TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e LAZZARINI Laurent

Le 09 janvier 2026

à M^e BEURNAUX Danielle

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03189 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QFZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z]

né le 16 Janvier 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. VALFORANE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Danielle BEURNAUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 septembre 2017, la SCI Valforane a donné à bail M. [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Invoquant des désordres liés à un défaut d’isolation et un dysfonctionnement des appareils électriques de chauffage, M. [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, fait assigner la SCI Valforane devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de la bailleresse pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Débouter la SCI Valforane de ses demandes, Ordonner une mesure d’expertise, Statuer ce que de droit sur les dépens.La défenderesse, représentée par son conseil, a également soutenu ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Rejeter les demandes du locataire, Le condamner aux entiers dépens.Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de ce texte.

En l’espèce, le demandeur invoque un défaut d’étanchéité des fenêtres et des portes ainsi qu’un dysfonctionnement du tableau électrique.

Il est établi qu’à la demande de l’assurance protection juridique de M. [Z], une expertise non judiciaire a été réalisée en présence du locataire et de l’agence mandataire de la bailleresse, par le cabinet Elex, lequel a dressé un rapport daté du 4 décembre 2024.

Ce rapport relève que :

En août 2023, le locataire a constaté un défaut d’étanchéité des menuiserie bois de son séjour et de ses deux chambres, Sa facture d’énergie étant de plus en plus importante, il a sollicité le remplacement de ces menuiseries auprès de son bailleur, Le remplacement de la totalité des menuiseries du logement a été réalisé en février 2024, Un second désordre était présent au sein de la porte palière d’entrée qui laissait passer l’air en périphérie,Le bailleur a fait procéder à la pose d’un joint périphérique qui s’est toutefois avéré infructueux, Le bailleur a ensuite fait établir plusieurs devis aux fins de régularisation de ce désordre.

Il convient de souligner que ce rapport ne relève rien s’agissant du dysfonctionnement allégué du système électrique de chauffage et que le demandeur ne produit aucune pièce permettant d’étayer ses déclarations selon lesquelles sa consommation d’énergie a particulièrement augmenté en raison de désordres liés à l’isolation du logement ou du dysfonctionnement du système de chauffage.

Il est également établi que le 26 août 2024, le maire de Marseille a pris un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble pour mettre en demeure le propriétaire de l’immeuble, la SCI Valforane, de mettre fin à tout danger en réalisant les travaux de réparation définitifs et mesures listés par l’arrêté avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location.

Pour s’opposer à la mesure d’expertise sollicité, la SCI Valforane expose que l’ensemble des travaux a été réalisé.

Elle produit ainsi les factures des sociétés mandatées pour réaliser les travaux suivants :

Remplacement des menuiseries PVC des fenêtres dans la chambre et dans le séjour suivant facture du 12 février 2024 d’un montant de 2.424,81 euros, Remplacement de la porte palière suivant facture du 10 mars 2025 pour un montant de 2.035 euros, Réfection du tableau de distribution électrique suivant facture du 2 octobre 2023 pour un montant de 2.227,50 euros,Recherche de panne sur le réseau de chauffage et dépose et repose de deux chauffages avec support suivant factures du 29 novembre 2023 et du 5 décembre 2023 pour un montant de 605 euros et 319 euros,Remplacement de l’appareil de chauffage de la chambre suivant facture du 15 janvier 2025 d’un montant de 324,50 euros.

S’agissant des travaux exigés dans le cadre de l’arrêté de mise en sécurité, la défenderesse produit le procès-verbal de réception des travaux dressé le 28 mars 2025 par le maître d’œuvre.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que le demandeur s’abstient de démontrer le motif légitime nécessitant que ce soit ordonnée une mesure d’expertise de sorte qu’il sera débouté de ses demandes.

Les dépens seront laissés à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTE M. [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de M. [D] [Z] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente