mois, qu’ils confirmaient leur intention d’acquérir les parcelles en exerçant leur droit de préemption.

Des fermages ont été payés par l’intermédiaire de la SCEA aux consorts [V] après 2019 lesquels ont continué de réclamer les fermages de 2022.

Par courrier du 8 janvier 2024, [K] [E] a sollicité auprès de Monsieur, Madame [B] et de la SCEA La Croix Blanche le paiement des fermages étant propriétaire des parcelles exploitées depuis 2019.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ou de la forclusion de l’action de Madame [B]

Le courrier du 13 juin 2019 ne saurait être interprété comme une contestation du prix de vente quand bien même il a été évoqué par Monsieur et Madame [B] une précédente promesse d’achat en octobre 2016 et une estimation des terrains en 2016 à raison de 4000 euros par hectare. Ils ont également évoqué avoir confirmé leur intention d’acquérir en avril 2017. A aucun moment du courrier de juin 2019, ils n’ont contesté expressément le prix annoncé. Dès lors, il ne saurait leur être reproché de n’avoir pas utilisé la procédure de l’article L 412-7 du Code rural en cas de désaccord sur le prix de vente estimé exagéré.

S’agissant de l’action en nullité de la vente, les défendeurs revendiquent l’article 2224 du Code civile selon lequel actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Selon eux, la promesse de vente valant vente au sens de l’article 1589 du Code civile, ils soutiennent que Madame [B] avait 5 ans à compter du 17 avril 2019 pour saisir la juridiction. En la saisissant postérieurement, le tampon du greffe en date du 2 mai 2024 faisant foi, elle a agi au-delà du délai de prescription de 5 ans.

Or, en matière de droit de préemption du preneur en place, le texte spécifique de l’article L412-12 alinéa 3 du Code rural s’applique.

Selon ce texte, au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L 412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.

Le délai de forclusion court à compter du jour où le preneur a connaissance de la date de la vente.

Aucune pièce versée par les défendeurs ne vient établir que Madame [B] a eu connaissance de la date du 1er août 2019, date de la vente, avant le courrier de Monsieur [E] le 8 janvier 2024.

Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, la date d’information d’une intention de vente, qui ne contient pas la date de la vente, ne saurait être tenue pour un quelconque point de départ d’un délai pour agir.

Cette information fait partir un délai de deux mois aux preneurs pour faire connaître leur intention de préempter ou non aux conditions et prix de l’offre de vente, voire de saisir le TPBR pour faire fixer la valeur vénale des biens et les conditions de vente s’ils sont estimés exagérés. L’article L 412-8 du Code rural prévoit qu’en cas de préemption, le bénéficiaire de ce droit a 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser l’acte de vente authentique. Passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit 15 jours après une mise en demeure faite par acte d’huissier de justice resté sans effet.

Or, en l’espèce, si Madame [B] n’a pas régularisé la vente par acte authentique dans le délai de deux mois à compter du 13 juin 2019, il n’est produit aucune mise en demeure par acte de commissaire de justice pour ce faire. La sommation interpellative du TPBR en date du 29 juillet 2019 ne saurait se substituer à la mise en demeure du preneur préempteur par commissaire de justice. Dès lors, la déclaration de préemption litigieuse ne peut être considérée comme nulle de plein droit.

Le fait que [R] [V] leur a demandé de régler les fermages de 2022 par courrier du 2 juin 2023 et le fait que ce dernier leur a reproché d’avoir réglé les fermages de 2021 avec un grand retard ne peut que renforcer la croyance d'[X] [B] que l’offre de vente n’avait pas été suivie d’effet en 2019.

Faute pour Monsieur [E] et les consorts [V] d’établir que Madame [B] a connu la vente en août 2019, voire en novembre 2019 comme allégué par Monsieur [E], des courriers simples informatifs ne pouvant valoir preuve de leur envoi, leur réception ayant été contestée par Madame [B], le point de départ du délai de six mois ne peut courir qu’à compter du 8 janvier 2024. Dès lors, la requête en justice étant enregistrée en date du 2 mai 2024, l’action en nullité d'[X] [B] n’est pas forclose.

Le tribunal rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de Madame [B]. Il constate au surplus que cette action n’est pas forclose.

Sur la nullité de la vente en fraude des droits de Madame [B] avec substitution d’acquéreur

Selon l’article L 412-1 du Code rural, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Le droit est acquis au preneur . En application de l’article L 412-10, dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais offerts au preneur ou à un prix ou des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur en lieu et place du tiers aux conditions communiquées sauf en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix.

En espèce, Madame [B] soutient que malgré l’exercice non équivoque de son droit de préemption, les vendeurs ont avec l’acquéreur manoeuvré pour empêcher sa mise en œuvre concrète.

Or, il lui appartenait de prouver soit que les vendeurs avaient vendu le fonds à un tiers avant l’expiration des délais offerts au preneur, ce qui n’est ni allégué ni démontré, soit à un prix ou des conditions de paiement différents de ceux demandés au bénéficiaire du droit de préemption ce qui n’est ni allégué ni démontré ou enfin que les consorts [V] ont exigé du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, ce qui n’est ni soutenu dans la partie motivation des conclusions ni démontré par des pièces techniques.

La demande principale en nullité est rejetée.

Sur la demande en nullité subsidiaire

Selon l’article L 412-9 du Code rural, toute vente de fonds doit être notifiée dans le 10 jours au bénéficiaire du droit de préemption.

Tel n’a pas été le cas.

Pour autant, la nullité ne saurait être prononcée car l’article L 412-12 al 3 du code précité exige de prouver que le droit de préemption n’aurait pas pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu. Or, en l’espèce, Madame [B] a été mise en mesure d’exercer son droit de préemption dans le délai légal de deux mois. Elle n’a d’ailleurs elle-même pas été au bout de la manifestation de sa volonté de préempter les terres et biens sur lesquels elle exerce son exploitation puisqu’elle n’a pas suivi la procédure précise de l’article L 412-8 du Code rural qui prévoit qu’en cas de préemption, le bénéficiaire de ce droit a 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse, en l’espèce le 13 juin 2019, pour réaliser l’acte de vente authentique. N’ayant pas fait réaliser la vente par acte authentique avant le 13 août 2019, la demande de nullité de la vente ne saurait prospérer quant bien même la vente litigieuse a été réalisée 13 jours avant l’expiration du délai de la preneuse et que celle-ci n’a pas reçu notification officielle de la vente 10 jours après sa date.

Sur la demande indemnitaire de Madame [B]

Madame [B] a mis en évidence que trois fautes ont été commises à son égard : une vente passée avant le 13 août 2019, sans qu’une mise en demeure de réaliser l’acte authentique par commissaire de justice lui a été adressée et sans que la vente du fonds ne lui ait été notifiée sous 10 jours. Ces violations de la procédure d’aliénation d’un bien rural ont été commises de manière concurrente par les vendeurs et l’acquéreur. Le droit de préemption du preneur est très encadré et sa protection ne peut être malmenée sans lui causer un préjudice d’ordre moral.

La multiplicité des fautes justifie une condamnation à une indemnité mais il convient de la ramener à la plus juste proportion de 8000 euros de dommages et intérêts. En effet, il ressort de la procédure que Madame [B] a, au moins deux fois, voulu acquérir ses terres sans jamais aller jusqu’au bout de sa volonté. Son préjudice ne peut donc pas équivaloir au montant du prix de vente des parcelles qu’elle continue d’exploiter. Elle échoue à prouver qu’elle s’est appauvrie du prix de vente car elle n’aurait pas pu accéder à la propriété.

Les fautes ont été commises de manière synchrone par les vendeurs et l’acquéreur qui ne peuvent ignorer comment se déroule une procédure d’aliénation et qui ont entretenu le flou jusqu’au 8 janvier 2024 puisque c’est Monsieur [V] et non Monsieur [E] qui a continué de réclamer les fermages de 2022 ce qui laisse supposer une entente pour laisser Madame [B] dans l’ignorance de la vente durant quasiment le temps de la prescription de 5 ans. Ainsi, la condamnation est in solidum entre les co-défendeurs et non solidaire puisque les consorts [V] engagent leur responsabilité contractuelle et Monsieur [E] sa responsabilité délictuelle, étant un tiers au bail rural.

En conséquence, [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] sont condamnés in solidum à payer à [X] [M] épouse [B] la somme de 8000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Le surplus de sa demande est rejeté.

Sur les demandes reconventionnelles

Le demande aux fins de régulariser un bail rural à ses frais n’est fondée sur aucun texte. Le bail verbal n’est pas remis en cause puisqu’il n’y a pas eu d’action pour y mettre fin et que Monsieur [V] a continué d’encaisser et de réclamer des loyers. Dès lors, cette demande est rejetée.

Compte tenu de la solution du litige en partie favorable à Madame [B], la demande indemnitaire pour préjudice de jouissance formulée par les co-défendeurs ne peut être accueillie.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] doivent payer les entiers dépens de l’instance. La condamnation ne peut être qu’in solidum et non solidaire, à défaut d’une clause expresse prévoyant que la solidarité s’étendent au frais irrépétibles et dépens.

En équité, il y a lieu des condamner in solidum [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] à payer à [X] [M] épouse [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes de [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile sont corrélativement rejetées.

L’affaire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement par jugement en premier ressort, mis à disposition au greffe, exécutoire de plein droit à titre provisoire,

— REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Madame [B],

— CONSTATE qu’elle n’est pas non plus atteinte de forclusion,

— REJETTE les demandes principale et subsidiaire en nullité de la vente intervenue le 1er août 2019 entre les consorts [V]et [K] [E],

— CONDAMNE in solidum [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] à payer à [X] [M] épouse [B] la somme de 8000 euros (huit mille euros) de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— REJETTE le surplus de la demande indemnitaire d'[X] [M] épouse [B],

— REJETTE les demandes reconventionnelles des consorts [V] et de [K] [E],

— CONDAMNE in solidum [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] aux entiers dépens de l’instance,

— CONDAMNE in solidum [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] à payer à [X] [M] épouse [B] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— REJETTE les demandes de [Z] [T] veuve [V], [R] [V] et [K] [E] à payer à [X] [M] épouse [B] au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE