TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

N° RG 25/00098 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLVA

Jugement du 30 Avril 2026

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/

[V] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à [Localité 3]

CERTIFIEE CONFORME DELIVREE

à maitre [W]

LE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 12 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par madame [G] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [V] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par maitre Jean AVINEE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’OPH Archipel Habitat a donné à bail à Mme [V] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat du 31 mars 2021, pour un loyer mensuel de 366,49€ hors charges.

Par assignation délivrée à Mme [V] [O] le 16 décembre 2024, l’OPH Archipel Habitat a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [O],

— la condamner à payer la somme de 8 300,12€ au titre des arriérés de loyers à la date du 12 décembre 2024, avec intérêt à compter de la date d’assignation,

— la condamner à payer les loyers du 13 décembre 2024 à la date de résiliation du bail,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à payer la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par courrier remis en main propre le 29 septembre 2025, Mme [V] [O] a donné congé de son logement, l’état des lieux de sortie a eu lieu le 2 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 12 février 2026.

Par conclusions n°3 déposées à cette audience, l’OPH Archipel Habitat a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— déclarer recevable l’assignation délivrée à Mme [V] [O] le 16 décembre 2024,

— prendre acte du courrier de congé de Mme [V] [O] et de la clôture du bail du logement à compter du 2 octobre 2025,

— condamner Mme [V] [O] à lui payer :

— la somme de 7 400,17€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 2 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation, en ce compris les 20€ de clés de cave, déduction faite des loyers et charges du 31 mars au 7 mai 2021 d’un montant de 602,56€, du dépôt de garantie d’un montant de 366,49€ et de la régularisation des charges d’un montant de 328,49€,

— la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les dépens en ce compris le commandement de payer les loyers et charges,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [V] [O].

Par conclusions n°2 déposées à l’audience du 12 février 2026, Mme [V] [O] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— débouter l’OPH Archipel Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 2 508,13€ au titre du trouble de jouissance,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 2 249,80€ au titre de son préjudice matériel,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 177,60€ au titre de l’indu perçu lors de l’assurance obligatoire,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 3 000€ au titre de son préjudice moral,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [V] [O] et l’OPH Archipel Habitat et constater leur extinction à concurrence de la plus faible,

— lui octroyer des délais de grâce pour payer les arriérés de loyer,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner l’OPH Archipel Habitat à lui payer la somme de 1 440€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Archipel Habitat produit un décompte démontrant que Mme [V] [O] restait devoir la somme de 7 400,17€€ à la date du 4 novembre 2025, correspondant aux loyers et charges impayés à la date de son départ du logement le 2 octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie, des loyers et charges du 31 mars au 7 mai 2021 et de la régularisation de charges à hauteur de 328,49€.

Mme [V] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dans ces conditions, Mme [V] [O] sera condamnée à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 7 400,17€, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de Mme [V] [O] au titre de son préjudice matériel et de jouissance:

Mme [V] [O] fait valoir qu’elle n’a pu jouir de son logement durant le mois d’avril 2021 en raison de travaux au sein de son logement. Elle sollicite le remboursement du montant de son loyer et des charges sur cette période, ainsi que la somme de 2 249,80€ correspondant à son relogement sur la période du 1er mars au 30 avril 2021.

Mme [V] [O] ne démontre pas que son logement était inhabitable durant les travaux qui se sont déroulés au mois d’avril 2021. Elle produit aux débats l’état des lieux d’entrée réalisé le 31 mars 2021 qui mentionne que le logement dans son ensemble était en bon état. Les équipements sont décrits comme étant en bon état de fonctionnement et aucune réserve n’est émise quant au caractère habitable du logement. Les sols sont notés comme étant en bon état mais présentant de nombreuses traces d’usure ou du brûlure, raison pour laquelle ceux-ci ont été changés.

Mme [V] [O] produit également un courrier du 28 mai 2021 dans lequel elle liste différents dysfonctionnements constatés par elle postérieurement à l’état des lieux. Outre le fait que ces réclamations reposent sur la seule analyse de Mme [V] [O], il convient de relever qu’elles ne rendent toujours pas le logement inhabitable.

Mme [V] [O] échoue donc à démontrer qu’elle ne pouvait occuper son logement durant le mois d’avril 2021.

Mme [V] [O] fait également valoir qu’elle a été privée d’eau chaude la première semaine du mois de mai 2021. Ce point n’est pas contesté par son bailleur.

Mme [V] [O] argue également qu’elle n’a pu bénéficier de l’accès à une cave qu’à compter du 14 décembre 2021. Or il convient de relever que son contrat de bail ne comporte pas de mention relative à une cave dépendante du logement, le seul local annexe privatif noté dans le bail étant le balcon. L’OPH Archipel Habitat précise que l’attribution d’une cave à Mme [V] [O] en décembre 2021 relève d’une mise à disposition gratuite de la part du bailleur. Dès lors, Mme [V] [O] ne peut revendiquer un préjudice de jouissance à ce titre.

Mme [V] [O] mentionne également la persistance de désordres au sein de son logement. Or l’OPH Archipel Habitat justifie que l’ensemble des désordres (porte des toilette, prises électriques, manivelles des rideaux, volet défaillant) ont fait l’objet de réparation entre le 26 juillet et le 5 août 2021. Concernant l’aménagement du placard, les pièces versées aux débats par l’OPH Archipel Habitat permettent de constater que plusieurs interventions ont été effectuées au domicile de Mme [V] [O] pour satisfaire à sa demande. S’agissant de travaux non essentiels, les démarches entreprises par le bailleur seront considérées comme suffisantes. Aucun trouble de jouissance du logement ne peut être caractérisé par l’insatisfaction de l’aménagement du placard.

Enfin, Mme [V] [O] fait état de travaux sur l’ascenseur ayant eu des conséquences importantes sur son autonomie et son quotidien. Elle expose n’avoir pas été en mesure de faire ses courses ni de se rendre à ses rendez-vous médicaux durant les travaux. Or l’OPH Archipel Habitat justifie avoir multiplié les démarches pour informer sa locataire des travaux et lui permettre de bénéficier d’un accompagnement social renforcé pendant cette période de travaux. Mme [V] [O] n’a pas donné suite à ces propositions d’accompagnement de sorte qu’elle ne peut désormais invoquer un préjudice.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance de Mme [V] [O] n’est constitué que des désagréments liés aux travaux de changement de sol dans son logement au mois d’avril 2021 et à l’absence d’eau chaude la première semaine du mois de mai 2021. Pour indemniser ce préjudice, l’OPH Archipel Habitat a fait une remise de 100% sur les loyers et charges pour la période du 31 mars au 7 mai 2021 pour un montant total de 602,56€. Cette somme doit être considérée comme indemnisant suffisamment le préjudice de jouissance de Mme [V] [O].

Sur la demande de Mme [V] [O] au titre de son préjudice moral :

Mme [V] [O] sollicite l’indemnisation de son préjudice moral en raison de l’ignorance par son bailleur de ses demandes.

Conformément aux observations précédemment développées, Mme [V] [O] échoue à démontrer l’existence de préjudices en lien avec une absence de prise en compte de ses demandes par son bailleur. Il convient donc de la débouter de sa demande au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

Sur la demande de l’indu perçu de l’appel de l’assurance obligatoire :

Mme [V] [O] sollicite le remboursement de la somme de 177,60€ correspondant à la facturation mensuelle de la somme de 3,70€ au titre de l’assurance habitation. Mme [V] [O] ne verse pas de pièces permettant de dater la durée de facturation de cette somme mensuelle, la locataire ne produisant que l’avis d’échéance du mois de janvier 2025 et la quittance de loyer de mars 2025.

Or l’OPH Archipel Habitat justifie avoir facturé cette somme du mois de juin 2024 au mois de mars 2025, soit durant 10 mois en raison de l’absence de production du justificatif d’assurance habitation par Mme [V] [O] jusqu’en février 2025. A réception de ce justificatif, l’OPH Archipel Habitat a procédé, le 30 avril 2025, au remboursement de la somme totale prélevée (37€).

La demande de Mme [V] [O] de remboursement de la facturation mensuelle de l’assurance habitation est donc sans objet, elle en sera déboutée.

Sur la demande de délais de grâce :

Mme [V] [O] formule dans le dispositif de ses conclusions une demande de délais de grâce pour payer les arriérés de loyers, mais ne justifie ni de sa situation financière, ni de sa situation personnelle, de sorte que sa capacité de remboursement est ignorée. Il convient, dans ces conditions de la débouter de sa demande de délais de paiement pour apurer sa dette.

Sur les demandes accessoires :

Mme [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [V] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [V] [O] à verser à l’OPH Archipel Habitat la somme de 7 400,17€ au titre des loyers et charges impayés après déduction de la somme de 602,56€ au titre des loyers et charges du 31 mars au 7 mai 2021, de la somme de 366,49€ au titre du dépôt de garantie et de la somme de 328,49€ au titre de la régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE Mme [V] [O] de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice matériel et de jouissance,

DEBOUTE Mme [V] [O] de sa demande de remboursement de facturation de l’assurance obligatoire,

DEBOUTE Mme [V] [O] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [V] [O] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [V] [O] à verser à l’OPH Archipel Habitat la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [V] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame BADUFLE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE