TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame KAOUDJI, Greffière

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2025

GROSSE :

Le 17 Mars 2026

à M^e BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE

Le ……………………………………………

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02830 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NWH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PRELUDE, domiciliée : chez Monsieur [L] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1], , prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 22 février 2010, la SCI Prelude a donné à bail à Mme [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 388 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 7.000,32 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la bailleresse a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 490 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux loués, La condamner à payer la somme de 8.357,34 euros au 1er mars 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,La condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 11.747,34 euros, suivant décompte arrêté au 5 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article XII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 7.000,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2025.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 490 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que la défenderesse reste devoir la somme de 11.747,34 euros, à la date du 5 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, la défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 11.747, 34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SCI Prelude recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2010 entre la SCI Prelude et Mme [W] [J] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Prelude pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la SCI Prelude la somme de 11.747,34 euros, décompte arrêté au 5 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [W] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 490 euros à ce jour, à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à la SCI Prelude la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière, La juge