TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LOIR (E0874)

M^e PALLIER (G0628)

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18° chambre

2ème section

N° RG 22/02580 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFR5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MOOSEMEN (RCS de PARIS n°422 610 147)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0628

Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/02580 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFR5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025, délibéré prorogé au 20 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 juin 2009, les époux [Y], aux droits desquels vient monsieur [Z] [Y], ont consenti à la S.A.S. MOOSEMEN le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux sis 16 et 18, rue des Quatre Vents à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2008 et moyennant un loyer annuel indexé de 74 903,28 € HT et HC, payable mensuellement et d’avance.

La locataire a sollicité le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 28 mars 2017 et, à défaut de réponse du bailleur dans les deux mois, ledit bail a été renouvelé à compter du 1er mai 2017 et jusqu’au 30 avril 2026.

Au cours des années 2020 et 2021, un litige est né entre les parties, la locataire contestant devoir payer certaines sommes réclamées par la bailleresse :

— la somme appelée chaque mois avec le loyer au titre de la TVA, qu’à la suite d’un contrôle fiscal, elle considérait indûment perçue,

— les charges dont elle s’est prévalue du défaut de régularisation pour réclamer le remboursement des provisions versées,

— ainsi que le montant total des loyers dus sur la période d’application des mesures adoptées pour lutter contre la pandémie de covid-19, pendant laquelle elle n’a pu exploiter les locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 04 février 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer une somme de 127 330,40 € au titre des loyers impayés de mai 2020 à décembre 2021 et une somme de 19 085,68 € au titre de taxes et charges non réglées au titre des années 2016 à 2020, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d’huissier du 24 février 2022, la S.A.S. MOOSEMEN a assigné monsieur [Z] [Y] devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement.

Dans ses dernières écritures du 13 juin 2023, la S.A.S. MOOSEMEN sollicite du tribunal :

À titre principal,

— de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 04 février 2022,

— de la dispenser du paiement du loyer et des charges du 14 mars au 15 juin 2020, puis du 05 octobre 2020 au 30 juin 2021,

— de condamner le bailleur à lui restituer une somme de 36 000 € au titre des provisions sur charges indûment réclamées pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de le condamner à lui payer une somme de 19 085,68 € à titre d’indemnisation du préjudice causé par la régularisation de charges brutalement opérée le 16 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de le condamner à lui payer une somme de 102 813,83 € au titre de la TVA indument facturée du 1er juillet 2015 au mois d’octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— le rejet de toutes les demandes du bailleur,

Subsidiairement,

— de réduire à 1 000 € par mois le montant du loyer dû en principal pour la période du 14 mars au 15 juin 2020, puis du 05 octobre 2020 au 30 juin 2021,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,

— la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— de ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures du 11 avril 2023, monsieur [Z] [Y] sollicite du tribunal :

— le rejet des demandes de la S.A.S. MOOSEMEN,

À titre reconventionnel,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 04 mars 2022 à minuit,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte forfaitaire et définitive de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective et intégrale de tout occupant du chef de la locataire et de tout meuble lui appartenant,

— la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 99 675,81 € TTC au titre des créances de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayées, outre une somme de 394,79 € TTC au titre des frais de commandement,

— sa condamnation à lui payer, à compter du 05 mars 2022, une indemnité d’occupation journalière d’un montant égal au montant journalier du dernier loyer applicable, charges et taxes en sus et cela, jusqu’à ce qu’elle ait libéré les lieux,

À titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le commandement de payer est nul,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des sommes dues par la locataire,

— d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte forfaitaire et définitive de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective et intégrale de tout occupant du chef de la locataire et de tout meuble lui appartenant,

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 99 675,81 € TTC au titre des créances de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayées,

— sa condamnation à lui payer, à compter du prononcé du jugement, une indemnité d’occupation journalière d’un montant égal au montant journalier du dernier loyer applicable, charges et taxes en sus et cela, jusqu’à ce qu’elle ait libéré les lieux,

En tout état de cause,

— de condamner la locataire à lui payer, en sus des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, un intérêt au taux légal à compter de leur date d’exigibilité, avec anatocisme,

— d’ordonner que le dépôt de garantie lui restera acquis,

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 8 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 28 juin 2023 et l’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2024.

La demanderesse ayant produit à l’audience une pièce afférente à un virement de 50 000 € au profit du bailleur, celui-ci a été autorisé à envoyer une note en délibéré pour indiquer si cette somme avait été encaissée ainsi que le montant actualisé de sa créance.

La demanderesse a été autorisée à présenter des observations sur le décompte actualisé, dans le cadre du délibéré fixé au 30 janvier 2025.

Le conseil du bailleur a adressé une note en délibéré le 30 décembre 2024 confirmant l’encaissement de la somme de 50 000 € et fournissant un nouveau décompte de sa créance arrêté au 31 décembre 2024, indiquant qu’il lui reste dû à cette date une somme de 79 037,76 € au titre de l’arriéré locatif.

Il a joint à ce décompte des justificatifs de charges.

Dans une note en réponse adressée le 09 janvier 2025, la locataire a relevé que le décompte du bailleur comprenait une régularisation de charges pour les exercices 2022 et 2023 nouvellement portée à sa connaissance et a émis des contestations, d’une part, au sujet d’un défaut de facturation de la TVA sur les charges, et, d’autre part, concernant l’indexation pratiquée sur le loyer.

La date de délibéré de l’affaire a été prorogée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les notes en délibéré

Selon l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

L’article 445 du même code prévoit qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En vertu des articles 766 à 768 dudit code, les demandes des parties, de même que leurs moyens, ne peuvent être présentés que par voie de conclusions écrites de leur avocat.

En l’espèce, le bailleur a produit en délibéré un décompte actualisé des sommes réclamées à la locataire, ce à la demande du tribunal compte tenu, d’une part, d’un paiement de 50 000 € peu avant ladite audience évoqué par la défenderesse, et d’autre part, de la nécessité d’apprécier certains points de débat, notamment les demandes de résiliation du bail et de délai de grâce, au vu de la situation actuelle des parties, les derniers éléments (contemporains à la clôture de la mise en état) remontant à avril et juin 2023, soit à près de deux années.

La locataire a présenté des observations sur la dette actualisée en contestant son calcul.

Il est précisé néanmoins que le bailleur n’a pas sollicité d’actualisation de sa créance par voie de conclusions et que le décompte actualisé n’a été fourni qu’à titre informatif, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il a formulé une demande à ce titre.

Il sera donc statué sur sa créance telle qu’arrêtée au moment de la clôture de la mise en état de juin 2023, étant relevé que son conseil a indiqué à l’audience vouloir éviter un renvoi à la mise en état et un nouveau débat qui retarderait le jugement de l’affaire, et qu’il a en tout état de cause la faculté d’agir ultérieurement pour le paiement de sa créance postérieure.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer, de dispense du paiement de loyers ou de leur réduction

La demanderesse se prévaut de plusieurs motifs de nullité du commandement de payer du 04 février 2022, soutenant que :

— cet acte vise la clause résolutoire figurant dans le bail du 09 avril 1999, qui n’est plus applicable entre les parties, dont les rapports sont régis par le bail signé le 17 juin 2009,

— le décompte qui y est annexé permet de constater que les sommes réclamées sont des loyers et charges échus pendant la période de protection qui a commencé le 12 mars 2020 selon l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et s’est terminée le 1er août 2021, dont le défaut de paiement ne peut, en vertu de l’article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, être sanctionné notamment par le jeu de la clause résolutoire,

— elle conteste l’existence de son obligation de paiement des loyers et charges échus entre le mois de mai 2020 et le mois de mai 2021, compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance des locaux loués dans lesquels elle n’a pu exploiter son activité en raison des mesures adoptées pour lutter contre l’épidémie de covid-19, de la perte de la chose louée sur cette période, d’une exception d’inexécution, de la force majeure et se prévaut, subsidiairement, d’une nécessaire renégociation des loyers justifiant sa demande de réduction de ceux-ci à 1 000 € par mois sur les périodes du 14 mars au 15 juin 2020 et du 05 octobre 2020 au 30 juin 2021.

Le défendeur, qui sollicite reconventionnellement que le tribunal constate que la clause résolutoire mise en œuvre a produit ses effets, oppose à sa locataire ;

— qu’il est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire figurant dans le bail de 2009, dont le renouvellement en 2017 s’est effectué aux mêmes clauses et conditions,

— qu’elle ne peut plus lui opposer les dispositions protectrices de la loi du 14 novembre 2020, s’agissant de mesures provisoires dont elle ne bénéficiait plus au moment de la délivrance du commandement de payer,

— que les moyens tirés d’un manquement à l’obligation de délivrance, de la perte de la chose louée, de la force majeure et de l’obligation de renégocier le contrat ne peuvent fonder une dispense de paiement des loyers.

*Sur le moyen tiré du visa erroné de la clause résolutoire

Le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 09 avril 1999 a été reprise dans des termes parfaitement identiques dans l’acte de renouvellement du 17 juin 2009, puis a encore été reprise dans le bail renouvelé par application de l’article L.145-10 du code de commerce, en mai 2017 à la suite de la délivrance d’une demande de renouvellement de la locataire « aux mêmes clauses et conditions » restée sans réponse :

« CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autre formalité judiciaire qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce, nonobstant toutes offres de paiement ou consignations ultérieures. »

Ainsi, il n’est pas justifié de l’irrégularité évoquée par la demanderesse à ce titre ni donc d’une cause d’annulation du commandement de payer de ce chef.

*Sur le moyen fondé sur la loi du 14 novembre 2020

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

(…)

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période pendant laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. 5.(…) »

En l’espèce, il n’est pas discuté que la locataire remplissait les conditions pour bénéficier de ces dispositions protectrices.

En revanche, comme le fait justement valoir le bailleur, l’interdiction de sanctionner le retard ou le défaut de paiement de loyers et charges locatives afférents à des locaux commerciaux prévue par la loi du 14 novembre 2020 est une mesure provisoire, applicable seulement pendant la période de protection, dont la locataire admet elle-même le terme au 1er août 2021.

Après cette date, la locataire a de nouveau encouru toutes actions et sanctions pour retard ou défaut de paiement de loyers et charges locatives, même échus entre le 12 mars 2020 et le 1er août 2021.

Le tribunal ne prononcera donc pas la nullité du commandement de payer litigieux de ce chef.

*Sur les moyens fondés sur l’obligation de délivrance, l’exception d’inexécution, la perte de la chose louée, la force majeure et la renégociation du contrat

Il y a lieu d’observer au préalable que l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, les relations entre les parties étant régies par un bail renouvelé en 2017, soit postérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application de ses nouveaux articles et non des anciens, visés par la demanderesse.

Il est également relevé que l’exception d’inexécution au titre d’un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance constitue un unique moyen, et non deux moyens distincts tels qu’ils sont présentés par la locataire.

Selon l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Néanmoins, il est constaté que les locaux ont bien été mis à disposition de la locataire par le bailleur et que l’impossibilité d’exploiter liée à l’interdiction de recevoir du public ou les restrictions d’exploitation dues aux mesures sanitaires sont le seul fait du législateur.

Il n’est donc pas justifié d’une inexécution de l’obligation de délivrance du bailleur.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance ne peut donc qu’être rejeté.

L’article 1722 du code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais « juridique » et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d’établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d’exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.

Le moyen tiré de la force majeure ne peut être fondé sur l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, comme le fait valoir la demanderesse, puisque le bail renouvelé en 2017 relève du nouvel article 1218 du même code.

Ce texte dispose :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d’une obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d’un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice de sommes d’argent et que ce n’est pas l’exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu’elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

Enfin, le moyen tiré de la réduction du loyer pour imprévision, bien que fondant une demande distincte de réduction des loyers pendant la période dite « protégée », est évoqué dans le cadre de la discussion sur la validité du commandement de payer litigieux et sera examiné à ce titre.

Si la demanderesse fonde sa prétention à ce titre sur l’ancien article 1134 du code civil, il convient de relever que c’est le nouvel l’article 1195, tel qu’issu de l’ordonnance du 10 février 2016, qui a vocation à s’appliquer.

Selon ce texte, « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue d’exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

Or, la défenderesse ne justifie pas remplir les conditions de ce texte.

En effet, le droit à la renégociation du contrat suppose que le débiteur continue d’exécuter ses obligations malgré sa demande de révision ; tel n’est pas le cas de la locataire qui en l’espèce a suspendu son exécution.

En outre, et en tout état de cause, il ne peut être considéré que le bailleur a refusé d’adapter les modalités d’exécution du contrat de bail, alors que, s’il n’a pas répondu aux premières demandes de négociation de la locataire en mars et octobre 2020, il n’a pas non plus réclamé le règlement des loyers impayés avant son courrier du 29 avril 2021, par lequel il a proposé une remise de dette pour le loyer de novembre 2020, un échelonnement de l’arriéré sur dix mois et de neutraliser l’augmentation du loyer par l’effet de l’indexation le mois suivant ; c’est la locataire qui n’a pas donné suite à ce courrier.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer qu’elle n’était pas tenue de payer les loyers et charges dont le règlement du solde lui a été réclamé dans le commandement du 04 février 2022, ni qu’elle peut prétendre à une réduction de loyers.

Il convient, dès lors, de rejeter les demandes tendant à ce qu’il soit jugé que le commandement litigieux est nul, que la locataire est dispensée du paiement de loyers pour les périodes du 14 mars au 15 juin 2020 et du 05 octobre 2020 au 30 juin 2021 ou encore que lesdits loyers doivent être réduits à 1 000 € par mois sur ces mêmes périodes.

Sur la contestation relative aux charges locatives

Exposant que son bailleur a brutalement demandé une régularisation des charges des années 2016 à 2020 en décembre 2021 au lieu d’y procéder annuellement comme le prévoit l’article R.145-36 du code de commerce, et lui a réclamé l’intégralité de ses charges de copropriété sans ventilation distinguant d’une part celles pouvant demeurer à la charge du locataire et celles qui ne peuvent lui être imputées en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, d’autre part les charges locatives de l’ensemble des charges, la demanderesse sollicite qu’il soit jugé que les provisions sur charges payées en 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ne sont pas dues, de sorte qu’une somme de 36 000 € doit être retranchée des sommes réclamées, et qu’une indemnité de 19 085,68 € lui soit allouée en réparation du dommage causé par la régularisation brutale des charges.

Le défendeur lui oppose :

— que la clause de répartition des charges entre la locataire et le bailleur, qui laisse à ce dernier la charge des grosses réparations, est conforme à l’article R.145-35 du code de commerce,

— qu’il a procédé aux régularisations des charges et produit aux débats les relevés individuels et généraux des charges de la copropriété pour justifier de l’exactitude des sommes réclamées à la locataire, de sorte qu’il est fondé à lui en demander le paiement,

— que sa démarche de régularisation des charges n’est pas brutale mais résulte de l’application du bail dans le respect de la prescription quinquennale et a été provoquée par la locataire qui a jugé pertinent de contester le bien-fondé des appels de charges par lettre du 28 mai 2021, ce qui l’a amené à vérifier ses comptes.

Selon l’article R.145-36 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire:

1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2°Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4°Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail;

5°Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Selon l’article R.145-36 du même code :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Le bail de 2009, renouvelé en 2017, contient la clause suivante :

« 1 -PRESTATIONS – TAXES ET CHARGES

A) Prestations

Le preneur réglera directement au fournisseur, ou remboursera au bailleur qui en aurait fait l’avance, l’ensemble des fournitures afférentes au fonctionnement des lieux, tels que eau, gaz, électricité, téléphone, chauffage, y compris tout abonnement compteurs d’eau, entretien chaudière etc… la présente liste n’étant pas limitative.

b) Taxes

Le preneur s’engage à supporter toutes taxes et impôts locatifs, de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs, y compris l’impôt foncier, ainsi que toutes nouvelles contributions municipales ou autres pouvant être créées sous quelque dénomination que ce puisse être.

Il remboursera au bailleur, sur simple requête, toutes sommes avancées par lui à ce sujet.

c) charges

Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges locatives afférentes aux lieux loués et réparties au prorata des millièmes, le bailleur conservera à sa charge les grosses réparations prévues et définies par les dispositions des articles 605 et 606 du Code civil.

Ces charges seront payées au moyen d’une provision, en même temps que chaque échéance de loyer et feront l’objet d’une régularisation à la fin de chaque exercice. »

*Sur la demande de restitution des provisions sur charges versées de 2016 à 2020

L’article R.145-36 du code de commerce, qui impose un délai au bailleur pour procéder à la régularisation des charges en communiquant un état récapitulatif permettant de connaître leur montant réel, ne prévoit néanmoins aucune sanction en cas de reddition tardive des charges.

Or, s’il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour prétendre au remboursement des provisions payées, dès lors que de ce fait le bailleur ne justifie pas de ces charges et du bien-fondé des sommes provisionnelles appelées à ce titre, il en va différemment d’une régularisation tardive, qui permet toujours au bailleur d’en réclamer le paiement, dans la limite de la prescription quinquennale.

En conséquence, en l’espèce, les charges ayant bien donné lieu à régularisation, même tardive, la locataire ne peut prétendre au remboursement des provisions payées du fait du non-respect du délai prévu par l’article R.145-35 précité.

*Sur la demande de paiement d’une indemnité pour régularisation brutale des charges

Selon l’article 1104 du code civil, les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Il est admis que la responsabilité d’un bailleur puisse être reconnue en cas de régularisation tardive et brutale des charges, à la condition de démontrer sa mauvaise foi ou sa déloyauté, notamment en s’abstenant pendant plusieurs années de procéder à la régularisation des charges pour réclamer ensuite un important arriéré, ou en s’abstenant volontairement de répondre aux demandes de régularisation du preneur ; le preneur peut être indemnisé du dommage causé par sa faute.

Il appartient à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci, que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort des lettres échangées entre les parties (lettre du conseil de la locataire du 28 mai 2021 et lettre de celui du bailleur du 16 décembre suivant) ainsi que des explications du bailleur que celui-ci n’a pas pris l’initiative de réclamer brutalement la régularisation de plusieurs années de charges locatives à sa locataire mais a simplement répondu à celle-ci, qui prétendait au remboursement des provisions payées en l’absence de reddition des charges, en lui communiquant les justificatifs desdites charges.

N’étant pas justifié du caractère fautif de la régularisation des charges, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation à ce titre.

*Sur la contestation portant sur la ventilation et l’imputation des charges

Il est notamment rappelé que le bail prévoit :

« c) charges

Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges locatives afférentes aux lieux loués et réparties au prorata des millièmes, le bailleur conservera à sa charge les grosses réparations prévues et définies par les dispositions des articles 605 et 606 du Code civil.

Ces charges seront payées au moyen d’une provision, en même temps que chaque échéance de loyer et feront l’objet d’une régularisation à la fin de chaque exercice. »

Le moyen de la locataire afférent au défaut de distinction des charges qui peuvent être imputées à la locataire et des autres (grosses réparations à la charge du bailleur) en vertu de l’article R.145-35 ne peut prospérer au vu des relevés individuels de charges de copropriété et des répartitions de charges par le syndic, produits par le bailleur dans le cadre de la présente procédure, à la lecture desquels le tribunal peut constater que les charges appelées ne relèvent pas de celles à la charge exclusive du bailleur.

En revanche, il ressort effectivement de l’examen comparé de ces éléments et des décomptes de charges impayées établis par monsieur [Y] que celui-ci lui a réclamé, aux termes du commandement de payer du 04 février 2022, le paiement de l’intégralité de ses charges de copropriété, et non des seules « charges locatives » comme le prévoit la clause susmentionnée.

En effet, il y apparaît qu’il lui a imputé :

— au titre de l’année 2016 :

lot sis [Adresse 2] : une somme de 2 899,88 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 493,62 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

lot sis [Adresse 3] : une somme de 2 200,89 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 1 004,18 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

— au titre de l’année 2017 :

lot sis [Adresse 2] : une somme de 3 232,64 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 575,02 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

lot sis [Adresse 3] : une somme de 2 169,55 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 919,84 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

— au titre de l’année 2018 :

lot sis [Adresse 2] : une somme de 2 930,68 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 330,82 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

lot sis [Adresse 3] : une somme de 1 994,33 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 703,29 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

— au titre de l’année 2019 :

lot sis [Adresse 2] : une somme de 3 003,70 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 205,24 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

lot sis [Adresse 3] : une somme de 1 993,07 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 695,94 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

— au titre de l’année 2020 :

lot sis [Adresse 2] : une somme de 2 378,80 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 418,79 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

lot sis [Adresse 3] : une somme de 2 209 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire au lieu d’une somme de 846,76 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives,

Il ressort ainsi de ces éléments que le bailleur a inclus dans son calcul des charges régularisées sur ces années les sommes excédentaires de :

-2016 :

2 899,88 € – 493,62 € = 2 406,26 €

2 200,89 € – 1 004,18 €= 1 196,71 €

Total excédent 2016 : 3 602,97 €

-2017 :

3 232,64 € – 575,02 €= 2 657,62 €

2 169,55 € – 919,84 €= 1 249,71 €

Total excédent 2017 : 3 907,33 €

-2018 :

2 930,68 € – 330,82 €= 2 599,86 €

1 994,33 € – 703,29 €= 1 291,04 €

Total excédent 2018 : 3 890,90 €

-2019 :

3 003,70 € – 205,24 €= 2 798,46 €

1 993,07 € – 695,94 €= 1 297,13 €

Total excédent 2019 : 4 095,59 €

-2020 :

2 378,80 € – 418,79 €= 1 960,01 €

2 209 € – 846,76 €= 1 362,24 €

Total excédent 2020 : 3 322,25 €

Total de l’excédent de charges appelé: 18 819,04 € pour les années 2016 à 2020, auquel s’ajoute la TVA de 20% appelée par le bailleur, soit 18 819,04 € +20% = 22 582,85 € TTC.

Le tribunal, qui a dû faire le calcul des sommes appelées sans être dues pour apprécier la pertinence de l’argumentation de la locataire selon laquelle les charges visées dans le commandement du 04 février 2022 ne sont pas justifiées, et donc ne sont pas dues, constate effectivement que le bailleur lui a réclamé indument une somme de 22 582,85 € TTC pour les années 2016 à 2020.

Si cet indû est supérieur à la somme appelée pour la même période au titre de la régularisation des charges et taxes, il est observé que la locataire ne forme pas de demande de restitution ou de réduction de la dette locative à ce titre.

Le différentiel entre les sommes réclamées au titre des charges et les sommes effectivement dues sera donc simplement pris en compte pour la détermination de la dette locative dont le bailleur réclame le paiement.

Sur la facturation de la TVA sur les loyers et charges

La locataire réclame la répétition d’un indu de 102 813,83 € au titre de la TVA sur les loyers et charges facturée par le bailleur, expliquant qu’il a tous les mois appelé et conservé une somme à ce titre alors qu’il n’était pas assujetti à cette taxe.

Elle relate avoir appris qu’il n’était pas soumis à la TVA à l’occasion d’un contrôle fiscal en juillet 2020 et que celui-ci, au lieu de justifier du versement des sommes perçues à ce titre à l’administration fiscale, ou de rembourser ce qu’elle avait payé à ce titre, a tenté de transformer la somme appelée à ce titre en provision sur charges injustifiée.

Le bailleur conteste ces prétentions, expliquant être assujetti à la TVA sur les loyers perçus depuis l’origine, en avoir justifié en communiquant son numéro de TVA intracommunautaire en réponse à sa locataire par lettre du 16 décembre 2021, et explique qu’il a simplement omis de verser la TVA au titre des années 2017, 2018 et 2019, raison pour laquelle il a fait l’objet d’un contrôle fiscal dans le cadre duquel il a réglé l’impayé à l’administration fiscale, augmenté de pénalités, ajoutant que depuis, il déclare et paie régulièrement la TVA perçue sur les loyers.

Le bailleur, auquel il incombe en vertu de l’article 1353 du code civil de justifier de l’obligation de paiement de la TVA par la locataire, ce qui suppose qu’il verse lui-même des sommes à ce titre à l’administration fiscale, produit aux débats :

— un certificat d’inscription SIREN,

— les accusés de réception de ses déclarations TVA auprès de l’administration fiscale pour les mois de février 2020 à mars 2022,

— une mise en demeure de payer de ladite administration du 15 janvier 2021 lui réclamant le paiement d’une somme de 51 516 €, outre des pénalités, au titre de la taxe sur la valeur ajoutée pour la période de janvier 2017 à décembre 2019 et mentionnant un avis de mise en recouvrement du 31 décembre 2020,

— un relevé de son compte bancaire du mois de janvier 2021 justifiant du paiement de la somme réclamée auprès du centre des finances publiques.

Il démontre ainsi avoir reversé la TVA prélevée sur son locataire depuis le mois de janvier 2017.

En revanche, il n’a produit aucun justificatif du règlement de celle-ci à l’administration fiscale sur la période antérieure, étant observé en outre que s’il explique avoir seulement omis de reverser la TVA sur les années 2017 à 2019, objet de son contrôle fiscal, la limitation du redressement par l’administration fiscale sur cette période s’explique par la prescription prévue par l’article L.274 du livre des procédure fiscales (quatre années à compter de l’avis de mise en recouvrement, lequel en l’espèce date de décembre 2020).

En conséquence, il convient de constater que la locataire peut prétendre au remboursement des sommes payées au titre de la TVA sur les années antérieures, soit 2015 et 2016.

Celle-ci, dans ses conclusions, chiffre ces sommes à 8 419,78 € (juillet à décembre 2015) pour l’année 2015 et à 17 480,77 € pour l’année 2016.

Ces montants, qui ne font l’objet d’aucune contestation, seront retenus, de sorte que le bailleur sera condamné à restituer à la locataire, à ce titre, une somme de : 8 419,78 € + 17 480,77 € = 25 900,55 €.

Le surplus de sa demande à ce titre sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l’espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement du loyer et des charges.

Le bailleur a réclamé à sa locataire, aux termes du commandement du 04 février 2022, le paiement ;

— d’une somme de 127 330,40 € TTC au titre des loyers impayés de mai 2020 à décembre 2021

— d’une somme de 19 085,68 € au titre des charges et taxes des années 2016 à 2020, régularisées et TVA comprise.

Soit un total de : 146 416,08 € TTC.

Il a été jugé ci-avant que la locataire devait bien les loyers de mai 2020 à mai 2021, augmentés de la TVA de mai 2020 à décembre 2021 (elle a cessé de payer la TVA sur les loyers à compter de juin 2021), pour une somme totale de 127 330,40 € TTC.

En revanche, dès lors que le bailleur a appelé un excédent de charges de 22 582,85 € TTC sur les années 2016 à 2020, somme qui doit être déduite de celles dues, il apparaît que la sommation de payer était justifiée à hauteur de : 146 416,08 € TTC – 22 582,85 € TTC = 123 833,23 € TTC.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas réglé la somme due dans le mois suivant la délivrance de du commandement de payer, de sorte que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 04 mars 2022.

Il convient, à ce stade, d’examiner la demande de suspension des effets de cette clause présentée par la locataire, laquelle expose avoir repris le paiement de ses loyers courants majoré de 3 000 € par mois depuis le mois de janvier 2022 pour apurer son arriéré.

Il y a lieu de faire application de la règle d’imputation des paiements prévue par l’article 1342-10 du code civil, selon laquelle, en l’absence de convention ou de déclaration du débiteur à ce sujet, les paiements intervenus au titre des loyers et charges, même effectués au titre d’échéances postérieures, ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne.

Les loyers payés depuis le mois de janvier 2022 ont donc vocation à être pris en compte, en plus des versements de 3 000 € par mois que le bailleur admet avoir perçus, également depuis le mois de janvier 2022, afin de règlement de l’arriéré locatif.

Il convient de constater, au vu des décomptes fournis par le bailleur, que les causes du commandement, soit la somme restant due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 février 2022, d’un montant de 123 833,23 € TTC, ont été entièrement apurées dès le paiement de l’échéance du mois de novembre 2022, à la suite de dix versements mensuels de 9 678,26 € (loyer) + 3 000 € (règlement mensuel en sus) effectués de janvier à novembre 2022 inclus, d’un montant total de 126 782,60 €.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

En revanche, le bailleur étant fondé, à l’époque de la délivrance du commandement de payer, à réclamer l’essentiel des sommes qui en sont l’objet, notamment les loyers impayés de mai 2020 à mai 2021, il peut prétendre au paiement des frais de cet acte par la locataire ; elle sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 394,79 € à ce titre.

Sur la demande de condamnation de la locataire à payer un arriéré locatif

Le bailleur réclame une somme de 99 675,81 € TTC au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de taxes et d’indemnités d’occupation impayés.

Cette somme correspond au solde de sa créance ressortant d’un décompte arrêté au 11 avril 2023, comptabilisant :

— une somme de 127 330,40 € TTC au titre des loyers impayés,

— une somme de 17 345,41 € TTC au titre des taxes et charges impayées (régularisation des charges 2021 incluse)

— une somme de 45 000 € à déduire au titre des règlements mensuels de 3 000 € effectués de janvier 2022 à mars 2023 inclus.

Comme il a déjà été jugé ci-dessus, la somme réclamée au titre des loyers impayés est bien due.

En revanche, il convient de déduire de la somme réclamée un excédent de charges appelé auprès de la locataire, soit 27 987,15 €, correspondant à :

— une somme de 22 582,85 € TTC calculée ci-avant sur les charges des années 2016 à 2020,

— une somme de 5 404,30 € au titre de l’excédent de charges appelé après régularisation pour l’année 2021, chiffrée de la façon suivante :

— pour le lot sis [Adresse 2] : une somme de 2 947,47 € correspondant à la quote-part totale de charges de copropriétaire a été appelée au lieu d’une somme de 447,46 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives, ce qui représente un trop appelé de 2 500,01 €,

— pour le lot sis [Adresse 3] : une somme de 2 816,73 € correspondant à sa quote-part totale de charges de copropriétaire a été appelée au lieu d’une somme de 813,16 € chiffrée par le syndic au titre des charges locatives, ce qui représente un trop appelé de 2 003,57 €,

— il y est ajouté la TVA de 20% majorant ces sommes.

La créance du bailleur, arrêtée au 11 avril 2023, sera donc fixée à :

99 675,81 € – 27 987,15 € = 71 688,66 €.

La locataire sera condamnée à lui payer cette somme en deniers ou en quittances, compte tenu des nombreux paiements et échéances postérieurs.

Conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, il y a lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal, ce à compter des conclusions du 11 avril 2023 contenant mise en demeure de la payer et jusqu’à parfait paiement, lesquels pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1217 du code civil dispose que :

«La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, si la locataire a été défaillante dans le paiement de ses loyers, cette défaillance, après de nombreuses années d’exécution du bail, liée en grande partie aux fermetures et restrictions administratives décidées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, a été ponctuelle et exceptionnelle.

Elle a apuré une grande partie de sa dette, en procédant à des efforts constants de règlement en plus de la reprise du paiement de ses loyers courants, en payant une somme de 36 000 € en 2022, une somme de 36 000 € en 2023, ainsi qu’une somme de 50 000 € en 2024.

En outre, la locataire a contesté, pour partie à juste titre, le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Dans ces conditions, l’impayé de loyers et charges ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail.

La demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que la demande subséquente d’expulsion de la locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation, seront en conséquence rejetées.

Sur le sort du dépôt de garantie

Le bailleur demande que la somme payée à ce titre lui reste acquise à titre de dommages et intérêts, toutefois, la clause résolutoire du bail ne le permet que dans le cas où ledit bail est résolu de plein droit par l’acquisition de cette clause, ce qui n’est pas le cas aux termes du présent jugement.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision, notamment le fait que chacune des parties obtient partiellement gain de cause et succombe aussi en partie en ses prétentions, commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive de ses dépens et de rejeter leurs demandes au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

Le jugement sera assorti de l’exécution provisoire, qui est de droit, étant observé qu’il n’est pas justifié de l’opportunité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [Z] [Y] à payer à la S.A.S. MOOSEMEN une somme de vingt-cinq-mille-neuf-cents euros et cinquante-cinq centimes (25 900,55 €) à titre de restitution de la TVA indument payée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.S. MOOSEMEN pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 04 février 2022, constate que cette dette a été entièrement apurée en novembre 2022 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d’effet ;

DÉBOUTE la S.A.S. MOOSEMEN de ses demandes tendant à ce que la nullité du commandement du 04 février 2022 soit prononcée, à ce qu’elle soit dispensée du paiement de loyers et charges ou de réduction du montant mensuel des loyers, ainsi que de ses demandes de condamnation de son bailleur à lui payer des sommes au titre de restitution de provisions sur charges, au titre d’indemnisation pour une régularisation brutale de charges et en application de l’article 700 du code de procédure civile, et, enfin, de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A.S. MOOSEMEN à payer à monsieur [Z] [Y], en deniers ou en quittances, une somme de soixante-et-onze-mille-six-cent-quatre-vingt-huit euros et soixante-six centimes (71 688,66 €) TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, qui pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année ;

CONDAMNE la S.A.S. MOOSEMEN à payer à monsieur [Z] [Y] une somme de trois-cent-quatre-vingt-quatorze euros et soixante-dix-neuf centimes (394,79 €) TTC au titre des frais du commandement du 04 février 2022 ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [Y] de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ainsi que de résiliation judiciaire de ce même bail, d’expulsion de sa locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation, à ce qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis et à ce que la demanderesse soit condamnée à lui payer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés pour la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA