TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KED

N° MINUTE :

12 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndicat la société IPG – [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KED

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [G] est propriétaire du lot n°147 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré BT n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 1/1014 tantièmes.

Après tentative de conciliation infructueuse du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société IPG en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, assigné M. [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2678,44 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, somme à parfaire au jour de l’audience,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés depuis plusieurs années, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il a expliqué avoir fait citer M. [Z] [G] à comparaitre une première fois devant le tribunal, le dossier ayant fait l’objet d’une radiation, ce qui aurait selon lui interrompu le délai de prescription de l’action en recouvrement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Z] [G] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande en paiement

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 147, indiquant la répartition des tantièmes (1/1014èmes), ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [Z] [G] ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01 avril 2017 au 1 mai 2024,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2017, 2018, 2020, 2021, 2022,

— l’historique du compte du 01 / 01 / 2017 au 01 mai 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2678.44 euros (en ce inclus 560.67 euros de reprise de sole débiteur au 31 décembre 2016 et 1667,21 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2014, 26 janvier 2016, 28 septembre 2016, 26 mars 2018, 19 décembre 2018, 15 mai 2019, 29 janvier 2021 et 25 janvier 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2022,

o vote des budgets prévisionnels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2024

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un diagnostic de l’immeuble par architecte et travaux de réfection de la colonne ménagère permettant d’éliminer les infiltrations (AG du 26 janvier 2016), travaux de remplacement des boîtes aux lettres (AG du 26 mars 2018), travaux de rénovation du sol de l’entrée de l’immeuble, d’installation d’un système Intratone (AG du 19 décembre 2018), réalisation d’études portant la réfection du hall d’entrée, le remplacement d’une colonne de chute, la ravalement et la réfection des VMC du bâtiment B, la réfection du plancher haut du 1er étage bâtiment B, le remplacement de deux colonnes de chutes bâtiment C (AG du 15 mai 2019), travaux de rénovation du hall d’entrée , de curage appartement B42, de réfection des planchers haut appartement B11 / B21, de remplacement de la canalisation d’eau amiantée, de travaux sur pignon et étanchéité de la courette suite à expertise, de travaux murprotec suite à expertise, de travaux de rénovation des évacuations d’eau par procédé résine, avec souscription d’un emprunt collectif (AG du 29 janvier 2021), travaux d’étanchéité de la courette bâtiment C, travaux de renforcement du plancher Bâtiment B 4ème, audit du réseau d’assainissement, rénovation peinture du hall d’entrée, étude du ravalement des façades sur cour et toiture du bâtiment A, B et C, réfection mur de clôture mitoyen extérieur, pose de marquise accès bâtiment et divers travaux électricité/menuiserie (AG du 25 janvier 2024)

— une mise en demeure de payer la somme de 2614.85 euros, datée du 4 décembre 2023 et présentée le 7 décembre 2023 à M. [Z] [G] (pli avisé et non réclamé),

— divers courriers de relance, dont un courrier du 23 mai 2017 contenant un extrait de compte dont il résulte que l’origine de la dette remonte au 01/01/2015 et qu’au 01/10/2016, M. [Z] [G] était débiteur de la somme de 562.02 euros

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :

— si la reprise de solde débiteur de 560.67 euros figurant au décompte arrêté au 1 mai 2024 est expliquée par l’extrait de compte joint au courrier de relance du 23 mai 2017, les postes qui figurent dans ce dernier ne sont pas tous justifiés, notamment les appels de fonds pour travaux, le seul procès-verbal d’assemblée générale antérieur au 28 septembre 2016 versé aux débats étant daté du 19 mai 2014 et ne faisant mention d’aucun vote de travaux ; si, au cours des assemblées générales 28 septembre 2016 et 26 mars 2018, les comptes 2015 et 2016 ont été approuvés, le décompte annuel de répartition de charges définitives pour ces exercices n’est pas produit, de sorte que le montant de la créance au titre de ces années n’est pas verifiable ; le solde débiteur reporté au 01/01/2017 devra donc être retranché du montant total de la créance;

— le décompte annuel de répartition de charges pour l’année 2019 est manquant, de sorte que les appels de charges pour cette année ne pourront être retenues, le juge n’étant pas en mesure de vérifier l’exactitude de la créance,

— aucun procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’année 2020 et 2021 n’est versé aux débats, de sorte qu’il ne saurait être tenu compte des sommes appelées au titre de ces exercices,

— le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1667,21 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance exigible. Elle sera examinée dans le paragraphe consacré aux frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments et en application des textes visés ci-dessus, la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement établie à hauteur de la somme de 313.74 euros portant sur la période allant du 1 avril 2017 au 1 mai 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 après déduction des sommes de :

—  560,67 euros de reprise de solde injustifiée,

—  45.54 euros appelés au titre de l’exercice 2019

—  46,52 euros appelés au titre de l’exercice 2020,

—  44,76 euros appelés au titre de l’exercice 2021,

—  1667,21 euros de frais relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, incluant les frais relatifs à l’instance introduite par citation du 2 octobre 2020, radiée par ordonnance du 4 février 2021, faute de diligences des parties, absentes à l’audience sans motif valable.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 313.74 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présentation de la mise en demeure datée du 4 décembre 2023, soit à compter du 7 décembre 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du présent procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1667,21 euros se décomposant comme suit :

—  170,40 euros pour l’envoi de trois courriers de relance en date du 9 mai 2017, 31 mai 2018, et 26 juillet 2018,

—  252 euros pour des frais de mise en demeure par avocat, portés au débit du compte du copropriétaire le 28 mai 2019 et le 21 juin 2019,

—  420 euros pour des frais de « dossier assignation TI », portés au débit du compte du copropriétaire le 30 août 2019,

—  179,30 et 117,51 euros pour des frais de citation à comparaitre portés au débit du compte du copropriétaire le 21 octobre 2020 et le 14 décembre 2020,

—  132 euros et 132 euros, soit 264 euros pour des frais de suivi contentieux, portés au débit du compte du copropriétaire le 22 décembre 2021 et le 14 mars 2022,

—  264 euros pour frais de transmission du dossier à l’avocat.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte ; En outre, l’intégralité des courriers de relance versée aux débats a manifestement été envoyée à la SARL ORPHEE, [Adresse 6], aucun élément ne permettant de rattacher la SARL ORPHEE à M. [Z] [G] ; Enfin, il n’est produit aucune preuve de l’envoi de ces courriers. Il n’y a, pour toutes ces raisons, pas lieu de tenir compte des frais de relance d’un montant de 170,40 euros.

Les courriers de mise en demeure par avocat, facturés le 28 mai 2019 et le 21 juin 2019, ne sont pas versés aux débats, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.

S’agissant des frais de « citation à comparaître », ils relèvent des dépens de la précédente instance, radiée du rôle faute de diligences des deux parties; ils ne sauraient ainsi être considérés comme nécessaires au recouvrement, le demandeur ayant manifestement fait le choix de ne pas poursuivre leur recouvrement lors de la première instance qu’il a introduite et qu’il a fait le choix de ne pas poursuivre.

Les frais de « dossier assignation TI », les frais de suivi contentieux, et les frais de transmission du dossier à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences particulières ni par le temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat ne sont en réalité justifiés que par la mise en demeure du 4 décembre 2023 versée aux débats, dont le coût ne figure toutefois pas au décompte, et pour laquelle il n’est formé aucune demande.

En conséquence, la demande formée au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, s’il est établi que M. [Z] [G] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion des dépens liés à la précédente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société IPG la somme de 313,74 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2017 au 1 mai 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure présentée le 7 décembre 2023,

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société IPG, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens à l’exclusion des dépens relatifs à la précédente procédure, radiée le 4 février 2021,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.