TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00177 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFVV

5AB Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e Sylvie BADEFORT

— Mme [W]

1 copie exécutoire à :

— M^e BADEFORT

1 copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3] au capital de 178 583.00 €, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Madame [Q] [W] épouse [R]

née le 01 Décembre 1973 à [Localité 4] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : 01 Décembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [Q] [R] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 346.63 euros et d’une provision pour charges de 108,69 euros.

Par courrier en date du 30 septembre 2021, la direction départementale des territoires a autorisé la démolition de l’immeuble collectif de 18 logements au lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 6], en raison de la dégradation importante du bâtiment et des coûts de réhabilitation trop importants.

Par courrier de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT en date du 6 juin 2024, il a été proposé à Madame [Q] [R] un nouveau logement.

Un nouveau contrat de bail a été conclu entre les parties le 20 février 2025, portant sur le logement, sis [Adresse 6], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 332.37 euros et d’une provision pour charges de 47,04 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a eu lieu le 21 février 2025. Ce logement est assuré par Madame [Q] [R] contre les risques locatifs, selon attestation d’Allianz en date du 27 février 2025.

Toutefois, Madame [Q] [R] n’a pas rendu les clés du précédent logement et une sommation de quitter les lieux lui a été notifiée le 22 mai 2025, en vain.

Les marchés de démolition et de désamiantage ont été signés en août 2025.

Par attestation en date du 5 novembre 2025, le directeur général de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT mentionne, notamment, qu’il est prévu la cession du foncier au centre hospitalier du Pays d'[Localité 8], au plus tard au cours du deuxième semestre 2026.

Par assignation du 12 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze-CORREZE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Tulle en référé pour juger qu’il y a urgence à reprendre possession des lieux à savoir le logement sis [Adresse 7] à Ussel (19 200), juger que le premier bail est devenu caduc par la signature d’un nouveau bail, juger qu’il existe un trouble manifestement illicite du fait de la non libération des lieux par Madame [Q] [R], la condamner à libérer les lieux, de toute occupation et à enlever tous les biens meubles et effets personnels y restant, la condamner à restituer les clés du logement, et ce sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à défaut de libération sous 10 jours à compter du prononcé de la décision, d’ordonner son expulsion du logement et de ses annexes, et celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de l’autoriser à reprendre possession des lieux, de mettre les meubles restant dans le logement à tel endroit qu’il lui appartiendra aux frais de Madame [Q] [R], de la condamner à lui verser la somme de 230 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, et ce à compter de la sommation de quitter les lieux et jusqu’à remise des clés, de la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Il indique y avoir une obligation de rénovation du parc immobilier, ayant été autorisé à démolir le bâtiment. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, souligne que Madame [Q] [R] a accepté la conclusion d’un nouveau bail le 20 février 2025 mais qu’elle n’a pas rendu les clés de l’ancien logement, en y laissant également des effets personnels. Il fait valoir la caducité du premier bail par la conclusion du nouveau bail et la prise de possession du logement. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, argue de l’absence de contestation sérieuse et mentionne qu’aucune indemnité d’occupation ne lui a été actuellement facturée. Il soutient l’existence d’un trouble manifestement illicite, affirmant que la défenderesse ne peut cumuler deux logements sociaux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [Q] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes principales

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L443-15-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que sans préjudice des règles du code de l’urbanisme applicables au permis de démolir, un bâtiment à usage d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, ne peut être démoli sans l’accord préalable du représentant de l’Etat dans le département, de la commune d’implantation et des garants des prêts. Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions de remboursement des emprunts et des aides de l’Etat en cas de démolition totale ou partielle.

Par courrier en date du 30 septembre 2021, la direction départementale des territoires a autorisé la démolition de l’immeuble collectif de 18 logements au [Adresse 8] à [Localité 6], en raison de la dégradation importante du bâtiment et des coûts de réhabilitation trop importants.

Lorsque le bailleur a été autorisé à démolir un immeuble d’habitation, il doit prendre en charge le relogement des locataires dans les conditions prévues aux articles L. 353-15 et L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation.

En vertu de l’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation (logement locatif conventionné), en cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente à une personne morale ou de changement d’usage d’un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi nº 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation (habitation à loyer modéré), II.-En cas d’autorisation de démolir visée à l’article L. 443-15-1, d’autorisation de vente ou de changement d’usage prévue au VI de l’article L. 353-15 ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n’est pas exigée du bailleur qui démontre qu’un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 dispose que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé : Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'[Localité 9] où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements; Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons; Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

En l’espèce, un contrat de location logement conventionné a été conclu entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT et Madame [Q] [R] le 26 avril 2019 portant sur un logement de type 5 sis au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 346,63 euros et d’une provision pour charges de 108,69 euros.

La commission d’attribution des logements lui a proposé le 6 juin 2024 un nouveau logement de type 5 sis [Adresse 9] à [Localité 7], selon les conditions financières suivantes : loyer mensuel : 322,37 euros, charges : 47,04 euros.

Un contrat de location logement conventionné a, dès lors, été conclu entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT et Madame [Q] [R] le 20 février 2025, portant sur un logement de type 5 sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 332,37 euros et d’une provision pour charges de 47,04 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a eu lieu le 21 février 2025. Ce logement est assuré par Madame [Q] [R] contre les risques locatifs, selon attestation d’Allianz en date du 27 février 2025.

Il s’ensuit que l’offre de relogement se situe dans la même commune ([Localité 6]) et qu’il correspond aux besoins personnels, familiaux de Madame [Q] [R], celui-ci étant de même type (type 5).

Par ailleurs, par la signature du contrat de bail en date du 20 février 2025 et de la prise de possession des lieux manifestée par l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 21 février 2025 et de la justification de l’assurance contre les risques locatifs, Madame [Q] [R] a, sans conteste, accepté l’offre de relogement du bailleur social.

Cette offre de relogement a été validement concrétisée par la conclusion d’un contrat de bail entre les parties le 20 février 2025, valant congé du bail du 26 avril 2019. En effet, le nouveau contrat de bail n’a été conclu que suite au projet de démolition de l’immeuble collectif au [Adresse 8] à [Localité 6] et à la proposition de relogement faite par la commission d’attribution de logements le 6 juin 2024.

Force est de constater que Madame [Q] [R] n’invoque aucun motif justifiant de la non libération des lieux et de la non remise des clés du logement en litige.

Madame [Q] [R] sera déchue de son droit de maintien dans les lieux du logement sis au [Adresse 4] à [Localité 5], le relogement ayant été effectivement opéré.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, est caractérisé le trouble manifestement illicite tenant à l’occupation par Madame [Q] [R] des lieux en litige sans droit ni titre depuis le 20 février 2025.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Du fait que la démolition programmée n’a dû être différée qu’en raison de la résistance non justifiée de la défenderesse et qu’elle bénéficie de manière effective d’un relogement, il convient de dire que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Par ailleurs, il y a lieu de supprimer le sursis prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après la fin du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 230 euros, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, procès-verbal de reprise ou d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Q] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Q] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT ;

DIT que le contrat de bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT, d’une part, et Madame [Q] [R], d’autre part, le 20 février 2025, portant sur le logement, sis [Adresse 6], à [Localité 7], valant congé, a mis fin au bail conclu entre les mêmes parties le 26 avril 2019 portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONSTATE que Madame [Q] [R], ayant bénéficié d’un relogement effectif, se trouve déchue de tout droit d’occupation du logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

DIT que Madame [Q] [R] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], depuis le 20 février 2025;

ORDONNE à Madame [Q] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés sis [Adresse 4] à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire avec remise des clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et que le bailleur pourra reprendre possession des lieux, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT y avoir lieu à suppression du sursis prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 230 euros (deux cent trente euros) par mois, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3]-[Localité 3] HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 9 janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge