TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02819

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFF3

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur Monsieur [W] [V]

C/

[I] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Décembre 2024

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son directeur, dont le siège social est sis [Adresse 2], dans les droits du bailleur Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [I] [X]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement à effet au 11 septembre 2020, Monsieur [W] [V], par l’intermédiaire de son mandataire l’EURL AGEI, a donné à bail à Madame [I] [X] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 501 euros et 50 euros de provisions sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVCES s’est portée caution des engagements de Madame [I] [X] par acte du 29 septembre 2021, selon le dispositif Visale, pour le paiement des loyers et des charges, par convention avec le bailleur, qui prévoit dans son article 8 relatif à l’engagement des parties, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur qui lui permettra « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Par acte de commissaire de justice daté du 20 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se trouvant subrogée dans les droits du bailleur, a adressé à Madame [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant en principal de 1524,46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien fondé action logement services en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [I] [X].

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— condamner Madame [I] [X] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2736,77 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/03/2024 sur la somme de 1 524,46 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [I] [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [I] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Madame [I] [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2979,04 euros, mensualité de mai 2024 inclus.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. La demanderesse n’a formé aucune observation à ce titre.

Bien que convoquée par acte de commissaires de justice signifié à étude le 05 juin 2024, Madame [I] [X] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

En délibéré autorisé, la demanderesse a fait parvenir le bail comportant la signature des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 06 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la subrogation de la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES dans les droits de Monsieur [W] [V] :

L’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution peut exercer une action tendant au paiement des loyers acquittés par elle, à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES justifie par production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé le bailleur, en qualité de caution de Madame [I] [X] qui n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges .

L’acte de cautionnement mentionne en outre en son article 8 « Engagement des parties » : « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle » ; « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » (pièce demandeur n°5).

Dans ces conditions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES se trouve bien subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [W] [V].

En conséquence, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES est recevable en son action en résiliation de bail.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause prévue au contrat de bail a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 1524,46 euros. Il ressort du décompte locatif produit aux débats que Madame [I] [X] n’a procédé à aucun règlement entre le 20 mars 2024 et le 21 mai 2024. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 21 mai 2024 et Madame [I] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [I] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1249 du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est, ou conventionnelle, ou légale. De plus, il résulte de l’article 2306 du même Code que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. La subrogation a pour effet de transférer au subrogé, dans les limites de son paiement, la créance primitive, avec tous ses avantages et accessoires. Le recours du subrogé est donc doublement limité par le montant de son paiement et le montant de la créance initiale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES produit plusieurs quittances subrogatives dont une dernière en date du 13 juin 2024 (mensualité de mai 2024 incluse) et un décompte de la créance à la date du 08 octobre 2024 démontrant que Madame [I] [X] reste devoir la somme de 2979,04 euros à la date du 08 octobre 2024 (incluant le loyer de mai 2024).

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2979,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 524,46 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 mai 2024 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée. Ladite indemnité d’occupation sera versée à la S.A.S Action Logement Services, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES, Madame [I] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 11 septembre 2020 entre Monsieur [W] [V], par l’intermédiaire de son mandataire l’EURL AGEI et Madame [I] [X], concernant des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES subrogée dans les droits de Monsieur [W] [V], la somme de 2979,04 euros, au titre des loyers et charges impayés, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 524,46 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 05 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et ce sous réserve de la présentation d’une quittance subrogative, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 mai 2024 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, telle que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVCES une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente