TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/03705 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YEC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES – SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE “[33] [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, FONCIA [Localité 34] SAS, dont le siège social est sis [Adresse 40], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [S] [RU] épouse [F]

née le 13 Février 1944

demeurant [Adresse 15]

Non comparante

Madame [X] [EE] épouse [HC]

Née le 13 Décembre 1987

demeurant [Adresse 9]

Non comparante

Monsieur [G] [HC]

né le 24 Juin 1978

demeurant [Adresse 9]

Non comparant

S.A.R.L. CIRES INVESTISSEMENT FONCIER

Dont le siège social est sis [Adresse 29]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

[Adresse 35]

Dont le siège social est sis [Adresse 10]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Non comparante

Monsieur [W] [O] [F]

né le 01 Juin 1935 à [Localité 37] (ITALIE)

demeurant [Adresse 18]

Non comparant

Madame [M], [P], [D] [I] [U]

Née le 28 Novembre 1933 à [Localité 34]

demeurant [Adresse 3]

Non comparante

Madame [B] [K] [V]

née le 04 Juin 1959 à [Localité 34]

demeurant [Adresse 14]

Non comparante

Monsieur [T] [Z]

Né le 24 Avril 1940

demeurant [Adresse 11]

Non comparant

Monsieur [C] [E] [A] [F]

Né le 30 Mai 1969 à [Localité 34]

demeurant [Adresse 17]

Non comparant

COMMUNE DE [Localité 34], SERVICE CENTRAL D’ENQUETES

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Non comparante

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PROVENCE METROPOLE LOGEMENT

Dont le siège social est sis [Adresse 12]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société Marignan a obtenu le 29 octobre 2021 un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble de 35 logements collectifs sur un terrain situé [Adresse 7], parcelles [Cadastre 19] K [Cadastre 16], K [Cadastre 13], [Cadastre 32].

Le 14 avril 2025 la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE a obtenu un certificat de transfert tacite du permis de construire du 29 octobre 2021.

Suivant actes de commissaire de justice des 11, 13, 14, 18, 22 et 28 août 2025 la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE, a fait assigner devant le juge des référés de ce siège :

M. [W] [O] [F],

M. [M] [P] [D] [Y],

Mme [B] [K] [V],

M. [T] [Z],

la commune de [Localité 34], Service Central d’Enquêtes,

l’office public Habitat [Localité 34] Provence [Localité 30] [Localité 34] Provence Métropole,

le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 39], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Sagi,

M. [C] [E] [A] [F],

Mme [R] [S] [F] née [RU],

Mme [X] [HC] née [EE],

M. [G] [HC],

la SARL CIRES Investissement Foncier,

la Métropole [Localité 30] [Localité 34] Provence,

aux fins de voir ordonner une expertise préventive des avoisinants et statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 10 octobre 2025, la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE maintient sa demande dans les termes de son assignation.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 39], pris en la personne de son syndic en exercice, représenté par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, émet les protestations et reserves d’usage et demande de rejeter toute autre pretention formée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 38].

L’office public Habitat [Localité 34] Provence [Localité 30] [Localité 34] Provence Métropole, représenté par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, émet les protestations et reserves d’usage, demande d’instaurer la mission d’expertise aux frais avancés du demandeur et réserver les dépens.

La SARL CIRES Investissement Foncier, représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer demande de :

— ordonner la mise hors de cause de la société CIRES Investissement Foncier,

— condamner la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les parcelles ont été vendues par acte du 14 mai 2024 de sorte qu’elle n’est plus propriétaire.

Régulièrement assignés,

à personne : Mme [X] [HC] née [EE], M. [G] [HC],

à personne morale : la commune de [Localité 34] Service Central d’Enquêtes, la Métropole [Localité 30] [Localité 34] Provence,

à domicile : M. [C] [E] [A] [F],

à étude : M. [M] [P] [D] [Y], Mme [B] [K] [V], M. [T] [Z],

selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile : Mme [R] [S] [F] née [RU], M. [W] [O] [F],

n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société CIRES Investissement Foncier :

La société CIRES Investissement Foncier fait valoir que les parcelles ont été vendues par acte du 14 mai 2024 de sorte qu’elle n’est plus propriétaire.

Elle verse aux débats l’acte de vente du 14 mai 2025 justifiant que la parcelle [Cadastre 19] K0206 située [Adresse 8] a été vendue à M. [H] [N].

Dès lors il y a lieu de mettre hors de cause la société CIRES Investissement Foncier.

Sur l’expertise préventive :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société Marignan a obtenu le 29 octobre 2021 un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble de 35 logements collectifs sur un terrain situé [Adresse 7], parcelles [Cadastre 19] K [Cadastre 16], K [Cadastre 13], [Cadastre 32].

Le 14 avril 2025 la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE a obtenu un certificat de transfert tacite du permis de construire du 29 octobre 2021 portant sur la réalisation d’un immeuble de 35 logements collectifs sur un terrain situé [Adresse 7], parcelles [Cadastre 19] K [Cadastre 16], K [Cadastre 13], [Cadastre 32].

Ce projet d’envergure justifie l’intérêt légitime de la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE à obtenir une expertise préventive dont la mission sera développée au dispositif de la présente ordonnance.

La mission de l’expert proposée prévoit de : « dire et juger qu’en cas de besoin, et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra éventuellement faire passer par les propriétés voisines concernées, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté, il nous en sera à nouveau référé ».

Il convient toutefois de préciser que l’expert ne sera en aucun cas chargé d’une mission de maîtrise d’œuvre, contraire à la loi et à la jurisprudence. Il lui appartiendra simplement de constater l’état actuel des biens, équipements et infrastructures des défendeurs.

Par ailleurs, il n’est pas envisageable d’autoriser, sur simple avis de l’expert, la partie demanderesse à violer la propriété d’autrui sans autorisation du juge judiciaire.

La mission de l’expert sera donc rédigée en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

La demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée en l’état.

La Société Française d’Habitations Economiques – SFHE, qui y a intérêt, sera tenue des dépens du présent référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par ordonnance en premier ressort, réputée contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées,

ORDONNONS la mise hors de cause de la société CIRES Investissement Foncier ;

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[J] [L]

ACTEAMO [Adresse 1]

[Localité 5]

Courriel : [Courriel 36]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], sur les parcelles [Cadastre 19] K [Cadastre 16], K [Cadastre 13], [Cadastre 32] ;

— visiter :

— les immeubles des défendeurs sis sur les parcelles cadastrées 874K078, [Cadastre 20], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 28], [Cadastre 31], l’expert visitera chaque partie privative visée en présence de la partie demanderesse, le cas échéant du constructeur, du Syndicat des copropriétaires et du seul copropriétaire concerné, et en cas de propriétaires multiples de fonds différents en présence de chaque propriétaire pour son propre fonds ;

— examiner les voiries au droit des immeubles des parties requérantes ;

— les bâtiments et équipements publics sis sur les parcelles cadastrées [Cadastre 24], [Cadastre 20], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 28], [Cadastre 31], confrontant le terrain d’assiette dudit projet autorisé ;

— constater l’état des environnants (clôtures et façades des bâtis) visités sur les parcelles cadastrées [Cadastre 24], [Cadastre 20], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 28], [Cadastre 31], ainsi que l’état intérieur et extérieur des équipements, des infrastructures et des superstructures des bâtiments et abords sur les parcelles cadastrées [Cadastre 24], [Cadastre 20], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 28], [Cadastre 31], en se faisant communiquer, si faire se peut, tous documents ou informations nécessaires à la description de cet état ;

— dire si ces constructions et immeubles présentent ou non des dégradations ou désordres inhérents à leur nature, leur mode de construction ou leur état de vétusté ;

— dire si, à son avis, il convient ou non, en cas d’urgence constitutive d’un réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telle mesure de sauvegarde, de travaux particuliers, de nature à éviter toute aggravation de l’état que présentent actuellement les immeubles pour permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux qui doivent être entrepris ;

— communiquer aux parties, le cas échéant, ses préconisations et leur laisser un délai pour présenter leurs dires et observations ;

DISONS que la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de MARSEILLE la somme de 4.500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans un délai de SIX SEMAINES à compter du prononcé de la présente ordonnance,

DISONS que l’expert devra commencer ses opérations au plus tard dans les huit jours de la réception de l’avis de consignation,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

DISONS que si le coût probable de l’expertise est beaucoup plus élevé que la provision fixée, l’expert devra à l’issue de la première ou, à défaut, de la deuxième réunion des parties, communiquer au magistrat chargé du contrôle des opérations et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant une provision complémentaire et en avisant par écrit les parties ou leurs avocats qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour présenter leurs observations sur cette demande de provision complémentaire directement au magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction qui statuera à l’issue de ce délai,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 MOIS à compter de la consignation en un seul exemplaire au service dépôt de rapport, sauf prorogation dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert délivrera lui-même copie de ce rapport à chacune des parties (ou de leurs représentants) en mentionnant cette remise sur l’original, étant précisé que le rapport sera communiqué pour chaque propriété ou partie privative au demandeur et à son seul propriétaire ou titulaire,

DISONS qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête au magistrat chargé du contrôle des expertises présentée par la partie la plus diligente

PRÉCISONS qu’à titre dérogatoire et pour tenir compte de la spécificité de la présente expertise, l’expert ne devra adresser sa demande de taxe qu’au demandeur et que l’ordonnance de taxe ne sera notifiée qu’au seul demandeur ;

REJETONS la demande effectuée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la Société Française d’Habitations Economiques – SFHE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Expédition délivrée le 31 Octobre 2025 à :

— [J] [L], expert judiciaire (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025 à :

— Maître Grégoire ROSENFELD

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître Frédéric POURRIERE

— Maître Renaud PALACCI