TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 3]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00010 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITX3

[B] [C]

[R] [C]

C/

[H] [T]

[P] [T]

M. [I]

[S] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 Avril 2025

DEMANDEURS :

M. [B] [C], demeurant [Adresse 5] représenté par M^e EL MAHI, Avocat au Barreau de DIJON

Mme [R] [C], demeurant [Adresse 5] représentée par M^e EL MAHI, Avocat au Barreau de DIJON,

assignations en référé en date des 16 , 17 et 18 Décembre 2024

DEFENDEURS :

Mme [H] [T], demeurant [Adresse 6] (21) non comparant, ni représenté

Mme [P] [T], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée

M. [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Mme [S] [T], demeurant [Adresse 6] (21) non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrille FRANCK, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 23 Avril 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 mai 2023 consenti par Monsieur et Madame [C], Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ont pris en location un logement avec cave situés [Adresse 2].

Par acte du 29 avril 2021, Madame [S] [T], s’est portée caution solidaire des locataires.

Par acte d’huissier en date des 16, 17 et 18 décembre 2024, Monsieur et Madame [C] ont fait assigner en référé Madame [H] [T] et Madame [P] [T], Madame [S] [T] es qualité de caution, ainsi que Monsieur [I] occupant sans droit ni titre, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à leur payer à titre provisionnel :

— la somme de 2550,00€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1800,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 21 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 23 mai 2024 à la somme de 4440,00€, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, Madame [H] [T] et Madame [P] [T], Madame [S] [T] es qualité de caution, ainsi que Monsieur [I] étaient non comparants, non représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 17 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 20 décembre 2024.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 2 septembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards hormis en ce qui concerne Monsieur [I], dont rien n’atteste qu’il soit locataire ou occupant sans droit ni titre et qui, en conséquence, subira le sort de tous occupants du chef des locataires, comme dit plus bas.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires les 27 août et 29 août 2024 pour la somme de 1260,00€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er août 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

Dans un souci de cohérence, le délai fixant la résiliation de plein droit du contrat de bail démarrera le 29 août 2024 et en conséquence, cette résiliation est acquise à compter du 30 octobre 2024.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, y compris Monsieur [I], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 mai 2024, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4440,00€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, les locataires seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4440,00€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Or, force est de constater que les débiteurs n’ont pas repris le paiement des loyers et charges courants, ni que leurs revenus ne leur permettent de garantir le respect d’un plan d’apurement, de sorte qu’il serait illusoire de leur accorder ces délais.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ainsi que Madame [S] [T] es qualité de caution, seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 30 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse sera condamnée in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 400,00€ sera allouée de ce chef à Monsieur et Madame [C]. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement avec cave situés [Adresse 2], en date du 30 octobre 2024 ;

DISONS que Madame [H] [T] et Madame [P] [T] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [T] et Madame [P] [T] et de tout occupant de leur chef, y compris Monsieur [I], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 2], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix Monsieur et Madame [C], des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 30 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ainsi que Madame [S] [T] es qualité de caution à payer à titre provisionnel à Monsieur et Madame [C] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [T] et Madame [P] [T] ainsi que Madame [S] [T] es qualité de caution, à payer à titre provisionnel à Monsieur et Madame [C], la somme de 4440,00€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 23 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [T] et Madame [P] [T] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 400,00€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [T] et Madame [P] [T] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 29 août 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,