Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b5, 28 avril 2025, n° 23/01584

TJ Marseille 28 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Rétractation inefficace de l'acquéreur
La cour a jugé que la rétractation était valable, car le règlement de copropriété n'avait pas été joint à la notification de la promesse, rendant le délai de rétractation inopposable.
Accepté
Demande de restitution des fonds séquestrés
La cour a ordonné la remise de la somme séquestrée à l'acquéreur, en raison de la résolution de la promesse de vente.
Accepté
Préjudice subi par l'acquéreur
La cour a reconnu le préjudice subi par l'acquéreur en raison des démarches effectuées pour l'acquisition, allouant des dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par l'acquéreur
La cour a alloué des frais irrépétibles à l'acquéreur sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le notaire
La cour a alloué des frais irrépétibles au notaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [K] [X] a assigné Mme [A] [N] et le notaire Maître [R] [O] pour obtenir le paiement d'une indemnité d'immobilisation et le déblocage de fonds séquestrés, suite à la rétractation de Mme [A] concernant une promesse de vente d'un appartement. Les questions juridiques portaient sur la validité de la rétractation, l'existence de vices cachés, et l'application d'une clause de non-garantie. Le tribunal a prononcé la résolution de la promesse de vente, débouté M. [K] de ses demandes, ordonné le remboursement des fonds à Mme [A], et condamné M. [K] à verser des dommages et intérêts à Mme [A] ainsi qu'à son notaire.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b5, 28 avr. 2025, n° 23/01584
Numéro(s) :	23/01584
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie COSTAThomas D'JOURNOJean-François PEDINIELLI
Cabinet(s) :	EKLAR AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/01584 – N° Portalis DBW3-W-B7H-24YZ

AFFAIRE :

M. [K], [V] [X] (Maître [P] [T] de la SELARL SELARL BOSCO)

Mme [A] [N] (M^e Emilie COSTA)

Me [O] [R] (M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Avril 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K], [V] [X]

né le 30 Novembre 1971 à [Localité 7] (HAUTE [Localité 8]), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-François PEDINIELLI de la SELARL BOSCO, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [A] [N]

née le 16 Août 1993 à [Localité 5] (VAL-DE-MARNE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emilie COSTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [R] [O]

de nationalité Française,

Notaire dont l’étude est sise [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte établi par Maître [R] [O] le 17 février 2022, [K] [X] a consenti à [A] [N] une promesse unilatérale de vente relativement un appartement situé à [Localité 6] pour un prix de 120.000,00 Euros dans le cadre d’un investissement locatif.

[A] [N] a consigné entre les mains de Maître [R] [O] la somme de 6.000,00 Euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Le délai de rétractation expirait le 01 mars 2022.

Le 28 avril 2022, [A] [N] a indiqué qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien dans la mesure où les murs étaient excessivement humides.

Le 03 juin 2022, [A] [N] a notifié son droit de rétractation à [K] [X].

Par acte en date du 31 janvier 2023, [K] [X] a assigné [A] [N] et Maître [R] [O] aux fins d’obtenir la condamnation de [A] [N] à lui verser :

— la somme de 6.000,00 Euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il demande en outre le déblocage de la somme de 6.000,00 Euros séquestrée entre les mains de Maître [R] [O].

[K] [X] fait valoir :

— que la rétractation tardive de [A] [N] était inefficace,

— que le règlement de copropriété avait été remis à [A] [N] lors de la signature de la promesse unilatérale de vente et joint à la notification de cette dernière,

— que la promesse unilatérale de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés,

— que [A] [N] avait visité le bien et que les désordres dans les parties communes étaient visibles,

— que le logement ne présentait pas de traces d’humidité,

— qu’aucun arrêté d’insalubrité n’avait été pris,

— qu’il n’était pas démontré qu’il avait eu l’intention de tromper [A] [N],

— que [A] [N] n’avait subi aucun préjudice.

[A] [N] conclut au débouté, faisant valoir :

— que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir dans la mesure où le règlement de copropriété n’était pas joint à la notification de la promesse unilatérale de vente,

— qu’à la suite de demandes de devis pour la rénovation du logement, elle avait découvert l’existence de désordres importants,

— que le logement était insalubre en raison de l’humidité,

— que le bien avait été vendu le 22 octobre 2022,

— que la clause d’exonération de garantie des vices cachés était inapplicable, [K] [X] ayant connaissance des désordres et les ayant dissimulés,

— qu’il convenait de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente,

— que, subsidiairement, le contrat était nul du fait du dol et du manquement à l’obligation précontractuelle d’information,

— que, plus subsidiairement, le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir.

Reconventionnellement, elle demande :

— la libération des fonds séquestrés entre les mains de Maître [R] [O],

— la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Maître [R] [O] indique qu’elle libérera la somme de 6.000,00 Euros entre les mains de qui il appartiendra.

Elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur la résolution de la promesse unilatérale de vente

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La présence d’humidité dans les parties communes était visible.

Toutefois, [A] [N] invoque la présence d’humidité non visible dans l’appartement en cause.

[A] [N] produit un mail de [W] [S] dont il résulte que les murs du salon et de la chambre étaient revêtus d’une tapisserie en toile de verre qui est une méthode destinée à prévenir les désordres par capillarité d’ordre léger, qu’une grille d’aération avait été posée dans le salon et que l’appui d’une main sur les murs de la chambre et du salon révélait la présence d’humidité.

La présence d’humidité dans les parties privatives est corroborée par le mail de [U] [G] et par l’attestation de [L] [M], qui a acquis le bien suivant acte en date du 10 octobre 2022 dont il résulte que de la peinture s’était déposée sur ses vêtements après s’être appuyée au mur, que ses oreillers positionnés contre le mur étaient souvent mouillés le matin et qu’elle avait dû installer un déshumidificateur dans le salon.

L’existence d’un vice caché est donc démontrée.

L’article 1643 du Code Civil prévoit :

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

La promesse unilatérale de vente comporte la clause suivante :

Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.

II n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés (…)

Cette clause n’est valable qu’à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c’est à dire qu’il ait ignoré l’existence du vice. Il appartient à l’acquéreur n’établir la mauvaise foi du vendeur profane.

[K] [X] produit l’attestation de [J] [F], locataire de juillet 2012 à mai 2021, dont il résulte que les murs de l’appartement n’avaient jamais laissé paraître de traces d’humidité. Toutefois, il indique également qu’un dysfonctionnement des conduits des eaux de pluies avait entraîné des infiltrations dans la salle de bain et dans la chambre.

Par ailleurs, le fait que les murs du salon et de la chambre étaient revêtus d’une tapisserie en toile de verre qui est une méthode destinée à prévenir les désordres par capillarité d’ordre léger permet de démontrer que [K] [X] avait connaissance de ce problème.

En conséquence, la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente ne saurait recevoir application. [K] [X] est donc tenu de la garantie des vices cachés affectant la chose vendue.

Il convient dès lors de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente.

— Sur les conséquences de la résolution de la promesse unilatérale de vente

En l’état de la résolution de la promesse unilatérale de vente, [A] [N] n’est pas tenue de verser l’indemnité d’immobilisation. La demande formée par [K] [X] de ce chef entre dès lors en voie de rejet.

Par ailleurs, il convient d’ordonner à Maître [R] [O] de remettre à [A] [N] la somme de 6.000,00 Euros séquestrée entre ses mains.

— Sur les autres chefs de demandes

[A] [N] a effectué en pure perte différentes démarches pour préparer l’acquisition du bien immobilier en cause et pour constituer un dossier. La perte de temps générée par ces démarches constitue un préjudice indemnisable de même que l’immobilisation de la somme de 6.000,00 Euros. Il sera dès lors alloué à [A] [N] la somme de 3.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient d’allouer à [A] [N] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [K] [X] les frais irrépétibles par lui exposés.

Il convient d’allouer à Maître [R] [O] la somme équitable de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [K] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

PRONONCE la résolution de la promesse unilatérale de vente concédée le 17 février 2022 par [K] [X] à [A] [N] portant sur un appartement (lot 27) situé [Adresse 1],

ORDONNE à Maître [R] [O] de remettre à [A] [N] la somme de 6.000,00 Euros séquestrée entre ses mains,

CONDAMNE [K] [X] à verser à [A] [N] :

— la somme de 3.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE [K] [X] à verser à Maître [R] [O] la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [K] [X] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 28 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT