TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/08725 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2JKW

AFFAIRE :

M. [S] [Z] [G] (M^e Anne-Sophie MARION)

C/

M. [P] [E] (M^e Etienne PIERI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025, puis prorogée au 16 Octobre 2025 et enfin au 30 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Z] [G], commerçant

né le 13 Septembre 1970 à [Localité 4], de nationalité belge

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Sophie MARION, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E]

Ayant son domicile élu au Cabinet [N], Administrateur de Biens

[Adresse 3]

représenté par M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 4 septembre 2006, renouvelé le 1er août 2015, Monsieur [P] [E] a donné à bail commercial à Monsieur [S] [Z] [G] un local sis [Adresse 2]. Le loyer hors charge a été fixé à 10 800 €.

A compter de l’année 2016, Monsieur [S] [Z] [G] s’est plaint auprès de Monsieur [P] [E], son bailleur, de désordres allégués qui affecteraient la façade de l’immeuble donné à bail.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée afin d’examiner les désordres allégués relatifs au local, d’en déterminer les causes, d’indiquer les moyens propres à y remédier ainsi que d’en chiffrer le coût et la durée.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 14 février 2022.

Par acte d’huissier en date du 16 août 2022, Monsieur [S] [Z] [G] a assigné Monsieur [P] [E] devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir :

« – condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N], à réaliser le ravalement de façade côté cour du local donné à bail à Monsieur [Z] [G] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N], à procéder au changement de l’ensemble des fenêtres du local donné à bail à Monsieur [Z] [G]. »

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 septembre 2023, au visa de l’article 606 du code civil, Monsieur [S] [Z] [G] sollicite de voir :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions adverses ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N], à réaliser le ravalement de façade côté cour du local donné à bail à Monsieur [Z] [G] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N], à réparer les désordres survenus suite au ravalement de façade réalisé côté rue du local donné à bail à Monsieur [Z] [G] et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N], à procéder au changement de l’ensemble des fenêtres du local donné à bail à Monsieur [Z] [G] ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E], représenté par le cabinet [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [Z] [G] affirme que les travaux litigieux sont des travaux de ravalement de façade. Ils entrent dans le champ de l’article 606 du code civil. De ce chef, ils sont de la responsabilité du bailleur. Le demandeur fait valoir que seules deux façades ont été ravalées. La façade côté cour n’a pas été entretenue depuis 2005, date de prise à bail des locaux. Contrairement à ce que prétend le défendeur, il ne s’agit pas de travaux purement esthétiques. « Il s’agit d’une véritable remise en état des murs de façon à garantir l’étanchéité de la construction et les protéger durablement. »

Par ailleurs, les eaux de pluie s’infiltrent sur la façade côté rue. Aucun suivi des fissures n’a été mis en place. Aucune étude structurelle n’a été effectuée malgré les recommandations. Les fenêtres ne sont pas isolantes du froid et du chaud.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 29 novembre 2023, Monsieur [P] [E] sollicite de voir :

— débouter Monsieur [Z] [G] [S] de toutes ses demandes ;

— condamner Monsieur [Z] [G] [S] à payer à Monsieur [E] [P] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [G] [S] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [E] fait valoir que, s’agissant de la prétention relative au remplacement des fenêtres, elle ne relève pas de l’article 606 du code civil. Les travaux sont donc à la charge du preneur. Par ailleurs, en qualité de preneur à bail, il incombait à Monsieur [S] [Z] [G] d’assurer l’entretien des dites fenêtres depuis sa prise de possession des lieux. Leur état ne peut donc que lui être imputable. Il résulte par ailleurs du constat d’huissier versé aux débats que les fenêtres sont en état d’usage. Elles ne requièrent pas de réparations.

S’agissant des désordres sur la façade ayant fait l’objet du ravalement, Monsieur [S] [Z] [G] n’a fait aucune observation devant l’expert sur ces prétendus désordres, qui n’ont pas été mis en évidence. Le demandeur n’en rapporte pas la preuve.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le ravalement de façade côté cour :

L’article R145-35 du code de commerce dispose notamment, dans sa rédaction applicable aux contrats renouvelés postérieurement au 5 mars 2014, dispose que « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; (…) »

L’article 606 du code civil dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le bail litigieux a été renouvelé entre les parties par avenant du 1er août 2015. Aussi, il est soumis aux dispositions ci-dessus et les grosses réparations au sein du bien donné à bail incombent à Monsieur [P] [E]. A contrario, à la lecture des clauses du bail, l’ensemble des autres réparations et de l’entretien courant incombent à Monsieur [S] [Z] [G], preneur.

Il convient de relever que Monsieur [P] [E], qui a conclu, relève parmi les prétentions de Monsieur [S] [Z] [G] (que le défendeur reprend en intégralité dans son exposé du litige) le ravalement de façade côté cour. Pourtant, le défendeur, dans les motifs de ses conclusions, ne forme aucune observation sur cette prétention. Il n’y oppose aucun moyen de fait ou de droit.

Toutefois, le juge relève qu’au terme du rapport d’expertise du 14 février 2022 versé aux débats par le demandeur, « il n’y a pas sur les façades (…) des fissures pouvant faire suspecter un affaissement des fondations ».

Par ailleurs, même si l’appréciation de ce qui constitue une « grosse réparation » au sens de l’article 606 du code civil relève de l’appréciation au cas par cas et en fonction des circonstances matérielles du litige, il est généralement jugé que le ravalement d’une façade constitue une obligation de réparation et d’entretien ordinaire échappant au champ d’application de l’article 606.

Et puisque, in concreto, Monsieur [S] [Z] [G] ne rapporte aucune preuve que le ravalement de façade sollicité serait nécessaire au maintien de la solidité de la structure, il convient de retenir que ce ravalement est à sa charge.

Monsieur [S] [Z] [G] sera débouté de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [P] [E] à réaliser le ravalement de façade côté cour du local donné à bail sous astreinte.

Sur les désordres suite au ravalement de façade côté rue :

Monsieur [S] [Z] [G] fait état de désordres, en l’espèce des infiltrations anormales, concernant la façade côté rue. Si la réalité de ces infiltrations apparait établie, au moins dans sa matérialité, par les photographies produites aux débats et annexées au courrier du demandeur du 26 juillet 2023, le demandeur ne verse aux débats aucun élément permettant d’en connaître les causes, les conséquences à terme, ainsi que les remèdes.

Le demandeur ne démontre donc pas suffisamment que ces infiltrations portent atteinte à la solidité de la structure, au clos ou au couvert.

A défaut de meilleure démonstration, ces désordres relèvent donc également de la question du ravalement de façade, dont il a déjà été indiqué plus haut qu’il est à la charge financière du preneur à bail, c’est-à-dire Monsieur [S] [Z] [G].

Par suite, le demandeur sera débouté de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [P] [E] à réparer les désordres survenus suite au ravalement de façade réalisés côté rue du local donné à bail sous astreinte.

Sur le remplacement des fenêtres :

Monsieur [S] [Z] [G] ne démontre pas que les fenêtres de l’immeuble seraient hors d’usage. Il convient de relever qu’alors qu’une expertise judiciaire est intervenue en 2022 et que le demandeur a été invité à faire connaître l’ensemble des désordres dont il souhaitait se plaindre, il n’a pas évoqué devant l’expert judiciaire l’état des fenêtres.

Aussi, Monsieur [S] [Z] [G] ne démontre pas un désordre de structure entrant dans le champ de l’article 606 du code civil et devant être à la charge de Monsieur [P] [E]. Plus encore, il ne démontre pas même la réalité du désordre qu’il évoque. Il sera donc débouté de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [P] [E] à procéder au changement de l’ensemble des fenêtres du local donné à bail.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [Z] [G], débouté de toutes ses prétentions, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [Z] [G] à verser à Monsieur [P] [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] [G] de sa prétention tendant à condamner Monsieur [P] [E] à réaliser le ravalement de façade côté cour du local donné à bail sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] [G] de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [P] [E] à réparer les désordres survenus suite au ravalement de façade réalisés côté rue du local donné à bail sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Z] [G] de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [P] [E] à procéder au changement de l’ensemble des fenêtres du local donné à bail ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] [G] à verser à Monsieur [P] [E] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT