TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Février 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 24 Janvier 2025

N° RG 24/03640 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ION

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RESTAURANT UNM, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Maïlys LE ROUX de la SELARL SELARL LE ROUX-BRIN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat en date du 2 novembre 2012, l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, bénéficiant d’une convention d’occupation temporaire du domaine public pour son bâtiment historique situé dans l'[Localité 7] de la Réserve, a confié à Messieurs [D] [F] et [E] [V] l’exploitation de son restaurant situé [Adresse 4].

Le 22 novembre 2019, un nouveau contrat, d’une durée de 7 ans renouvelable par tacite reconduction par période de 3 ans, a été signé entre Monsieur et Madame [F] et l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE prévoyant la mise à disposition des locaux moyennant le paiement notamment d’une participation mensuelle de 4 000 euros hors taxes à partir du 1er décembre 2019 outre la somme additionnelle de 750 euros hors taxes pendant 24 mois à partir du 1er décembre 2019.

Ce contrat a prévu le versement d’une caution de 15 000 euros.

Les contrats ont prévu la possibilité pour l’exploitant de se faire substituer par une société commerciale. Le 15 novembre 2012, la SARL RESTAURANT UNM s’est substituée à Messieurs [D] [F] et [E] [V].

La SARL RESTAURANT UNM s’est plainte de l’absence de réalisation par l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE de travaux lui incombant.

Par acte de commissaire de justice du 05 aout 2024, la SARL RESTAURANT UNM a fait assigner l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins d’obtenir à titre principal, la condamnation de l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE à rénover et mettre aux normes la cuisine du restaurant loué, sous astreinte, outre le remboursement des loyers facturés à la SARL RESTAURANT UNM depuis le 1er janvier 2024. A titre subsidiaire, elle demande des délais de 12 mois pour le paiement de la dette locative de 31 200 euros. En tout état de cause, elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, la condamnation de l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la SARL RESTAURANT UNM, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré et soutenu oralement ses demandes dans les termes de ses dernières conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

A titre principal :

Condamner l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE à réaliser les travaux de mise en conformité des locaux mis à disposition de la SARL RESTAURANT UNM, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Juger qu’aucune redevance d’occupation n’est due à l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à réalisation des travaux ;Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 22 novembre 2019 ;A titre subsidiaire, elle demande la désignation d’un expert et la suspension des loyers jusqu’à la remise du rapport par l’expert et de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 22 novembre 2019 ;

A titre infiniment subsidiaire, la SARL RESTAURANT UNM demande des délais de paiement de 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 22 novembre 2019.

En tout état de cause, elle demande de condamner l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et de la condamner aux dépens.

L’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter et soutenant oralement ses demandes par l’intermédiaire de son conseil, demande le rejet de toutes les demandes de la SARL RESTAURANT UNM. Reconventionnellement, elle demande de constater la résiliation du contrat ayant pris effet le 1er décembre 2019 à la date du 09 aout 2024, d’ordonner l’expulsion de la SARL RESTAURANT UNM et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés. Elle demande de condamner la SARL RESTAURANT UNM au paiement d’une provision de 52 800 euros au titre des redevances impayées de janvier à octobre 2024 et de condamner la SARL RESTAURANT UNM au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SARL RESTAURANT UNM ne démontre ni l’état des locaux mis à disposition, ni les travaux nécessaires de sorte que la demande n’est pas suffisamment précise.

En effet, la SARL RESTAURANT UNM verse des photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’être assuré qu’il s’agit bien des locaux mis à dispositions.

En outre, les parties ne s’accordent pas sur la question de savoir à qui les travaux incombent et il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’analyser les dispositions contractuelles pour déterminer les obligations des parties au contrat, surtout que les travaux à réaliser ne sont pas clairement définis.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. En effet, la SARL RESTAURANT UNM déplore l’exploitation de locaux non conformes avec des travaux à réaliser tandis que les parties ne s’accordent pas sur l’imputabilité des travaux à réaliser.

Une expertise judiciaire sera ordonnée. L’expertise étant ordonnée à la demande de la SARL RESTAURANT UNM et dans son intérêt, la SARL RESTAURANT UNM conservera les frais de consignation.

Sur la résiliation du contrat conclu le 22 novembre 2019

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte des stipulations du contrat qu’à défaut de paiement d’une somme quelconque due par l’exploitant à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de redevances demeurées impayées, selon décompte arrêté au 31 octobre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 08 juillet 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

La SARL RESTAURANT UNM ne justifie pas du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours. Elle confirme l’absence de paiement des redevances depuis janvier 2024 et ne conteste pas le montant des impayés.

Pour s’exonérer du paiement des redevances la SARL RESTAURANT UNM allègue l’absence de réalisation par l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE de travaux lui incombant.

Cependant, d’une part elle ne démontre pas l’état des locaux loués, ni les travaux à effectuer et leur imputabilité à l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE et d’autre part, la SARL RESTAURANT UNM continue d’exploiter les locaux, de sorte qu’il ne peut s’exonérer du paiement des redevances.

Ainsi les redevances sont dues tant que les locaux sont exploitables et exploités. Elles ne peuvent en conséquence être suspendues et la SARL RESTAURANT UNM ne pouvait pas suspendre, de sa propre initiative, le paiement des redevances.

La demande tendant au remboursement des loyers facturés depuis janvier 2024 sera en conséquence rejetée de même que celle tendant à la suspension des loyers.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 09 aout 2024. L’obligation de l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur les loyers et charges impayés :

L’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE justifie par la production du contrat, du commandement de payer et d’un décompte en date du 31 octobre 2024 que la SARL RESTAURANT UNM a cessé de payer les redevances de manière régulière à compter du mois de janvier 2024, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SARL RESTAURANT UNM elle-même.

A la lecture du décompte versé par l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, la SARL RESTAURANT UNM reste lui devoir une somme de 52 800 euros, arrêtée au 31 octobre 2024.

Comme il a été dit précédemment, la SARL RESTAURANT UNM continuant d’exploiter les locaux, les redevances sont dues et ne peuvent être suspendues tant que les locaux restent exploitables et exploités.

L’obligation du locataire de payer la somme de 50 000 euros au titre des redevances échues, arrêtés au 31 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL RESTAURANT UNM demande des délais de paiements et propose de régler sa dette en 12 mensualités.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SARL RESTAURANT UNM des délais afin de s’acquitter de la dette en 11 versements mensuels de 4 000 euros et un 12ème versement égal au solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur les demandes accessoires :

La SARL RESTAURANT UNM conservera la charge des dépens.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande de travaux sous astreinte présentée par la SARL RESTAURANT UNM ;

REJETONS la demande de suspension des loyers présentée par la SARL RESTAURANT UNM ;

REJETONS la demande de remboursement des loyers depuis le 1er janvier 2024 présentée par la SARL RESTAURANT UNM ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

COMMETTONS pour y procéder :

Madame [T] [U] née [C]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 6], avec pour mission de :

Convoquer les parties ;Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ;Se rendre sur dans les locaux exploités par la SARL RESTAURANT UNM situés [Adresse 4], après avoir convoqué les parties et leurs conseils ;Décrire les locaux ;Lister les désordres visés dans l’assignation, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,Donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices allégués par la SARL RESTAURANT UNM, y compris d’exploitation et de jouissance, susceptibles de résulter des désordres, non conformités, malfaçons éventuellement constatés au regard de la nature et de l’importance des travaux à réaliser ;plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SARL RESTAURANT UNM, d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

CONSTATONS la résiliation du contrat, conclu le 22 novembre 2019 entre Monsieur et Madame [F], aux droits desquels vient la SARL RESTAURANT UNM, et l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE, à la date du 09 aout 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL RESTAURANT UNM à payer à l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE la somme provisionnelle de 50 000 euros correspondant aux redevances impayées arrêtées au 31 octobre 2024,

ACCORDONS à la SARL RESTAURANT UNM des délais de paiement de 12 mois ;

DISONS que la SARL RESTAURANT UNM pourra se libérer de la dette en 12 mensualités payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, soit 11 mensualités de 4 000 euros et une 12ème mensualité égale au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de la SARL RESTAURANT UNM et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte présentée par l’association UNION NAUTIQUE MARSEILLAISE ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL RESTAURANT UNM aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT