TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître POMMIER

Maître LESZEK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02712 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4H2D

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 10 septembre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J114

DÉFENDEURS

Madame [F] [D],

non comparante, ni représentée

Madame [H], [R] [D],

demeurant toutes les deux Chez Mme [F] [D] – [Adresse 1]

représentée par Maître LESZEK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D587

Monsieur [V] [Z],

demeurant Chez Mme [F] [D] – [Adresse 1]

représenté par Maître LESZEK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D587 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004400 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02712 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4H2D

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 4 janvier 1991, l’Office Public d’Habitations de la Ville de [Localité 3], devenu [Localité 3] HABITAT – OPH (ci-après [Localité 3] HABITAT), a donné à bail à Madame [F] [D] un appartement de trois pièces principales à usage d’habitation, outre une cave, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel et des charges, payables à terme échu.

Par actes d’huissier de justice en date du 11 octobre 2023, la société [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris lui demande de :

Ordonner la résiliation du bail conclu entre [Localité 3] HABITAT et Madame [F] [D] du fait de la non-occupation personnelle de l’appartement loué par cette dernière et de la cession illicite du bail, à compter de la délivrance de l’assignation,Autoriser [Localité 3] HABITAT à reprendre possession du logement faisant l’objet de ce bail, Condamner in solidum Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT la somme de 1.810,05 € au 5 mai 2023, (terme d’avril 2023 inclus), à actualiser à l’audience, au titre de l’arriéré locatif, Dire et juger que Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement en cause,Ordonner la libération des lieux par Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D], et Monsieur [V] [Z] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, à savoir un appartement, outre une cave, situé [Adresse 1], à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,Supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner in solidum Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 30%, plus charges, à compter de la cession du bail, à défaut du jugement à intervenir, jusqu’à libération des lieux,Condamner in solidum Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] à payer à [Localité 3] HABITAT – OPH la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

À l’audience du 1er mars 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs. A l’audience du 12 juin 2024, la société [Localité 3] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juin 2024, s’élève désormais à 6531,19 euros.

Elle fait valoir que l’abandon du logement au sens de la loi de 1989 par la locataire en titre n’est pas caractérisé.

Madame [F] [D], valablement assignée à sa dernière adresse connue, n’est ni présente, ni représentée.

Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z], représentés par leur conseil, demandent à voir :

— Débouter [Localité 3] Habitat- OPH de l’ensemble de ses demandes

— Accorder le transfert du bail souscrit le 5 février 1991 par Madame [F] [D] au profit de sa fille Madame [H] [D]

— Accorder à Madame [H] [D] un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette locative de 1810,05 €

— Condamner [Localité 3] Habitat – OPH au paiement d’une somme de 1000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile qui seront recouvrées conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Ils font valoir que Madame [H] [D] a toujours vécu avec sa mère dans ce logement et que cette dernière est allée s’installer aux Antilles en 2020 au moment du COVID et qu’elle n’a pas pu réintégrer son logement étant tombé malade.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ».

S’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est également soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [H] [D] est la fille de Madame [F] [D], locataire en titre, qu’elle résidait avec elle dans le logement, objet du présent litige, jusqu’au départ de cette dernière, état de fait corroboré par la production de ses avis d’imposition sur plusieurs années, la déclaration faites dans le cadre de l’Enquête 2020 sur l’occupation du parc social et les deux attestations établies par un voisin et le gardien de l’immeuble. Il est également constant que Madame [F] [D], locataire en titre, n’habite plus le logement, sans toutefois que la date et les conditions de son départ ne soient établies.

Il convient de rappeler que la notion d’abandon de domicile, au sens de la loi précitée s’entend d’un départ brusque, imprévisible et définitif de l’occupant. Il s’en déduit que la notion d’abandon de domicile ne peut pas résulter d’un simple départ pour emménager dans un autre logement.

Force est de constater que Madame [H] [D] ne rapporte pas la preuve du caractère brusque et imprévisible du départ de sa mère aux Antilles. Il n’est pas démontré comme allégué que des problèmes de santé auraient rendu son retour impossible. Ni la date, ni les circonstances du départ de la locataire ne sont établies.

L’abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas caractérisé Dans ces conditions, sa fille, Madame [H] [D] ne peut prétendre bénéficier du transfert du bail.

La demande visant à voir accorder le transfert du bail souscrit le 5 février 1991 par Madame [F] [D] au profit de sa fille Madame [H] [D] ne pourra être que rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail

Il convient de rappeler que les conditions d’attribution des habitations à loyer modéré et la définition de leurs bénéficiaires font l’objet d’une réglementation stricte dans la mesure où l’objet de ces logements locatifs est de satisfaire les besoins de personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées.

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les dispositions du titre I relatif aux rapports entre bailleurs et locataires s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [F] [D] n’occupe plus le logement [Adresse 1]. Le manquement contractuel tenant à la non occupation personnelle du bien est ainsi avéré. Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire à compter de la date de l’assignation, soit le 11 octobre 2023.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient en conséquence de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Dès lors, l’indemnité d’occupation due doit être fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la demande de majoration sera rejetée.

Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] seront dès lors condamnés, solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 372,48 euros, sans qu’il n’y ait lieu à majoration de 30%. Il n’y a pas lieu de condamner Madame [F] [D] étant constant qu’elle n’occupe plus les lieux depuis la résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte en date du 1er juin 2024 démontrant qu’à cette date, la dette locative (loyers, charges, indemnités d’occupation) s’élève à 6 472,97 euros soustraction faite des frais de procédure (58,22 euros).

Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement condamnés à régler cette somme au bailleur.

Il est constaté qu’il n’est plus réglé aucun loyer depuis le 16 mars 2023. Il n’y a pas lieu dans ces conditions d’octroyer des délais de paiement à Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 janvier 1991, par l’Office Public d’Habitations de la Ville de [Localité 3], devenu [Localité 3] HABITAT – OPH (ci-après [Localité 3] HABITAT), et Madame [F] [D] pour un appartement de trois pièces principales à usage d’habitation, outre une cave, situé [Adresse 1], à compter du 11 octobre 2023 ;

ORDONNE à Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1], ainsi que, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 372,48euros par mois, à compter du 11 octobre 2023,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail prononcée par la présente décision, à compter du 11 octobre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 6 472,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [D], Madame [H] [R] [D] et Monsieur [V] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 10 janvier 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge