REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Février 2025

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00122 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QETC

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [Z], [H], [T] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [I] [M] [B] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [C] [N]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Décembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 28 Février 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 mars 2018, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] a donné en location à Madame [C] [N], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 692,00 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 758,14 €. Par acte du 6 mars 2015, Monsieur [J] [V] s’est porté caution solidaire de Madame [C] [N].

Le 26 octobre 2023, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] a fait délivrer à Madame [C] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 191,87 € selon décompte arrêté au 23 octobre 2023.

Le 10 novembre 2023, une dénonciation a été faite à la caution du commandement de payer les loyers et charges avec sommation de payer.

Par courrier du 27 octobre 2023, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée selon PV 659 le 3 avril 2024, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] a attrait Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;de rejeter tout délais de paiement d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;de supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [C] [N] ;de condamner solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :3 442,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, outre intérêts à compter du 26 octobre 2023;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, taxes d’ordures ménagères et cotisations d’assurance, jusqu’à la libération effective des lieux,1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignationd’ordonner l’exécution provisoire

Le 5 mars 2024, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] a notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 19 décembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 587,89 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [C] [N].

Madame [C] [N] ayant comparu, elle estime devoir payer uniquement les échéances de novembre et de décembre 2024 et sollicite des délais de paiement. Madame [C] [N] est étudiante et perçoit 1 760,77 € mensuellement. Elle propose de payer 65 € par mois.

Cité par acte délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [J] [V] n’a pas comparu.

Le demandeur déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 12 décembre 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] verse aux débats un décompte arrêté au 17 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 587,89 €.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce, le bailleur ne produit pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2024 ; cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] s’élève désormais à la somme de 1 264,57 €.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [N] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] la somme de 1 264,57 € actualisée au 17 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date du commandement de payer.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de Monsieur [J] [V] comporte les mentions exigées par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lequel prévoit qu’il se porte garant du règlement de toutes les sommes que pourrait devoir Madame [C] [N], pour la durée du bail.

L’obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation et les frais de procédures expressément mentionnés aux contrats de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable.

Par ailleurs, le commandement de payer a été dénoncé à la caution.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [V] avec Madame [C] [N] au paiement de la dette d’arriéré de loyers et au paiement des indemnités d’occupation ainsi que des frais de procédure.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [C] [N] demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 65,00 € par mois, en plus du loyer courant. Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] s’y opposent.

Il ressort des débats que Madame [C] [N] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Madame [C] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [C] [N] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 65,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 27 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [C] [N] le 26 octobre 2023, pour un montant principal de 2 191,87 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [C] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] s’y opposent.

Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Madame [C] [N] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [C] [N] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] sera en droit d’exiger de Madame [C] [N] et de Monsieur [J] [V] le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande d’expulsion

Les bailleurs ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Il résulte de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n’applique pas ce délai lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

En l’espèce, Madame [C] [N] est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail. Il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

En conséquence, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] seront déboutés de leur demande de suppression du délai précité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V], la demande de frais irrépétibles sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] la somme provisionnelle de 1 264,57 € actualisée au 17 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 ;

AUTORISONS Madame [C] [N] à s’acquitter de cette somme en 19 mensualités, les 18 premières d’un montant de 65,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

***

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 6 mars 2018 entre Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] et Madame [C] [N] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Madame [C] [N] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X], la résiliation du bail étant acquise à la date du 26 décembre 2023;

Madame [C] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] sera en droit d’exiger de Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] le paiement solidaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

DISONS qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] de leur demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [N] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [B] épouse [X] ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [N] et Monsieur [J] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 et de l’assignation ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE