Tribunal Judiciaire de Marseille, Loyers commerciaux, 2 décembre 2025, n° 19/03485

TJ Marseille 2 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Droit d'option exercé
La cour a constaté que l'exercice du droit d'option par la SA BNP PARIBAS a entraîné l'extinction de l'instance, rendant la demande de fixation du loyer sans objet.
Accepté
Responsabilité des frais de procédure
La cour a condamné la SA BNP PARIBAS à verser à la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT la somme de 16.893,00 Euros au titre des frais de procédure, en raison de l'exercice de son droit d'option.
Rejeté
Manquement au principe d'impartialité
La cour a rejeté la demande de nullité du rapport de l'expert en raison de l'extinction de l'instance et du dessaisissement du juge des loyers commerciaux.
Rejeté
Nécessité d'une nouvelle expertise
La cour a rejeté la demande de nouvelle expertise en raison de l'extinction de l'instance et du dessaisissement du juge des loyers commerciaux.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a rejeté la demande de frais irrépétibles, considérant qu'il n'était pas inéquitable de laisser à la charge de la SA BNP PARIBAS les frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, loyers commerciaux, 2 déc. 2025, n° 19/03485
Numéro(s) :	19/03485
Importance :	Inédit
Dispositif :	Constate ou prononce le désistement d'instance et/ou d'action
Date de dernière mise à jour :	3 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine PIEDELIEVREYoann LEANDRISophie ALEXANDER
Cabinet(s) :	LPA LAW
Parties :	S.A. BNP PARIBAS c/ SCI EXPERTS AMEUBLEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 19/03485 – N° Portalis DBW3-W-B7D-WG4B

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 02 Décembre 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. BNP PARIBAS, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 662 042 449 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie ALEXANDER, CADJI Avocats, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par M^e Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law Avocats, avocat au barreau de Paris (plaidant)

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

SCI EXPERTS AMEUBLEMENT, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 069 801 140 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2003, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT a donné à bail commercial à la SA BNP PARIBAS des locaux commerciaux situés sur le territoire de la commune de MARSEILLE [Adresse 2], consistant en les lots n° 1 et 2 en rez de chaussée plus sous sol.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 15 avril 2003 pour venir à terme le 14 avril 2012, pour un loyer trimestriel de 45734,76 euros HT.

Ce bail s’est ensuite tacitement prolongé.

Par acte en date du 06 décembre 2017, la SA BNP PARIBAS a formé une demande de renouvellement de ce bail.

En l’absence d’accord entre les parties, la société BNP PARIBAS a notifié un mémoire en fixation du loyer le 01 août 2018.

Par acte en date du 20 mars 2019, la SA BNP PARIBAS a assigné la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT, aux fins de voir:

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 janvier 2018 à la somme annuelle de 32.000,00 Euros HT et HC

— dire que les trop perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2018 et au fur et à mesure des échéances échus jusqu’à parfait paiement

— dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code civil

— fixer le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction était ordonnée, à 40.000,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 janvier 2018

— condamner la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT au paiement de la somme de 5.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens,

Le tout avec exécution provisoire.

Aux termes de son dernier mémoire communiqué le 26 septembre 2019, la SA BNP PARIBAS maintient ses demandes et subsidiairement demande la désignation d’un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et la fixation du loyer provisionnel à 52.000,00 Euros à titre subsidiaire.

Par mémoire notifié à l’audience le 01 octobre 2019, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT conclut in limine litis à l’irrecevabilité de la demande et à la nullité de l’assignation considérant que le mémoire préalable à la saisine ne lui a pas été régulièrement notifié.

Sur le fond, elle demande le rejet des demandes principales et provisionnelles.

Par jugement du 13 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2018,

— ordonné une expertise judiciaire,

— fixé le loyer pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer.

L’expert [R] a déposé son rapport le 23 juin 2022.

Dans son mémoire notifié le 06 octobre 2025, la SA BNP PARIBAS demande qu’il soit constaté :

— l’exercice de son droit d’option à effet du 18 décembre 2025 à 14h00,

— l’extinction de l’instance,

— le dessaisissement du juge des loyers commerciaux,

— la fixation des frais d’instance à la somme de 9.000,00 Euros.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande de nullité du rapport de l’expert [R] et conclut au rejet de la demande de nouvelle expertise.

La SA BNP PARIBAS conclut également au rejet de la demande de fixation des frais d’instance à la somme de 25.273,00 Euros formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT.

Elle sollicite enfin la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT soulève la nullité du rapport de l’expert [R] pour manquement au principe d’impartialité.

Elle demande :

— la somme de 25.273,00 Euros au titre des frais d’instance,

— subsidiairement, une nouvelle expertise,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur l’exercice du droit d’option par la SA BNP PARIBAS

L’article L145-57 du Code de Commerce prévoit :

Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Le 11 juillet 2025, la SA BNP PARIBAS a notifié à la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT son droit d’option.

Le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive. La SA BNP PARIBAS a donc valablement exercé son droit d’option.

La SA BNP PARIBAS a dès lors renoncé au renouvellement du bail et la procédure en fixation du loyer n’a plus d’objet.

Il convient dès lors de constater l’extinction de l’instance et le dessaisissement du juge des loyers commerciaux.

Les frais engagés lors de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé sont dus par la SA BNP PARIBAS qui a exercé le droit d’option. Ces frais peuvent comprendre les dépens relatifs à l’instance mais également les frais non taxables au sens de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au vu des factures produites, la juridiction retiendra les sommes suivantes :

— facture du 04 octobre 2019 : 2.900,00 Euros (pas de justification de l’assistance à expertise ni du dire)

— facture du 25 novembre 2020 : 0,00 Euro (ne concerne pas la présente procédure)

— facture du 16 mars 2022 : 780,00 Euros

— facture du 09 novembre 2023 : 0,00 Euro (ne concerne pas la présente procédure puisqu’il est fait mention d’une action en responsabilité, de la rédaction de conclusions et d’une audience de plaidoiries)

— facture du 01 avril 2025 : 7.200,00 Euros

— facture du 22 septembre 2025 : 6.013,00 Euros.

Il revient dès lors à la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT la somme de 16.893,00 Euros au titre des frais de procédure.

— Sur les demandes relatives à l’expertise

Dans la mesure où la décision de se rétracter rétroagit, le preneur devient occupant des locaux sans droit ni titre à compter de la date d’expiration du bail, soit le 31 décembre 2017, et est redevable d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, l’article R145-23 du Code de Commerce prévoit :

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Le juge des loyers commerciaux n’a donc pas compétence pour fixer l’indemnité d’occupation éventuellement due par la SA BNP PARIBAS.

Par ailleurs, en l’état du dessaisissement de la juridiction, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité et sur le bien fondé des demandes de nullité du rapport de l’expert [R] et de nouvelle expertise formées par la SARL EXPERT AMEUBLEMENT entrent en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT ne peut pas à la fois réclamer les frais de procédure au visa de l’article L145-57 et les frais irrépétibles. La demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile entre dès lors en voie de rejet.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA BNP PARIBAS les frais irrépétibles par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE l’extinction de l’instance et le dessaisissement du juge des loyers commerciaux,

CONDAMNE la SA BNP PARIBAS à verser à la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT la somme de 16.893,00 Euros au titre des frais de procédure,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de nullité du rapport de l’expert [R] et de nouvelle expertise formées par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT en l’état l’extinction de l’instance et du dessaisissement du juge des loyers commerciaux,

REJETTE la demande formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SA BNP PARIBAS sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SA BNP PARIBAS aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX