TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01553

N° Portalis DBY2-W-B7J-ICKJ

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00120

[B] [U]

C/

[X] [F]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M. [B] [U]

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026,

après débats à l’audience du 04 Novembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [U]

né le 1er Janvier 1973 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [F]

dont la dernière adresse connue est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [B] [U] a, par contrat conclu sous seing privé le 15 octobre 2016, à effet du 1er novembre 2016, donné à bail d’habitation à Monsieur [X] [F], un appartement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 290,00 €, outre une provision sur charges de 10,00 €.

Le contrat ne prévoit pas le versement d’un dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, Monsieur [B] [U] a fait délivrer à Monsieur [X] [F] un commandement de payer la somme de 12 799,06 € au titre de l’arriéré locatif, depuis le mois de janvier 2022, et visant la clause résolutoire.

Cet acte a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile).

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, Monsieur [B] [U] a fait délivrer à Monsieur [X] [F] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Cet acte a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile).

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, un procès-verbal d’abandon du logement a été converti en procès-verbal de constat d’occupation après ouverture des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025, Monsieur [B] [U] a assigné Monsieur [X] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du contrat de location conclu entre le requérant et Monsieur [X] [F] ;

à défaut,

▸ ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre le requérant et Monsieur [X] [F] ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

▸ condamner Monsieur [X] [F] :

• à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [X] [F], dans tel lieu qu’il le désignera, à ses frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

• au paiement au requérant de :

— la somme en principal de 13.999,06 € au titre des loyers et charges locatives impayés suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 12.799,06 €, et pour le surplus, à compter de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 450,00 € par mois, à compter de la résiliation du bail ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au requérant,

— une somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de signification du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du [Localité 6], de signification de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, et des frais inhérents au procès-verbal de constat (constat, vacation témoins et serrurier).

L’assignation a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [U] maintient l’intégralité de ses demandes, tout en actualisant la somme due au jour de l’audience, dont il produit le décompte.

Il expose que le commissaire de justice était mandaté pour effectuer un constat d’abandon de logement, mais que celui-ci a été converti en procès-verbal de constat d’occupation après ouverture des lieux, en présence de témoins, du fait de la présence de factures et de documents récents dans le logement.

Il souligne qu’il a remarqué que lors de son passage dans la cour pour la nettoyer, les volets n’étaient pas fermés, mais qu’ils l’étaient le lendemain, ce qui lui laisse à penser que le locataire est toujours dans les lieux.

Il indique qu’il souhaite vendre son logement et qu’il est important que celui-ci soit vide pour le mettre en vente.

Il précise que Monsieur [X] [F] ne paie pas son loyer depuis 8 ans et qu’il ne peut en demander le recouvrement que sur les 3 dernières années, ce qui lui occasionne un préjudice financier important .

Il ajoute qu’il souhaite pouvoir récupérer son logement.

Monsieur [X] [F] ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [X] [F] n’a répondu à aucune des propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [B] [U] justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 juin 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [B] [U] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [B] [U] a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 27 juin 2025, un décompte de la créance actualisé au 3 novembre 2025, démontrant que Monsieur [X] [F] restait devoir la somme de 14.599,06 €, aucun paiement n’ayant été effectué depuis le mois de janvier 2022.

Compte tenu de la prescription triennale, il convient de retenir les impayés depuis le mois de juin 2022, soit trois ans à compter du commandement de payer du 27 juin 2025.

Ainsi, l’arriéré locatif est arrêté à la somme de 12.951,78 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [X] [F], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant dû, sera condamné à payer la somme de 12.951,78 € au titre de l’arriéré locatif au 3 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 27 juin 2025 pour la somme en principal de 12.799,06 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, aucun versement n’ayant été effectué, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [F], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 28 août 2025.

En outre, il résulte des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [B] [U] a sollicité l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [F].

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [X] [F] est entré dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’a donc pas pénétré dans les lieux par voie de fait.

Cependant, il ressort également des pièces du dossier une mauvaise foi caractérisée de Monsieur [X] [F].

En effet, d’une part, Monsieur [X] [F] ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis l’année 2022, d’autre part, il a contraint Monsieur [B] [U] à faire constater par commissaire de justice l’occupation du logement, le commandement de payer du 27 juin 2025, et les actes suivants ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses de la part du commissaire de justice.

Enfin, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [B] [U] n’a répondu à aucune des propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [B] [U], en application de l’article L412-1 susvisé, la mauvaise foi de Monsieur [X] [F] étant caractérisée.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [X] [F] est ordonnée et pourra être exécutée dans le délai de 15 jours suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [X] [F] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 28 août 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du 28 août 2025, la somme de 450,00 € mensuelle sollicitée étant uniquement justifiée par le caractère contraignant du montant.

Par conséquent, Monsieur [X] [F] sera condamné à verser à Monsieur [B] [U] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 28 août 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 300,00 €, charges comprises, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 12.951,78 € au 3 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, Monsieur [B] [U] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur la somme due.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 12.951,78 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [X] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 2], de la signification de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, et des frais inhérents au procès-verbal de constat (constat, vacation témoins et serrurier).

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [B] [U], l’équité commande de condamner Monsieur [X] [F] à lui payer la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2016, entre Monsieur [B] [U], d’une part, et Monsieur [X] [F], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 28 août 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [X] [F] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, la mauvaise foi caractérisée de Monsieur [X] [F] justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [U] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [B] [U] la somme de Douze Mille Neuf Cent Cinquante et Un Euros Soixante-Dix-Huit (12.951,78 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, dus à compter du mois de juin 2022 et jusqu’au 3 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [B] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Trois Cents Euros (300,00 €), charges comprises, aucun élément ne justifiant le montant sollicité de Quatre Cent Cinquante Euros (450,00 €), à compter du 28 août 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Douze Mille Neuf Cent Cinquante et Un Euros Soixante-Dix-Huit (12.951,78 €), incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 2], de la signification de la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux, et des frais inhérents au procès-verbal de constat (constat, vacation témoins et serrurier) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [B] [U] la somme de Cinq Cents Euros (500,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,