TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Juillet 2025

N° RG 25/00950 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CX7

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. MARIANNE CAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

La Société AL IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

Monsieur [Z] [L], né le 21 Novembre 1933 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

Par contrat en date du 5 juillet 2003, l’indivision [L], aux droits de laquelle est ensuite venu [Z] [L], a donné à bail à la société [Adresse 6], aux droits de laquelle est venue la société MARIANNE CAT un local commercial de 360 m2 situé au rez-de chaussée d’un immeuble [Adresse 4], pour un loyer mensuel indexé sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, qui s’élève actuellement à 7345.66€ TTC.

Face aux impayés, [Z] [L] a adressé à la société MARIANNE CAT un commandement de payer la somme de 22 036.98€ en date du 12 février 2025 visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaires de justice des 26 et 27 février 2025, la société MARIANNE CAT, a fait assigner [Z] [L] et la société AL IMMOBILIER, dite « PARDIMMO », prise en qualité d’administrateur des biens de [Z] [L], aux fins de voir, sous réserve de la procédure au fond sur l’opposition à commandement de payer,

ordonner la suspension de la clause résolutoire,l’autoriser à suspendre le paiement du loyer jusqu’au mois de mars 2026, et à effectuer le paiement de la totalité de l’arriéré entre avril et décembre 2026,ordonner que pour garantir le bailleurs faute de respect de cet échéancier, ordre irrévocable soit donné par la requérante à son conseil de régler entre les mains du bailleur sur l’indemnité à percevoir au titre de l’incendie survenu en 2015, le solde de l’arriéré jusqu’à 110 199.90€.

A l’appui de ses demandes, elle a exposé avoir rencontré de multiples difficultés graves dans l’exercice de son activité de vente de prêt-à-porter de luxe, soit l’incendie subi par tout l’immeuble le 22 avril 2015, puis le covid en 2020, les dégradations par les « Gilets Jaunes », et enfin les « émeutes urbaines », mais qu’elle avait toujours réussi à faire face pour poursuivre. En 2024, elle avait été contrainte de procéder à des licenciements, s’était vue refuser un délai de grâce, dans l’attente du paiement de son assurance, par le bailleur, et avait cessé de payer son loyer en décembre 2024.

Elle a précisé que l’auteur de l’incendie volontaire avait été condamné pénalement, qu’une expertise avait été confiée à M. [R] pour évaluer les préjudices, et que l’audience sur intérêts civils était fixée en novembre 2025. Parallèlement, elle a engagé une procédure civile, dans laquelle le même expert est intervenu, dans laquelle il n’a pas été statué au fond mais pour laquelle elle attend la somme d’environ 130 000€ sur le préjudice matériel, sans compter la perte de chiffre d’affaires.

Elle a ajouté avoir par assignation du 11 mars 2025 saisi le juge du fond en invoquant la déloyauté du bailleur emportant nullité du jeu de la clause résolutoire, pour demander indemnisation des préjudices résultant de l’incendie et des travaux, de la déloyauté, et de la précipitation fautive à poursuivre la résolution après 22 ans de respect des paiements avec compensation entre les condamnations et les sommes dues au titre des arriérés de loyers.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de [Z] [L], dès lors que le juge est saisi au fond d’une suspension de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle conclut à leur débouté, au regard des contestations sérieuses tirées de l’insuffisance du défaut de paiement pendant 3 mois pour justifier un commandement de payer de nature à faire jouer la clause résolutoire du fait de l’ancienneté de la relation contractuelle sans difficulté, du manquement du bailleur à son obligation de délivrance en continue, par son inaction relative aux travaux suite aux graves dégâts, et le principe de compensation entre les sommes potentiellement dues.

Elle a enfin expliqué avoir assigné en référé également l’administrateur de bien car elle ne connaissait pas l’adresse actuelle du bailleur, et qu’en tout état de cause cela n’a aucune incidence dès lors qu’un seul conseil intervient pour les deux parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 juillet 2025.

Le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes en développant ses moyens dans ses conclusions auxquelles il est renvoyé.

[Z] [L] a conclu au débouté des demandes, et à titre reconventionnel a demandé de

constater la résiliation de plein droit au 13 mars 2025, condamner la société MARIANNE CAT au paiement de la somme provisionnelle de 51 419.62€, au 28 juin 2025une indemnité d’occupationordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,condamner la demanderesse à la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AL IMMOBILIER a demandé à ce qu’il soit pris acte de ce qu’aucune demande n’est formulée à son encontre, et a sollicité la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Il résulte des éléments produits une confusion entre les procédures de référé et la procédure au fond. Toutes les demandes portent sur la clause résolutoire, que ce soit pour en demander la suspension par l’octroi de délais de paiement, ou pour en demander la constatation de l’acquisition, alors même qu’au fond, et ce quand même la procédure a été engagée postérieurement à la présente, il y a une contestation de cette acquisition. Les contestations sérieuses invoquées par la demanderesse pour solliciter le rejet des demandes reconventionnelles portent sur les mêmes éléments que ceux invoqués par elle-même à l’appui de sa demande de suspension.

Le juge des référés est le juge de l’évidence. En l’état, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse succombant, elle conservera la charge des dépens. En équité, elle sera condamnée à payer à [Z] [L] la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’octroyer à la société AL IMMOBILIER qui ne justifie pas, dans cette procédure dans laquelle aucune demande n’était formulée à son encontre, de frais distincts de ceux de [Z] [L].

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS N’Y AVOIR LIEU A REFERE ;

Rejetons par conséquent l’ensemble des demandes ;

LAISSONS à la charge de la société MARIANNE CAT les dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la société MARIANNE à verser à [Z] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société AL IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 01/10/2025

À

— M^e Odile GAGLIANO

— M^e Pascale BARTON-SMITH