MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01052 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2VUS

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] C/ S.C.I. ATA 3, S.A.S.U. YANIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.C.I. ATA 3

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON

S.A.S.U. YANIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 17 Novembre 2025 – Délibéré prorogé au 26 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875 (expédition)

Maître Shanie ELJERRAT – 1387 (grosse + expédition)

EXPOSE DU LITIGE :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a assigné la Société civile immobilière ATA 3 (SCI ATA 3) et la société YANIS devant le juge des référés de Lyon le 7 mai 2025 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées aux défendeurs par voie RPVA le 24 octobre 2025, de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 5], en ses écritures, les disant recevables et bien fondées ;

— Juger que la SCI ATA 3 et la société YANIS causent au Syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite, en ce qu’il a fait installer des enseignes commerciales sur la façade, partie commune ce qui porte atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’il annexe irrégulièrement la coursive qui est une partie commune ;

— Condamner in solidum la SCI ATA 3 et la société YANIS à remettre en état les lieux comme suit :

— Enlèvement de l’ensemble des enseignes commerciales (en applique ou drapeau) installées et/ou ancrées dans les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, seul le panneau noir à usage d’enseigne fixé au niveau des logements du 1er étage a été retiré ;

— Remise en l’état de l’ensemble des parties communes affectées par l’installation de ces enseignes (rebouchage des trous et application d’un enduit et peinture du même coloris que l’existant) ;

— Retrait des enseignes sur les vitrines portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— Retrait de tout mobilier ou équipement sur la coursive ou autrement appelée par le règlement de copropriété galerie ou passage couvert, partie commune ;

— Cesser toute occupation abusive et illégale de ladite coursive ou autrement appelée par le règlement de copropriété galerie ou passage couvert, partie commune ;

Le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à venir ;

— Faire droit à la demande de provision du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MONTABERLET sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— Condamner in solidum la SCI ATA 3 et la société YANIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3] à DECINES CHARPIEU (69150) une provision à titre de dommages-intérêts d’un montant de 4 000 € ;

— Condamner in solidum la SCI ATA 3 et la société YANIS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3] à DECINES CHARPIEU (69150) la somme de 4 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SCI ATA 3 et la société YANIS aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] expose les éléments suivants :

L’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 3] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété, il a pour syndic actuel la société OPH METROPOLE HABITAT exerçant sous l’enseigne GARANCE SYNDIC.

Au sein de cet immeuble, les lots n°44 et 45 à usage de commerce sont la propriété de la SCI ATA 3. Ces lots sont exploités par la société YANIS en qualité de preneur.

La société YANIS a disposé des enseignes en façade de l’immeuble, de même, la coursive a été aménagée par l’installation de tables et de chaises par le restaurant, sans autorisation de l’assemblée générale.

Par courrier en date du 10 février 2023, le syndic a rappelé à la SCI ATA 3 que cette situation était irrégulière et elle a été sommée de déposer ces installations avant le 24 février 2023.

Une procédure de médiation a été engagée et un accord partiel est intervenu le 24 mai 2023, aux termes duquel il était convenu que les résolutions visant à régulariser la situation seraient portées à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et que « si ces demandes ne sont pas votées à la prochaine assemblée générale monsieur [M] et Monsieur [J] sont d’accord pour déposer les enseignes et retirer chaises et tables ».

Ainsi à la demande du locataire de la société ATA 3, ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale deux résolutions visant à autoriser la SCI ATA 3 et son preneur la société YANIS à régulariser a posteriori l’installation d’une enseigne en façade (résolution n°9) ainsi qu’à installer une terrasse dans la coursive (résolution n°10).

Lors de l’assemblée générale s’étant tenue le 5 septembre 2023, les copropriétaires ont rejeté les deux résolutions. Toutefois, la SCI ATA 3 et la société YANIS n’ont pas respecté les engagements pris lors de la conciliation puisque les enseignes, les tables et les chaises n’ont pas été retirées. Dans un courrier qu’il leur a été adressé le 12 octobre 2023, le syndic les a mis en demeure de remettre en état immédiat les parties communes.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2023, la SCI ATA 3 a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de ces deux décisions et de condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 ainsi que les dépens.

Lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2024, il a été décidé d’annuler les deux résolutions litigieuses afin de mettre un terme à ladite contestation. Une procédure en incident a été introduite par le syndicat des copropriétaires afin de faire déclarer sans objet ladite instance compte tenu de l’annulation des résolutions querellées.

En date du 7 novembre 2024, un procès-verbal de constat a été dressé par voie de commissaire de justice faisant état de :

— La présence de tables et d’une ardoise à l’avant de la vitrine sur la coursive ;

— La présence d’une enseigne drapeau et d’une enseigne circulaire ;

— L’emprise de la terrasse du restaurant sur la coursive ;

— La présence d’enseignes au-dessus des vitrines et sous les balcons du 1er étage ainsi que sur le pilier de l’immeuble.

Par courrier du 8 avril 2025, les sociétés YANIS et ATA 3 ont été mises en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires de procéder aux remises en état qui s’imposent sous huitaine, en vain.

La SCI ATA 3 demande, dans ses dernières conclusions notifiées au demandeur par voie RPVA le 13 novembre 2025, de :

— Rejeter l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;

Dire et juger que la SCI ATA 3 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La SCI ATA 3 considère qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite invocable par le syndicat des copropriétaires. Elle indique que le règlement de copropriété prévoit que les devantures des locaux commerciaux au rez-de-chaussée constituent une partie privative, ne supposant pas l’autorisation préalable de l’assemblée générale. De plus, ces aménagements (enseigne et devanture) des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble n’ont nullement à être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale, dans la mesure où ces derniers ne constituent pas une gêne anormale pour les occupants et ne nuisent pas au bon aspect de l’immeuble. Par conséquent, la SCI ATA 3 relève que ces aménagements sont autorisés par principe, sauf justification d’un gène anormale ou d’une nuisance au bon aspect de l’immeuble.

Par ailleurs, la SCI ATA 3 indique que le syndicat des copropriétaires souhaite que soit déclarée non-écrite la clause du règlement de copropriété autorisant par avance la réalisation de travaux sur parties communes ou portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. La SCI ATA 3 soutient qu’une telle demande ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, dès lors tant que la clause n’est pas déclarée non-écrite elle continue à s’appliquer.

En outre, le panneau noir portant le nom du restaurant du preneur de la SCI ATA 3 a été déposé comme le reconnait le Syndicat des copropriétaires. la SCI ATA 3 relève que le précédant locataire qui exploitait une rôtisserie avait déjà installée des plaques et son enseigne au même endroit et, ce sans qu’aucune opposition ne lui ai été faite par le syndicat des copropriétaires.

Selon la défenderesse, aucun trouble manifestement illicite ne peut être invoqué par le syndicat des copropriétaires puisque :

— Les tables et chaises ont été débarrassées ;

— Les plaques fixées (panneau noir) en façade ont été déposées ;

— Le règlement de copropriété autorise les aménagements réalisés restant (enseigne et devanture) ;

— La demande de rebouchage de trous, enduis et peinture n’est pas plus justifiée.

En tout état de cause, la SCI ATA 3, bailleur, ne saurait être condamnée sous astreinte, à remettre en l’état les lieux donnés à bail. En effet, elle ne peut nullement intervenir elle-même sur les aménagements réalisés par le locataire.

Enfin, sur la demande de provision au titre des dommages et intérêts, la SCI ATA 3 sollicite son rejet dès lors qu’aucune obligation non sérieusement contestable ne peut être justifiée par le syndicat des copropriétaires.

La société YANIS, régulièrement assignée par procès-verbal à l’étude n’a pas comparu. L’audience a eu lieu le 17 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 19 janvier 2026 et prorogé au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si un des défendeurs ne comparaît pas comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la cessation du trouble manifestement illicite :

L’alinéa 1er de l’article 835 du Code civil dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond

Or la caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable aux défendeurs de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement des défendeurs à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit.

D’une part, la SCI ATA 3 conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite dès lors que le règlement de copropriété autorise les occupants de locaux commerciaux à procéder à l’aménagement de leur devanture partie privative et non commune selon elle sauf si le syndic de copropriété démontre une gêne anormale pour les autres occupants ou une atteinte bon aspect de l’immeuble.

Le règlement de copropriété en date du 20 juillet 1992 stipule en effet :

Article 2.1.3.2 « Désignation des parties privatives » : « « Les portes palières, les fenêtres, les portes- fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs chambranles, leurs châssis, leurs accessoires et d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs. »

Article 2.2.3.4 « Par dérogation aux dispositions qui précèdent, les copropriétaires ou occupants pourront apposer des plaques professionnelles sur les portes d’entrée de leurs locaux privatifs, sous le contrôle du syndic qui veillera à qu’elle ne constitue pas une gêne anormale pour les autres occupants et qu’elles ne nuisent pas au bon aspect de l’ensemble immobilier.

Le syndic pourra définir un modèle de plaque et prendre l’avis de l’architecte de la copropriété.

En cas de difficultés, il sera référé de la question à l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions particulières de majorité ».

Article 2.2.3.5 « Chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semble et à ses frais, la disposition intérieure de son local, sous réserve de la destination de l’immeuble, des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité, la tranquillité, l’isolation phonique et thermique et, s’il y lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs.

Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant par voie de décision ordinaire prise dans les conditions particulières de majorité. (…) Les occupants des locaux commerciaux pourront procéder à l’aménagement de leurs devantures, sous le contrôle du syndic qui veillera à ce que cet aménagement ne constitue pas une gêne anormale pour les autres occupants et ne nuise pas au bon aspect de l’immeuble. Le syndic devra prendre l’avis de l’architecte de la copropriété et en référera s’il y a lieu à l’assemblée des copropriétaires, statuant ainsi qu’il vient d’être dit.

Par ailleurs, la société ATA 3 indique que la société YANIS a procédé au retrait du panneau noir fixé sous le 1er étage de la copropriété et que les chaises et tables ont été retirées en extérieur. Or, la demanderesse ne démontre pas la persistance de l’installation des chaises et des tables le long de la devanture du restaurant au jour où le juge des référés statue.

Enfin, dans le cadre d’une procédure de conciliation avec le syndic le 24 mai 2023, la SCI ATA 3 et son locataire ont reconnu que si les demandes de pose d’enseigne et d’installation de sièges et de tables ne sont pas acceptées et votées par la prochaine assemblée générale, ces installations seront retirées.

Or, si certes, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 5 septembre 2023 que les copropriétaires ont rejeté les demandes de la société YANIS de validation a posteriori de l’installation d’une enseigne en façade (résolution n°9) ainsi que d’une terrasse dans la coursive (résolution n°10), il n’en demeure pas moins que le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 11 septembre 2024 mentionne que les résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale du 5 septembre 2023 sont annulées de sorte que le trouble manifestement illicite n’est pas établi par le demandeur alors qu’il n’existe plus de décisions de rejet par l’assemblée générale des copropriétaires des installations litigieuses.

Par voie de conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de remise en état à défaut de preuve d’un trouble manifestement illicite mais aussi de rejeter les demandes de paiement provisionnel de dommages et intérêts alors que la faute reprochée aux défendeurs à savoir les aménagements litigieux est en l’espèce sérieusement contestable devant le juge des référés.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] qui succombe sera condamné à payer à la SCI ATA 3 la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 2000 euros à la SCI ATA 3 ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8] par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,