TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 28 Juillet 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 07 Juillet 2025

N° RG 24/04897 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TXE

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RÉSIDENCE PERSPECTIVES SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, CENTURY 21 IMMO CONSEIL, domiciliée : chez Syndic CENTURY 21 IMMO CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [H],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Céline MOURIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [H] est copropriétaire des lots 99, 45 et 25 de l’ensemble immobilier dénommé Résidence PERSPECTIVES situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence PERSPECTIVES situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SARL CENTURY 21 IMMO CONSEIL, a fait citer Monsieur [G] [H] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement en date du 14 février 2025, une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre au syndicat demandeur de justifier de la qualité de propriétaire de Monsieur [G] [H].

A l’audience du 07 juillet 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [G] [H] au paiement :

De la somme de 8 007,69 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 04 octobre 2024 ;De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.A l’audience il demande de rejeter la demande de délais.

Monsieur [G] [H], faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de prendre acte qu’il reconnait la dette de charges fixée à la somme de 6 881,83 euros, des délais de paiement avec des mensualités de 160 euros par mois ainsi que le rejet des autres demandes adverses.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure, pièce 5 du syndicat demandeur, préalable indispensable à la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, porte non pas sur les provisions dues au titre de l’exercice en cours, mais sur des frais de recouvrement et un arriéré de charges au titre des exercices antérieurs, notamment l’exercice 2023 mais même plus ancien car le décompte mentionne en 1ère ligne un une reprise de solde pour un montant de 1 020,22 euros, inexpliquée.

Cependant, la mise en demeure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne doit porter que sur les provisions dues au titre de l’exercice en cours soit, au 04 octobre 2024, uniquement l’appel du 1er octobre 2024. En effet, il ressort de l’assemblée générale produite que le budget est voté chaque année pour la période du 1er octobre de l’année N au 30 septembre de l’année N+1.

Ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 mais une somme globale comprenant les provisions dues au titre de l’exercice en cours ainsi que des charges des exercices antérieurs et des frais de recouvrement.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat demandeur supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence PERSPECTIVES situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SARL CENTURY 21 IMMO CONSEIL, irrecevables ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence PERSPECTIVES situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice SARL CENTURY 21 IMMO CONSEIL ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 28 juillet 2025

À

— Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI

— M^e Céline MOURIC