MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

Minute :

N° RG 25/00305 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ3C

NAC : 5AF Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

DEMANDERESSES :

Madame [X] [P]

née le 19 Janvier 1966 à TURQUIE (76600), demeurant 12, rue Darwin – 76620 LE HAVRE

Représentée par M^e Arzu SEYREK, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [Y] [D] épouse [T]

née le 20 Novembre 1983 à MAZGIRT (TURQUIE), demeurant 2, rue Charlemagne – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [P], demeurant 12, rue Darwin – 76620 LE HAVRE

Représentée par M^e Arzu SEYREK, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [Y] [D] [T], demeurant 2, rue Charlemagne – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Arzu SEYREK, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2021, Madame [X] [P] a donné à bail un logement meublé situé 2 rue Charlemagne au Havre (76600) à Madame [Y] [D] épouse [T], à charge pour elle de s’acquitter d’un loyer mensuel d’un montant initial de 450 euros outre un forfait mensuel au titre des charges récupérables d’un montant de 150 euros.

Se plaignant de désordres affectant le logement, Madame [T] a, par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, fait assigner Madame [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 4 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 11 148 euros en principal au titre des loyers et charges impayés entre mai 2022 et septembre 2024, en visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le commandement de payer a été notifié le 2 janvier 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en Seine-Maritime (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Madame [T] a fait assigner Madame [P] au fond, afin que cette dernière soit condamnée sous astreinte à réaliser des travaux dans le logement et condamnée à lui payer différentes sommes.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, Madame [P] a fait assigner Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection afin que soit constatée la résiliation du contrat de bail, ordonnée l’expulsion de Madame [T] et que cette dernière soit condamnée à lui payer différentes sommes.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Maritime le 5 mai 2025.

A l’audience du 8 septembre 2025, la jonction des deux procédures a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette audience, Maître [A] représentait Madame [T]. Elle a déposé son dossier et a repris ses dernières conclusions remises à l’audience aux termes desquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens. Elle sollicite de la juridiction de :

— Condamner Madame [P] à réaliser ou faire réaliser à ses frais, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants :

Vérification des ouvrages sanitaires de l’étage supérieur et réparations desdits ouvrages le cas échéant, Réparation ou remplacement du radiateur électrique du séjour, Révision de l’alimentation des radiateurs électriques, du ballon de production d’eau chaude sanitaire et de la VMC par la mise en œuvre de lignes dédiées conformément aux normes et règles de l’art en vigueur, Installation d’un interrupteur différentiel dédié à la protection des radiateurs électriques, du ballon de production d’eau chaude sanitaire et de la VMC au niveau du tableau divisionnaire situé à l’entrée du logement, Réparation ou remplacement du ballon d’eau chaude sanitaire, Suppression de l’alimentation du ventilateur actuel par piquage sur l’alimentation du plafonnier de la salle de bain, Installation d’un équipement de VMC permanente en remplacement de l’actuel ventilateur hors normes, Dépose et repose de la porte actuelle pour faire en sorte qu’elle s’ouvre sur la cuisine et non sur la salle de bain, Reprise de la canalisation d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes située dans la cage d’escalier jouxtant la salle de bain en procédant à la pose d’un tuyau de diamètre plus conséquent et en évitant les coudes à 90° au profit de coude à 45°, Pose d’un clapet anti-retour à l’endroit de la jonction de la canalisation venant de l’appartement et de la colonne évacuant les effluents des étages, Installation d’une ventilation primaire en toiture si ce n’est pas déjà le cas, Nettoyage haute pression des canalisations, Reprise de l’étanchéité des évacuations des WC, les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 100 euros par jour à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement ; -

Condamner Madame [P] à lui payer les sommes suivantes :

400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel, 16 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2025, 500 euros par mois à compter de mars 2025 et jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état, 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; – Déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire nul et de nul effet ;

— En tout état de cause, débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes ;

— Dire et juger que le loyer sera réduit de 85 % jusqu’à parfait achèvement des travaux et la quotepart à hauteur de 15 % séquestrées entre les mains du bâtonnier ;

— Condamner Madame [P] aux entiers dépens.

Madame [T] soutient que la bailleresse a manqué à ses obligations en délivrant un logement affecté par de nombreux désordres portant atteinte à la décence de celui-ci, que ces désordres ont été constatés par l’expert judiciaire et qu’elle est dès lors bien fondée à solliciter la réalisation des travaux préconisés, sous astreinte, et la réduction de son loyer, en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle estime en outre avoir subi un préjudice matériel, de perte de jouissance et moral conséquents, dès lors que les atteintes à la décence sont répétées et durent depuis plusieurs années, sans réaction de la part de la bailleresse.

En réponse aux demandes adverses, Madame [T] estime que Madame [P] met en œuvre de mauvaise foi la procédure de résiliation et que celle-ci ne saurait prospérer dans la mesure où le logement est indécent, en application de l’article 1719 du code civil. En outre, elle indique ne pas avoir payé ses loyers depuis 2022 en réaction aux manquements de la bailleresse à ses obligations, plaidant l’exception d’inexécution. Elle ajoute par ailleurs que le décompte locatif produit est erroné.

Madame [P], représentée par Maître [M], a déposé son dossier de plaidoirie et a repris les demandes énoncées dans ses dernières écritures remises à l’audience, aux termes desquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens. Elle demande à la juridiction de :

— Débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [T] ;

— Condamner Madame [T] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux ;

— Condamner Madame [T] à lui payer la somme de 11 328,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à février 2025 ;

— Condamner Madame [T] aux entiers dépens ;

— Condamner Madame [T] à lui payer une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] soutient que les demandes formulées par Madame [T] ne sont qu’un moyen pour elle de faire obstacle à la procédure de résiliation du bail et d’expulsion. Madame [P] estime ne pas avoir manqué à ses obligations et indique ne pas avoir été avertie, ou tardivement, par la locataire des désordres affectant le logement, faisant obstacle à toute réaction de sa part. Elle indique en outre que les désordres ont été aggravés par le comportement de la locataire et sauraient dès lors lui être imputables. Elle soutient par ailleurs que ces mêmes raisons font obstacle aux demandes indemnitaires de la locataire.

Elle indique être fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire dès lors que les loyers et charges ne sont plus payés depuis mai 2022.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

Motifs

Sur les désordres et la responsabilité de la bailleresse

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’obligation du bailleur de livrer un logement décent au locataire est en outre reprise à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lequel renvoie à des dispositions réglementaires le soin de définir les caractéristiques d’un logement décent.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose à cette fin que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Enfin, il résulte de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que lorsque le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence, « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…) ».

Les obligations du bailleur de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de la jouissance paisible du bien par le locataire, sont des obligations continues, exigibles pendant toute la durée de l’exécution du bail.

Sur les désordres établis par l’expert :

L’expert a constaté que le logement était affecté de plusieurs désordres, à savoir :

Désordre n°1 : dégât des eaux provenant du 2ème étage : dans la chambre, il a constaté des traces brunâtres entre les joints de quelques dalles constituant le plafond suspendu et situées dans l’angle nord-est de la chambre. C’est à cet endroit précis que des écoulements d’eaux usées se sont produits. L’expert indique que le dégât des eaux est probablement dû au débordement des installations de l’étage supérieur, étant rappelé que Madame [P] est propriétaire de l’immeuble.

Désordre n°2 : absence de chauffage dans le salon

Le radiateur électrique de la salle de séjour ne fonctionne pas. Ce désordre est dû à un défaut de réparation ou de remplacement du radiateur.

Désordre n°3 : absence d’eau chaude sanitaire

L’expert a constaté l’absence totale d’eau chaude sanitaire (dans la salle de bains et dans la cuisine) qui est due à un défaut de réparation ou de remplacement du système de production.

Désordre n°4 : absence d’éclairage dans la salle de bains

L’ampoule de la salle de bains ne s’allume pas malgré son changement. Les fils électriques présents au plafond de la salle de bains ne sont pas raccordés à la douille recevant l’ampoule. Ce désordre est dû à une malfaçon du système de distribution électrique.

Désordre n°5 : défaut de ventilation mécanique contrôlée

Les fils alimentant la douille du plafonnier de la salle de bains alimentent également le ventilateur d’extraction d’air. Les fils sont déconnectés au niveau de la douille interdisant l’alimentation du ventilateur d’extraction d’air. Ce désordre est dû à une malfaçon du système de distribution électrique.

Désordre n°6 : impossibilité d’ouverture complète de la porte de la salle de bains

La porte d’accès à la salle de bains ne peut s’ouvrir totalement à 90° car le ballon de production d’eau chaude sanitaire posé à hauteur et le plan vasque, tous deux situés derrière la porte en bloquent l’ouverture totale. Ce désordre est dû à un défaut de conception.

Désordre n°7 : fuite du siphon du lavabo de la salle de bains

Le siphon est fuyard tant au niveau du raccordement avec la vasque qu’au niveau du siphon en lui-même. Ce désordre est dû à un défaut de remplacement d’un ouvrage de plomberie défaillant.

Désordre n°8 : refoulement des eaux usées dans la salle de bains

Dans l’escalier jouxtant la salle de bains, la canalisation d’eaux usées est raccordée à une colonne de chute. La canalisation des eaux usées est raccordée par trois coudes à 90° défavorables à l’écoulement des eaux usées et de matières. Ce désordre est dû à une malfaçon du système d’évacuation.

L’expert conclut page 21 de son rapport que ces désordres constituent des atteintes à la salubrité et à la sécurité de l’appartement et par voie de conséquence des atteintes à la décence de logement objet du bail qui ne sont en aucun cas imputable à la locataire mais constituent des manquements opposables à la bailleresse.

Par ailleurs, il est établi que la bailleresse a, a minima, eu connaissance de l’existence de désordres affectant le logement à compter de la réception du courrier recommandé du 11 août 2023, la locataire faisant état dans ce logement de dégâts des eaux à répétition depuis juin 2022 et de l’absence d’eau chaude depuis février 2023.

En outre, les services de la ville, à la suite de la visite du logement le 30 août 2023 par des inspecteurs de salubrité, ont fait état à la bailleresse de ces désordres, ainsi que de ceux affectant la ventilation mécanique, l’ampoule de la salle de bains, le cumulus d’eau chaude et le radiateur électrique du séjour défectueux.

L’existence de dégâts des eaux à répétition depuis le plafond de la chambre est également confirmée par le rapport définitif du 9 novembre 2022 établi par l’assureur de la locataire, celui-ci faisant état d’incidents les 3 juin, 15 septembre et 22 octobre 2022. L’expert judiciaire indique que l’origine des sinistres est « probablement dû au débordement des installations de l’étage supérieur ». Il est rappelé que la bailleresse est également propriétaire du logement de l’étage supérieur.

Il est observé également qu’avant le début de la mesure d’expertise ordonnée par le juge des référés, la bailleresse ne justifie pas avoir fait des travaux dans le logement en lien avec les désordres constatés par la locataire et les services municipaux.

Il est justifié du remplacement du plafonnier de la salle de bains au cours de la mesure d’expertise judiciaire, ainsi que de travaux selon facture du 3 juin 2025, et notamment « reprise évacuation WC, salle de bain, escalier », « changement mécanisme WC et siphon lavabo », et la dépose et repose de la cabine de douche.

Enfin, il est établi que les désordres ont continué postérieurement à la mesure d’expertise, les services municipaux étant intervenus le 9 décembre 2024 et un nouveau dégât des eaux ayant été déclaré le 30 janvier 2025.

Dès lors, compte-tenu des éléments ci-dessus, il est établi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent dès lors que celui-ci est affecté de nombreux désordres constituant des atteintes à la décence du logement, notamment en ce que le logement est sinistré de manière répétée par des dégâts des eaux et qu’il ne dispose pas d’eau chaude sanitaire ni de chauffage dans la pièce principale, et qu’elle n’a pas effectué ou fait effectuer les travaux permettant de les résoudre en temps utile et qui lui incombaient.

Sur les préjudices invoqués

En vertu des articles 1231 et suivants du code civil, le contractant engage sa responsabilité contractuelle, et peut être condamné au paiement de dommages-intérêts, dès lors qu’un manquement contractuel qui lui est imputable a causé un préjudice à l’autre partie. Le succès des prétentions indemnitaires à ce titre est donc conditionné à la preuve d’un manquement contractuel imputable à une partie, d’un préjudice subi par l’autre, et d’un lien de causalité entre les deux.

S’agissant du préjudice matériel

Madame [T] réclame la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel en ce qu’elle a subi des infiltrations d’eau par le plafond de la chambre du fait des débordements à l’étage supérieur qui auraient endommagé son lit, le matelas et le linge de lit.

L’expert, page 23 de son rapport, a estimé ce dégât à 400 euros non pris en charge par l’assureur.

Madame [P] est condamnée à payer cette somme à Madame [T].

S’agissant du préjudice de jouissance

Il est établi que le logement est affecté de dégâts des eaux répétés depuis le mois de juin 2022 et d’absence d’eau chaude depuis février 2023. Il est également établi que la bailleresse a, a minima, été informée de l’existence de ces désordres à compter de la réception de la lettre recommandée du 11 août 2023 et du courrier des services municipaux consécutif à la visite du 30 août 2023. Si certains désordres ont été résolus, il est justifié que des désordres persistent toujours au jour de l’audience et que la réalisation de travaux n’a eu lieu qu’à partir de juillet 2024, dans le cadre de la mesure d’expertise judiciaire.

Dès lors, les manquements avérés, continus et persistants de la bailleresse à son obligation de délivrance ont occasionné nécessairement un préjudice de jouissance à la locataire. Par ailleurs, le moyen selon lequel la locataire se serait opposée à l’intervention de professionnels dans le logement ne saurait exonérer la bailleresse de sa responsabilité dans la mesure où s’il est rapporté la preuve d’un incident ponctuel, l’intervention a finalement pu avoir lieu et qu’en tout état de cause, cet épisode ne saurait justifier l’absence d’intervention à une date bien antérieure alors que la bailleresse était informée depuis plusieurs mois de l’existence des désordres. De même, le moyen selon lequel la locataire aurait aggravé les désordres n’est pas plus fondé dès lors que l’expert ne met pas en cause le comportement de Madame [T] à l’origine des désordres.

Ainsi, il convient de condamner Madame [P] à payer à Madame [T] la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral

Madame [T] ne rapporte pas la preuve du fait qu’elle a chuté du fait d’un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, ni qu’elle aurait subi des menaces de sa part. Toutefois, l’inaction de la bailleresse pendant plusieurs mois et la persistance des désordres affectant le logement sont nécessairement une source de désagrément et d’inquiétude pour Madame [T], qui vit dans le logement avec sa fille mineure, et constituent un préjudice moral indemnisable, distinct de la perte de jouissance.

Ainsi, il convient de condamner Madame [P] à payer à Madame [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-667 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du locataire du 28 avril 2025 a été notifiée à la préfecture de Seine-Maritime le 5 mai 2025.

Dès lors, Madame [P] est recevable en sa demande de constat de la résiliation du bail.

Sur l’exception d’inexécution

De jurisprudence constante, le locataire n’est pas fondé à se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour s’affranchir du paiement des loyers exigibles, sauf lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués. Or, en dépit des désordres portant atteinte à la décence du logement, la locataire s’est maintenue dans les lieux où elle vit toujours et n’a versé pour autant aucune somme à sa bailleresse depuis le mois de juin 2022.

Dès lors, l’exception d’inexécution est rejetée.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer contenant les mentions prévues à peine de nullité au titre de l’article 24 de la loi précitée et reproduisant intégralement la clause résolutoire prévue au bail, a été signifié à Madame [T] le 4 décembre 2024. Le décompte locatif produit fixe l’arriéré locatif visé par le commandement de payer à la somme de 11 148 euros en principal au 30 septembre 2024. Or, il ressort de l’historique des paiements produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de 2 mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à compter du 5 février 2025 et que le contrat de bail s’est retrouvé résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié depuis le 5 février 2025, la locataire n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux. Dès lors, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [P] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 25-10 applicable aux baux d’habitation d’un logement meublé autorise la récupération des charges par le bailleur « sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

1/ Sur la contestation des charges de la part de la locataire

Le contrat de bail du 1er novembre 2021 prévoit le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 450 euros et d’un forfait mensuel au titre des charges récupérables d’un montant de 150 euros.

Madame [T] soutient qu’elle n’a reçu aucun décompte de charges ni régularisation de charge effectuée par la bailleresse alors qu’elle n’a plus de chaude, ni chauffage dans la salle de bains et que l’immeuble n’a ni ascenseur ni gardien d’immeuble. Elle réclame que le montant des charges soit déduit de la dette à hauteur de 150€ pendant 33 mois, soit la somme de 4 950 euros (150 x 33 mois).

Cependant, force est de constater que Madame [T] n’a jamais demandé à la bailleresse qu’elle justifie du montant des charges locatives autrement que dans le cadre de la présente instance et en tout état de cause, cela ne la dispensait pas de payer le loyer et les charges prévus au bail. Sa contestation est de particulièrement tardive et de circonstance.

La demande sera rejetée.

2/ Sur la dette locative

Il ressort du dernier décompte produit par la bailleresse que l’arriéré locatif au mois de février 2025 s’élève à la somme de 14 148 euros, échéance de février 2025 comprise.

Madame [T] produit plusieurs quittances de loyer mais qui ont été pris en compte dans le décompte locatif sauf la quittance pour la période allant du 1er mai au 31 mai 2022, signée par la bailleresse d’un montant de 600 euros comprenant le montant du loyer (450€) et les charges (150€). Dès lors, il ne peut y avoir un reliquat dû de 219€ pour le mois de mai 2022 comme noté à tort sur le décompte.

Ainsi, l’arriéré locatif s’élève en réalité à la somme de 14 148 – 219 = 13 929 euros, arrêté au 28 février 2025, le loyer acquitté en mai 2022 étant déduit du montant indiqué par la bailleresse.

Madame [T] est condamnée à payer à Madame [P] la somme de 13 929 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025.

Sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de réduction du loyer

Le bail étant résilié à la date du 5 février 2025 et Madame [T] étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, elle n’a plus qualité pour demander la réalisation de travaux dans le logement. Il y a donc lieu de la débouter de sa demande de condamnation de Madame [P] à réaliser les travaux prescrits par l’expert.

De même, elle n’est plus fondée à solliciter une réduction du loyer de 85% dans l’attente de la réalisation des travaux ainsi que le séquestre.

Les demandes sont rejetées.

Sur les condamnations en paiement prononcées

Il conviendra de préciser les condamnations respectives de Madame [P] et Madame [T] ont vocation à se compenser entre elles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [T] ni Madame [P] ne peuvent être considérées comme parties perdantes, chacune succombant partiellement dans leurs demandes.

Dès lors, il y a lieu de dire que chaque partie conservera pour elle la charge des dépens engagés par elle mais les frais de l’expertise judiciaire seront mis à la charge de Madame [P], l’expertise étant justifiée au vu des désordres relevés par l’expert et incombant à cette dernière.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu de la solution du litige, il y a lieu de débouter Madame [P] de sa demande de condamnation de Madame [T] à lui payer une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Madame [X] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er novembre 2021 entre Madame [X] [P] d’une part, et Madame [Y] [D] épouse [T] d’autre part, concernant les locaux situés 2 rue Charlemagne au Havre (76600), et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 février 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [D] épouse [T] à compter du 5 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [D] épouse [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [D] épouse [T] à payer à Madame [X] [P] la somme de 13 929 euros (treize mille neuf cent vingt-neuf euros) en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 ;

DEBOUTE Madame [Y] [D] épouse [T] de sa demande de condamnation de Madame [X] [P] à réaliser les travaux prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 4 novembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [Y] [D] épouse [T] de sa demande en réduction du loyer ;

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à Madame [Y] [D] épouse [T] la somme de 8 000 euros (huit mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNER Madame [X] [P] à payer à Madame [Y] [D] épouse [T] la somme de 400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNER Madame [X] [P] à payer à Madame [Y] [D] épouse [T] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

RAPPELLE que les condamnations pécuniaires de Madame [Y] [D] épouse [T] et de Madame [X] [P] ont vocation à se compenser entre elles ;

DIT que Madame [Y] [D] épouse [T] et Madame [X] [P] conserveront la charge de leurs dépens, les frais de l’expertise judiciaire seront mis à la charge de Madame [P] ;

DEBOUTE Madame [X] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE