TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/10631 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2QY6

AFFAIRE :

Mme [O], [V], [S] [G] (M^e Laurence SMER-GEOFFROY)

C/

Mme [W], [K] [C] épouse [J]

Monsieur [Z], [D], [Y] [J]

(ayant tout deux pour avocat M^e Cécile LEGOUT de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 31 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [O], [V], [S] [G]

née le 11 Mai 1990 à [Localité 7] (FINISTERE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence SMER-GEOFFROY, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Alice BAUDORRE, avocat au barreau de BORDEAUX

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [Z], [D], [Y] [J]

né le 4 août 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [W], [K] [C] épouse [J]

née le 16 septembre 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 29 avril 2022, [O] [G] a acquis de [Z] [J] et de [W] [C] épouse [J] un studio situé à [Localité 6] dans un objectif d’investissement locatif.

L’entrepreneur mandaté pour des travaux de rafraîchissement a refusé de la réaliser en raison de la présence de cafards dans l’appartement et dans l’immeuble. Le problème serait récurrent malgré des campagnes de désinfection.

*

Par acte en date du 26 octobre 2022, invoquant la garantie des vices cachés, [O] [G] a assigné [Z] [J] et [W] [C] épouse [J] aux fins d’obtenir :

— la résolution de la vente,

— la somme de 94.000,00 Euros au titre de la restitution du prix,

— la somme de 15.937,34 Euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000,00 Euros à parfaire avec intérêts capitalisés calculés au taux légal au titre de la perte de loyers,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, elle demande :

— la résolution de la vente,

— la somme de 94.000,00 Euros au titre de la restitution du prix.

Elle réclame également les sommes suivantes avec intérêts capitalisés calculés au taux légal :

— remboursement de la commission d’agence : 7.000,00 Euros,

— droits de mutation : 5.552,00 Euros,

— décompte prorata : 705,Euros,

— frais de courtage pour le prêt : 2.000,00 Euros,

— remboursement des charges de copropriété : 1.814,00 Euros,

— perte de loyers : 8.500,00 Euros à parfaire,

— frais d’huissier : 300,00 Euros,

— taxe foncière 2023 : 529,00 Euros,

— article 700 : 3.000,00 Euros.

[O] [G] fait valoir :

— que la présence de cafards constituait un vice caché,

— qu’en raison de cette présence, le logement ne remplissait pas les conditions de décence et qu’il ne pouvait pas être loué,

— que [Z] [J] et [W] [C] épouse [J] avaient connaissance de la présence des cafards,

— que [Z] [J] et [W] [C] épouse [J] ne pouvaient dès lors pas se prévaloir de la clause d’exonération de garantie,

— que, si elle avait découvert le vice après la vente, son existence était antérieure à celle-ci.

*

[Z] [J] et [W] [C] épouse [J] concluent au débouté, faisant valoir :

— que la présence des cafards résultait du démontage d’un lavabo et qu’elle était postérieure à la vente,

— que cette présence n’était pas un élément interne de la chose vendue,

— que l’acte de vente comportait une clause exonératoire de garantie,

— que la preuve de leur connaissance du vice éventuel n’était pas rapportée,

— que la présence de cafards dans l’immeuble n’était pas un problème récurrent,

— que les opérations de désinfection étaient préventives,

— que le bien ne pouvait pas être considéré comme impropre à sa destination en raison de la présence de nuisibles.

Reconventionnellement, ils demandent la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la résolution de la vente

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’entreprise chargée des travaux de rafraichissement a refusé d’intervenir en raison de la présence trop importante de cafards. La présence des cafards dans l’appartement de [O] [G] est confirmée par le constat d’huissier en date du 07 juin 2022.

Il n’est pas nécessaire que le vice soit inhérent à la chose elle-même et il peut découler de facteurs extrinsèques. En effet, conditionner l’existence du vice à son caractère interne à la chose ajoute à l’article 1641 du Code Civil une restriction qu’il ne comprend pas.

Le vice a été découvert postérieurement à la vente. Il n’était donc pas apparent. Toutefois, la présence ancienne, récurrente et semble-t-il insoluble de ces nuisibles dans l’ensemble de l’immeuble est démontrée. Le vice était donc antérieur à la vente.

Les traitements de nuisibles mis en œuvre en l’espèce apparaissent dénués de toute efficacité.

La présence de nuisibles ne permet pas l’usage que [O] [G] voulait faire de l’appartement en cause, à savoir le mettre en location dans la mesure où cette présence est contraire à la condition de remise au locataire d’un logement décent.

En l’état de ces éléments, la preuve de l’existence d’un vice caché est démontrée.

— Sur la clause de non garantie des vices cachés

L’article 1643 du Code Civil prévoit :

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

Une clause de non garantie des vices cachés figure clairement dans l’acte de vente. Une telle clause n’est valable qu’à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c’est à dire qu’il ait ignoré l’existence du vice.

[Z] [J] et [W] [C] épouse [J] ne résidaient pas dans l’immeuble en cause. Le bien a régulièrement été loué. Il n’est justifié d’aucune plainte des locataires successifs.

L’existence d’un traitement préventif ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de [Z] [J] et de [W] [C] épouse [J] dans la mesure où il n’est pas démontré qu’il en ont été informés puisque l’information est donnée aux résidents, ce que ne sont pas [Z] [J] et [W] [C] épouse [J], par voie d’affichage.

Le bon d’intervention de la société TECHMO HYGIENE du 13 septembre 2021 n’est pas produit. Toutefois, [Z] [J] et [W] [C] épouse [J] reconnaissent cette intervention mais aucun élément ne permet de démontrer qu’ils ne pouvaient pas raisonnablement croire que ce traitement n’avait pas été efficace en l’absence de tout signalement ultérieur.

En l’état de ces éléments, la preuve de la connaissance du vice par [Z] [J] et par [W] [C] épouse [J] n’étant pas rapportée, il convient de faire application de la clause de non garantie des vices cachés et de rejeter l’ensemble des demandes formées par [O] [G].

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [Z] [J] et à [W] [C] épouse [J] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [O] [G] les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [O] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE [W] [C] épouse [J] à verser à [Z] [J] et à [W] [C] épouse [J] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE [O] [G] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 31 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT