MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01700 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTLL

AFFAIRE : SDC de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] C/ SAS BY SHOP, Société SMART INVEST, Société [Localité 9] LOCATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première

vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la REGIE POZETTO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

SAS BY SHOP

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sofian BOUDOUMA, avocat au barreau de LYON

Société SMART INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Morgiane BRAHMI, avocat au barreau de LYON

Société [Localité 9] LOCATION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sarah NASRI, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 10 Février 2025 – Délibéré au 17 Mars 2025

Notification le

à :

Maître [U] [O] de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692 (grosse + expédition)

Me [N] [W] – 3492 (expédition)

Maître [J] [G] – 1724 (expédition)

Maître [I] [Z] – 3565 (expédition)

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Pré Vert, situé à [Adresse 10], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par actes des 10 et 11 septembre 2024 la société Smart Invest SCI et la société [Localité 9] Location SAS pour les voir condamner solidairement sous astreinte à déposer intégralement les terrasses installées en parties communes, déposer intégralement les goulottes électriques installées en parties communes et, plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finitions utiles et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également remise en état de l’existant, les voir condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les copropriétaires ont constaté début 2024 la réalisation d’un certain nombre de travaux au droit des parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale et sans respect du voisinage, et une lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été adressée le 6 février 2024 à la société Smart Invest, propriétaire du local commercial concerné, situé en rez-de-chaussée. Des travaux étaient en cours au droit des compteurs électriques en parties communes, qui avaient induit une coupure d’électricité dans tout l’immeuble. Des travaux sur la chaudière ont été également réalisés à cette occasion. La société Smart Invest a demandé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 27 février 2024 à son locataire la société [Localité 9] Location de mettre fin aux travaux réalisés en dehors des horaires impartis par le règlement de copropriété et sans autorisation dans les parties communes. La société [Localité 9] Location a demandé le 27 mars 2024 l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale de la ratification de ces travaux. La société [Localité 9] Location a également entrepris la réalisation de terrasses en bois au droit d’une partie commune sans autorisation.

La société [Localité 9] Location a fait assigner en référé en intervention forcée devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 15 novembre 2024 la société By Shop SASU pour voir ordonner la jonction entre les deux dossiers et la voir condamner à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

La société [Localité 9] Location a sous-loué le 22 janvier 2024 le local à la société By Shop, qui a entrepris des travaux et posé une terrasse sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’il résulte du procès-verbal du commissaire de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société [Localité 9] Location sollicite le sursis à statuer sur la demande de dépose des installations électriques et le rejet des demandes, à titre subsidiaire la condamnation de la société By Shop à la relever et garantir de toute condamnation, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle n’a jamais occupé le local, qu’elle a donné à bail dès qu’elle-même a pris à bail.

La société By Shop a déposé des conclusions par lesquelles elle soutient que les demandes relatives à la dépose des installations électriques installées en parties communes, à la remise en état des modifications électriques et des nuisances olfectives et sonores sont irrecevables à son encontre, qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dépose des terrasses au droit du jardin commun, sollicite le rejet des demandes de la société [Localité 9] Location visant à la voir condamner à la garantir des condamnations, à titre subsidiaire demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale sur la demande de régularisation des travaux des terrasses et de l’installation d’une gaine d’extraction, sollicite la condamnation des autres parties à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les locaux qu’elle sous-loue sont constitués d’une surface de 56 m² exploitée sous l’enseigne Sandwicherie 111, et d’une surface de 27 m² exploité sous l’enseigne Sidi [Localité 7] Saïd, elle les exploite à usage de restauration rapide. La société [Localité 9] Location loue également à une société tierce un local exploité sous l’enseigne Adikto Poulet qui vend du poulet frit, activité qui correspond aux nuisances évoquées. Il a été constaté par commissaire de justice le 11 avril 2024 la pose d’une terrasse sur le local exploité sous l’enseigne Sidi [Localité 7] Saïd, et la société Smart Invest a mis en demeure le 22 avril 2024 la société [Localité 9] Location de déposer cette terrasse. Maître [D] a le 2 juillet 2024 constaté des câbles électriques qui traversent plufonds et murs du niveau -1, qui longent la façade de l’immeuble au rez-de-chaussée et servent au branchement de réfrigérateurs et congélateurs, dans l’allée principale, qui proviennent d’un boîtier électrique. Dans les mêmes temps, la société By Shop a informé le syndic le 5 novembre 2024 qu’elle souhaitait qu’une société puisse intervenir pour poser son compteur Linky et qu’elle souhaitait installer une gaine d’extraction. La société By Shop n’est pas locataire des caves ni garages dans lesquels il est dénoncé l’installation de branchements électriques sauvages. Les travaux litigieux auraient été réalisés bien antérieurement à son entrée dans les lieux. Elle a dû fermer le restaurant Sidi [Localité 7] Saïd en rison d’une insuffisance électrique. Son activité est très réduite et ne génère pas de nuisances olfactives. Elle a pris l’initiative d’évacuer les odeurs en utilisant une centrale de filtrage et de désodorisation de l’air. Elle a demandé à installer une gaine d’extraction et attend la décision du syndicat des copropriétaires. Il n’est pas établi que les nuisances sonores soient en lien avec son activité. Elle n’exploite plus le restaurant Sidi [Localité 7] Saïd pour lequel une terrasse avait été posée, et aucun constat n’établit qu’il y ait une terrasse sur le second commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions la société Smart Invest sollicite le sursis à statuer sur les demandes dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires sur sa demande d’autorisation du 8 janvier 2025, le rejet des demandes à son encontre, à titre subsidiaire le rejet de la demande d’astreinte, la condamnation des sociétés [Localité 9] Location et By Shop à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndic lui a indiqué que des travaux avaient été réalisés par son locataire dans la chaufferie collective, sans aucune autorisation préalable, avec une purge de réseau, qui aurait entraîné une coupure dans toute la résidence, de chauffage et d’électricité, puis qu’une terrasse avait été installée sans autorisation. Le sous-locataire monsieur [R] [L] a reconnu avoir fait installer cette terrasse. Elle a mis en demeure la société Location Location de retirer cette terrasse et a fait valoir qu’il n’était pas établi qu’elle était à l’origine des dysfonctionnements électriques. Elle est de bonne foi et aucune astreinte ne saurait lui être appliquée.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires présente également sa demande de condamnation contre la société By Shop, souligne que la situation est intenable depuis l’ouverture des trois commerces de restauration rapide, qui entraînent bruit, odeurs, stationnement jour et nuit de véhicules devant les entrées d’immeuble et sur les parkings privés et trottoirs, fumées dans les espaces communs. Il demande en outre qu’il soit interdit toute activité de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, sous astreinte. Il porte à 5000 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les deux dossiers ont été joints sous le seul n°24/1700.

SUR CE :

Les pièces produites établissent que la société [Localité 9] Location, dont il est constant qu’elle a pris à bail les locaux litigieux à [Localité 9], au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2], auprès de son propriétaire la société Smart Invest, a donné en sous-location le 22 janvier 2024 à la société By Shop les locaux n°1 et n°4, qui a effectué des travaux pour installer une terrasse sur les parties communes devant ces locaux pour ouvrir des commerces de restauration rapide aux enseignes Sidi [Localité 7] Saïd et Sandwicherie 111, cependant que le sous-locataire du local à l’enseigne Adikto Poulet n’aurait pas été mis en cause.

De fort nombreuses attestations des copropriétaires et occupants de l’immeuble et une pétition font état de leur indignation quant aux conditions d’exploitation de ces commerces, avec odeurs écoeurantes de friture, à l’extérieur comme à l’intérieur de l’immeuble, attroupements bruyants de personnes sur la terrasse non autorisée et alentour, stationnements de véhicules devant les garages, poubelles débordantes attirant les rats.

Le gérant de la société By Shop reconnaît être l’auteur de l’installation sans autorisation de la terrasse.

Il ne sera pas sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires dans l’attente d’une décision de régularisation de la situation par l’assemblée générale des copropriétaires à venir, dès lors que la seule société Smart Invest, copropriétaire est recevable à présenter une demande à cet égard, et que sa demande en date du 8 janvier 2025 présentée par courriel n’est pas recevable en la forme pour n’être pas présentée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’elle présente des demandes non assorties de justifications de leur bien fondé, d’autorisations de travaux pour installer un compteur Linky, de conserver la terrasse mise en place par le locataire, de travaux pour installer une gaine d’extraction sur la façade pour évacuer les odeurs par le toit, de suppression des charges de chauffage pour les locaux qui ne disposent plus de radiateurs, d’autorisation de travaux pour installer un compteur d’eau individuel et une prise électrique dans le garage. En effet, ces demandes relèvent de la décision du syndicat des copropriétaires en assemblée générales, à défaut d’une autorisation du tribunal judiciaire statuant en fond, mais absolument pas du juge des référés, qui ne peut que constater l’irrégularité des travaux réalisés sur les parties communes et qui pour bon nombre sont apparents, sans autorisation de la copropriété, qui donc causent un trouble manifestement illicite au syndicat des copropriétaires. Il convient d’y mettre fin sous astreinte.

Ces condamnations sont prononcées contre la société Smart Invest copropriétaire dans les locaux de laquelle les travaux ont été réalisés, ainsi que contre sa locataire la société [Localité 9] Location et la sous-locataire la société By Shop. La société By Shop doit garantir la société Smart Invest des condamnations, dès lors que la copropriétaire et la locataire directe n’ont elles-mêmes effectué aucun des travaux litigieux.

Les sociétés Smart Invest et [Localité 9] Location, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens.

Elles sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

Condamnons in solidum la société Smart Invest, la société [Localité 9] Location et la société By Shop à déposer ou faire déposer à déposer intégralement les terrasses installées en parties communes, déposer intégralement les goulottes électriques installées en parties communes et, plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finitions utiles et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également remise en état de l’existant, mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 11].

Assortissons cette condamnation d’une mesure d’astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Condamnons in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 9] Location aux dépens.

Condamnons in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 9] Location à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 12] Vert la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamnons la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 9] Location des condamnations prononcées à leur encontre.

Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT