TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 05 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/08742 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ME3

AFFAIRE : M. [G] [B] ( M^e Hugo BONACA)

C/ S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [G] [B]

né le 04 Novembre 1971 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 5] [Localité 2] – SUISSE

Madame [L] [C] [Y]

née le 26 Novembre 1972 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 5] [Localité 2] – SUISSE

tous deux représentés par Maître Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société C.T.G IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de MARSEILLE sous le n°401 145 347, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] et Madame [Y] sont propriétaires indivis des lots n° 1, 5, 6, 9, 10, 11 et 121 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], [Localité 3].

Cette copropriété, d’un étage sur rez-de-chaussée, ne compte que trois copropriétaires : Monsieur [W] [O], Madame [P] ainsi que les consorts [Y]-[B].

Monsieur [O] en assurait la fonction de syndic.

Par courrier du 19 janvier 2022, il a écrit à la société ATOUT IMMOBILIER afin de lui faire part de la volonté de la copropriété de la désigner en qualité de syndic.

Une assemblée générale s’est tenue le 18 mai 2022, au cours de laquelle la société ATOUT IMMOBILIER a notamment été désignée en qualité de nouveau syndic.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié aux consorts [B]/[Y] par courrier du 5 juillet 2022, reçu le 13 juillet 2022.

Par assignation signifiée le 1er septembre 2022, Madame [Y] et Monsieur [B] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 3], devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins principalement d’annulation de l’assemblée générale, ou subsidiairement d’annulation de certaines de ses résolutions, en arguant essentiellement de l’irrégularité de la convocation.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/08742.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 janvier 2024, Madame [Y] et Monsieur [B] demandent au tribunal de :

— DECLARER RECEVABLES et fondés les requérants en leur action et en conséquence :

— A TITRE PRINICIPAL, CONSTATANT l’irrégularité de la convocation émise,

ANNULER l’intégralité des résolutions prises au cours de l’Assemblée Générale en date du 18 mai 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3]

— A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER les résolutions n°3,4,6,7,15,16,17,18,19 et 21 prises au cours de l’Assemblée Générale en date du 18 mai 2022 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3]

— EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— S’ENTENDRE CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] au paiement à M. [B] et Mme [Y] d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— FAIRE APPLICATION de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi SRU du 13 décembre 2000 et DIRE que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépenses communes des frais de procédures, y compris d’Avocat, qui seront répartis entre les autres copropriétaires.

— DIRE N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 515 CPC).

— S’ENTENDRE CONDAMNER Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] aux entiers dépens distraits au profit de M^e BONACA, Avocat sur son affirmation de droit qui y a pourvu aux offres de droit par application de l’article 699 du CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes, conclusions et fins présentées par Madame [L] [Y] et Monsieur [G] [B] ;

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [Y] et Monsieur [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [Y] et Monsieur [G] [B] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, il est constant que Madame [Y] et Monsieur [B] n’étaient ni présents ni représentés lors de l’assemblée générale contestée. Il est également établi qu’ils ont engagé leur action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Leur action est donc recevable, ce qui n’est pas contesté.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 18 mai 2022

L’article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 indique que sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les requérants soutiennent à titre principal que l’assemblée générale attaquée a été convoquée par une personne dépourvue de mandat de syndic et n’ayant donc pas qualité pour le faire, qu’il s’agisse de Monsieur [O], qui n’a jamais été valablement nommé en assemblée générale en qualité de syndic bénévole, ou de la société ATOUT IMMOBILIER, non encore désignée en cette qualité.

Il résulte des pièces produites que l’assemblée générale du 18 mai 2022 a été convoquée par courrier du 25 février 2022. Ce courrier porte, en en-tête, le nom de [W] [O], suivi de la mention « SYNDIC BENEVOLE [Adresse 1] -[Localité 3] », et en pied de page, le nom et l’adresse de la société ATOUT IMMOBILIER.

Le syndicat expose que la convocation a été établie par Monsieur [O] avec l’aide la société ATOUT IMMOBILIER, celle-ci ayant alors déjà été contactée pour exercer le rôle de nouveau syndic de l’immeuble. Ce point est confirmé par les termes du courrier adressé le 19 janvier 2022 par Monsieur [O] à la société ATOUT IMMOBILIER, dans lequel il sollicite son assistance pour l’établissement des convocations.

Le tribunal ne peut toutefois que constater qu’aucune pièce n’est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires qui démontrerait que Monsieur [O] avait été valablement désigné en qualité de syndic préalablement à la date de l’envoi de la convocation, et qu’il avait ainsi qualité à cette date pour convoquer l’assemblée générale. En effet, malgré les sommations lui ayant été adressées, il ne produit notamment aucun des procès-verbaux des assemblées générales des années précédentes qui justifierait de l’élection de Monsieur [O] en qualité de syndic par les copropriétaires.

Le syndicat ne saurait par ailleurs se prévaloir d’un aveu judiciaire des requérants sur ce point, alors que les consorts [Y]-[B] ne font aucunement état, ni dans leur assignation ni leurs conclusions, d’un mandat régulier de syndic accordé à Monsieur [O] par l’assemblée générale mais indiquent simplement qu’il « assurait la fonction » de syndic bénévole de la copropriété. Le fait qu’ils lui aient par ailleurs adressé des demandes d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale par courriel du 8 mars 2022 ne peut davantage être considéré comme un tel aveu de l’existence d’un mandat régulier, et ce d’autant que le courriel était adressé à la société ATOUT IMMOBILIER.

Par conséquent, il n’est pas démontré que Monsieur [O], dont il est admis qu’il a procédé à l’envoi des convocations de l’assemblée générale du 18 mai 2022, avait été désigné valablement en qualité de syndic au préalable et qu’il avait qualité pour le faire.

Il n’est par ailleurs pas contesté que la société ATOUT IMMOBILIER n’avait quant à elle pas encore été désignée en qualité de nouveau syndic et qu’elle n’avait donc pas davantage qualité pour convoquer cette assemblée générale.

Il y a dès lors lieu d’annuler purement et simplement cette assemblée générale.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu à cet égard de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux requérants la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont engagé pour faire valoir leurs droits.

Les requérants seront dispensés de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], en date du 18 mai 2022 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CTG IMMOBILIER, à payer à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CTG IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Hugo BONACA ;

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Y] seront dispensés de participation à la dépense commune au titre des frais de procédure ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit le présent jugement de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT