MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00618 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DP5A

NATURE AFFAIRE : 53J/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [I] [S], [L] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Monsieur Patrice CHIRAT, Juge

en présence de : Madame Camille MOREL, Auditeur de justice

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e GAUTHIER + MME [S] + M. [C]

le : 28/11/2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocat au barreau de LYON,

substituée par Maître Pierre lyonel LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [I] [S]

née le 07 Juin 1991 à LYON (69317),

demeurant 7, rue des Bouvières – 38790 DIEMOZ

comparante

M. [L] [C]

né le 11 Juillet 1991 à SAINT PRIEST (69800),

demeurant 7, rue des Bouvières – 38790 DIEMOZ

comparant

Qualification : contradictoire et en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 03 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur CHIRAT, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 28 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] au titre du bail d’une maison à usage d’habitation située 7, rue des BOUVIERES à DIEMOZ (38790) consenti le 02 avril 2024, par Monsieur [O] [F] représenté par la société IMMOBILIERE SUD EST GESTION.

Ultérieurement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur des loyers étant demeurés impayés.

Elle a fait signifier à Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] visant la clause résolutoire le 15 avril 2025, un commandement de payer la somme de 5176,41 euros due au mois d’avril 2025.

Suivant assignation en date du 26 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Vienne pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire, assortie de l’exécution provisoire, au paiement au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, de la somme de 10 063,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation ; outre la somme de 800 euros au titre de l’articler 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] ; elle précise que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit des locataires.

Régulièrement assignés à leur domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] se sont présentés à l’audience. Ils indiquent reconnaître le principe et le montant de la dette en ce qu’ils n’ont effectué aucun règlement depuis février 2025. Ils déclarent avoir deux enfants en bas âge à leur charge, que Monsieur [C] est auto-entrepreneur dans le domaine du multiservices avec un revenu mensuel variable (certains mois à 2000 euros d’autres mois sans revenu), que Madame [S] perçoit un salaire mensuel de l’ordre de 1200 euros ; ils précisent avoir contracté d’autres dettes et expliquent l’apparition de la dette locative par des difficutlés de santé. Ils ajoutent bénéficier d’un suivi par une assistante de service social et avoir déposé une demande de logement social. Enfin, ils disent avoir déposé un dossier de surendettement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier, établi à partir d’éléments partiellement déclaratifs, dont il a été fait lecture des conclusions à l’audience. Il en ressort que Madame [S] s’est présentée seule à l’entretien le 1er août 2025, que le couple assume la charge de deux enfants en bas âge (6 ans et 1 an), que les revenus du ménage sont fluctuants et que l’endettement locatif s’explique par des difficultés de santé. Une demande de logement social a été déposée le 22 mai 2025 et une procédure de surendettement est en cours. Les locataires sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une durée de 12 mois pour apurer leur dette et quitter les lieux. Le bilan financier du ménage fait apparaître un reste à vivre mensuel négatif à hauteur de 940,44 euros.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la caution

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux termes du contrat de cautionnement conclu avec le bailleur, s’est engagée en qualité de caution solidaire des locataires, pour la durée du bail renouvellement inclus. Elle soutient qu’en payant la dette de loyers, elle est subrogée dans les droits du bailleur.

Il résulte de la force obligatoire du contrat que, le cautionnement soumis à l’article 8.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de « Visale », signée entre les bailleurs et la caution, prévoit expressément pour la caution qui désintéresse le bailleur d’être subrogée dans les droits du bailleur, « que la subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation ».

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir payé la dette de loyers, qui n’a pas été résorbée par les locataires dans les deux mois suivant le commandement de payer adressé, le 15 avril 2025.

Dans ces conditions, en application des termes du contrat et de l’article 2309 du Code civil, il convient de considérer que le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc bien qualité à agir en subrogation des droits du bailleur pour percevoir les sommes payées par elle.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la société bailleresse justifie avoir délivré le commandement de payer le 15 avril 2025 et l’avoir régulièrement notifié à la CCAPEX par courrier électronique du 15 avril 2025.

Elle justifie également que l’assignation devant la présente juridiction a été délivrée le 26 juin 2025, soit plus de deux mois après le commandement de payer et a été notifiée par courrier électronique au représentant de l’Etat le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 03 octobre 2025.

Par voie de conséquence, l’assignation en constatation de la résiliation du bail est recevable et régulière.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d’un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Le bail conclu le 02 avril 2024 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par la caution le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 5 176,41 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 juin 2025.

Le juge peut, par application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans un délai de 36 mois.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il apparaît en effet que Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] n’ont pas repris le paiement des loyers depuis février 2025, ce qu’ils ne contestent pas à l’audience. La dette locative s’élève à la somme de 10 063,57 euros.

Compte tenu des éléments évoqués et du diagnostic social et financier faisant état de l’instabilité des ressources du couple, il convient de considérer que Monsieur [C] et Madame [S] ne sont pas en situation de régler leur dette locative étant relevé qu’ils ne produisent pas de justificatifs probants et que leur reste à vivre est négatif après paiement de leur loyer. Ils seront déboutés de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [F] et Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] le 02 avril 2024 ; l’engagement de caution GARANTIE LOCA-PASS signé entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, le bailleur et Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] pour le règlement au bailleur des loyers et charges dans la limite de 36 mensualités maximum de loyers et charges plafonnées.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une quittance subrogative N°7 en date du 10 septembre 2025 dont il résulte qu’elle a réglé, en exécution de son engagement de caution, la somme totale de 10 063,57 euros pour des loyers impayés à la date du 24 septembre 2025 selon décompte actualisé produit à l’audience.

Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] n’ont fait valoir aucun moyen pour s’opposer aux demandes en paiement ; ils ne justifient pas avoir réglé d’autres sommes que celles visées dans le décompte produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, la demanderesse justifiant suffisamment des sommes débloquées en exécution du cautionnement et donc de sa créance, Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] seront condamnés à lui payer la somme de 10 063,57 euros outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Enfin, les défendeurs ont indiqué oralement avoir déposé un dossier de surendettement sans justifier de l’attestation de dépôt. Ils n’ont formulé aucune demande à l’audience à ce sujet. En tout état de cause, en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la condamnation solidaire

En application des articles 1310 et suivants du Code civil et selon les termes du contrat de location, il appert que Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] sont cosignataires du bail contenant une clause de solidarité.

En conséquence, il convient d’ordonner leur condamnation solidaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient, dès lors, de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe à la date du délibéré :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 avril 2024 entre Monsieur [O] [F] et Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé 7, rue des BOUVIERES à DIEMOZ (38790) sont réunies à la date du 15 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 063,57 euros outre intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer pour la somme de 5 176,41 euros, outre pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement en tant que de besoin Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] à payer à la SAS LOGEMENT ACTION SERVICES, en sa qualité de caution, cette indemnité d’occupation, sur présentation d’une quittance subrogative émanant du bailleur ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [C] et Madame [I] [S] aux dépens.

Sur quoi, le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection