Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 25 juillet 2025, n° 24/03564

TJ Toulouse 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de réparation des dégradations par le locataire
La cour a constaté que les dégradations étaient imputables aux locataires et a retenu un montant de réparations justifié par les éléments fournis.
Rejeté
Perte de loyers due à l'état déplorable du bien
La cour a jugé que les dégradations ne justifiaient pas une perte de loyers significative et que des travaux étaient normaux après une longue période de location.
Accepté
Démarches judiciaires pour faire valoir ses droits
La cour a reconnu que les démarches judiciaires justifiaient l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 25 juil. 2025, n° 24/03564
Numéro(s) :	24/03564
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie GAILLET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03564 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKVP

JUGEMENT

N° B

DU : 25 Juillet 2025

[I] [X] [O]

[T] [R] [M]

[G] [E] [V] épouse [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Juillet 2025

à M^e Aurélie GAILLET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 25 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [X] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [T] [R] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Mme [G] [E] [V] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 novembre 2017, prenant effet au 1er janvier 2018, Monsieur [I] [X] [O] a donné à bail à Monsieur [T] [M] et à Madame [G] [V] épouse [M] une maison individuelle, avec parking et jardin, située [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 1000 euros outre 50 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie de 1000 euros.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 22 décembre 2017.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 octobre 2023 après le départ des locataires.

Compte tenu des dégradations locatives et suite à une tentative de conciliation ayant échouée, Monsieur [I] [X] [O] a saisi d’une requête en date du 10 avril 2024 le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [T] [M] et de Madame [G] [V] épouse [M] au paiement de la somme de 5000 euros.

A l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 septembre 2024 date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10].

Après renvoi à l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [I] [X] [O] a fait citer à comparaître Monsieur [T] [M] et Madame [G] [V] épouse [M] par acte du 18 avril 2025 et a sollicité de :

— le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

— constater le manquement de Monsieur [T] [M] et Madame [G] [V] épouse [M] à leurs obligations contractuelles tenant à leur qualité de locataires.

En conséquence, il a sollicité de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  3.762,15 euros au titre de son préjudice matériel, tenant aux frais de réparation exposés,

—  2.000 euros au titre de son préjudice économique, tenant à la perte de loyers durant les deux mois de travaux,

—  1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de mise à exécution.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [X] [O] a fait état de dégradations des locaux pour lesquelles les locataires sortants s’étaient engagés à l’indemniser.

Il a soutenu par ailleurs que la durée des travaux avait engendré une perte de deux mois de loyers.

Cités à comparaître par actes du 18 avril 2025 signifiés à leur personne, Monsieur [T] [M] et Madame [G] [V] épouse [M] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Par le même acte, les conclusions et pièces versées aux débats par le demandeur ont été communiquées aux défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été effectué le 22 décembre 2017 et l’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 31 octobre 2023.

Le bailleur fait état de dégradations au sujet desquelles il verse aux débats des photographies, devis et factures pour un montant total de 3762,15 euros.

— Concernant le remplacement de la porte d’entrée

Il ressort de l’état des lieux de sortie et des photographies produites par le bailleur que la porte d’entrée est dégradée en partie basse ainsi que son montant sur ses deux faces.

Si les dégradations relevées nécessitent des reprises, un changement à neuf de ladite porte n’apparaît cependant pas justifié pour un montant de 1.650 euros selon facture en date du 28 décembre 2023, aux seuls frais des locataires dès lors que ces derniers justifient d’une occupation des lieux pendant une durée d’environ six ans.

Il sera retenu en conséquence à la charge des locataires sortants la somme de 800 euros à ce titre.

Monsieur [T] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 800 euros à ce titre.

— concernant la facture Bricoman

Les factures produites aux débats sont relatives à un lot de lames en aluminium ainsi que des attaches en liens avec la dégradation du volet de la baie vitrée indiquée hors service sur l’état des lieux de sortie, non relevé lors de l’entrée dans les lieux laissant présumer son bon état initial.

Si le bailleur indique que 8 lames sont manquantes, il n’établit pas, en l’absence de mentions spécifiques sur l’état des lieux de sortie, de la nécessité d’un changement de 8 lames.

Il verse par ailleurs aux débats deux factures BRICOMAN (pièce 8 [O]).

Il est cependant relevé qu’il s’agit de la même facture comportant les mêmes références.

Il ne sera retenu en conséquence à la charge de Monsieur [T] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] que la somme de 85,80 euros à ce titre.

— concernant les autres factures et dégradations

Il apparaît que les factures versées aux débats (hors facture Bricoman) sont relatives à l’achat de chevrons, gouttières, liteaux, madriers, lambourdes, plaques pour toiture pour un montant total de 1 449,95 euros et n’ont aucun rapport avec les dégradations relevées sur l’état des lieux de sortie.

La somme de 1449,95 euros sollicitée à ce titre sera en conséquence laissée à la charge de Monsieur [O].

Le tribunal relève que si le demandeur sollicite au titre des travaux de reprise des désordres la somme de 2.112,15 euros au titre de l’achat de matériaux visant sa pièce 8, soit la somme totale au titre des factures produites de 1 505,75 euros, soit une somme restant à imputer de 606,40 euros.

Il ressort de la comparaison des états des lieux, des trous dans le placo, une cloison cassée, un radiateur manquant, le volet de la baie vitrée hors état de service en sortie de bail imputables aux locataires.

Si le bailleur fait valoir en observation des photographies fournies (pièce 5 [O]) des dégradations des portes des chambres, aucune mention n’apparaît à ce titre sur l’état des lieux de sortie.

Il convient en conséquence de retenir à la charge de Monsieur [T] [M] et Madame [G] [V] épouse [M] la somme de 606,40 euros à ce titre.

********************************************

Le montant des réparations locatives s’élève donc à la somme de 1 492,20 euros (800 euros + 85,80 euros + 606,40 euros).

Aussi, si Monsieur [I] [X] [O] soutient que le dépôt de garantie laissé par les locataires n’a pu couvrir les frais exposés dans la mesure où ces fonds ont servi au règlement partiel de la taxe d’ordures ménagères et au remboursement de l’entretien annuel du poêle à bois relevant à ce titre un montant total de 2 106,92 euros (pièce 11 [O]), il ne fournit aucun justificatif desdites charges et ni de leur imputabilité aux locataires sortants.

De plus, le document produit est un courriel que Monsieur [I] [X] [O] s’est auto-envoyé le 10 novembre 2023.

La retenue du dépôt de garantie réalisée n’apparaît pas en conséquence justifiée de sorte qu’il convient de le déduire de la condamnation prononcée.

Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 492,20 euros (1 492,20 euros -1000 euros) au titre des réparations locatives.

II- Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de loyers

Monsieur [I] [X] [O] soutient avoir été dans l’incapacité de remettre immédiatement son bien en location et avoir perdu deux mois de loyer soit la somme de 2.000 euros du fait de son état déplorable nécessitant la réalisation de travaux.

Il apparaît cependant de la comparaison des états des lieux que les dégradations locatives relevées ne peuvent justifier d’importantes reprises de nature à empêcher la relocation à court terme du bien.

Par ailleurs, s’agissant d’une location ayant duré environ six années, il apparaît normal que certains travaux soient rendus nécessaires en raison de l’usure normale du bien et sa vétusté avant une remise en location.

La demande de dommages et intérêts pour perte de loyers n’apparaît pas en conséquence justifiée.

Monsieur [I] [X] [O] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

III- Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [I] [X] [O] pour faire valoir ses droits, Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] à payer à Monsieur [I] [X] [O] la somme de 492,20 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie non restitué (1000 euros) ;

DEBOUTE Monsieur [I] [X] [O] de sa demande au titre de son préjudice économique pour perte de loyers ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] à payer à Monsieur [I] [X] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [K] [M] et Madame [G] [E] [V] épouse [M] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [I] [X] [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE