TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/01483 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4VD

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Zouhaire BOUAZIZ de l’AARPI GZ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0261 et par Maître Hélène VATINEL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant,

DÉFENDEUR

Madame [Z] [H] veuve [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2305

Décision du 06 Février 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01483 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4VD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 06 Février 2025:

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 16 août 2021, Mme [U] [J] a promis de vendre son appartement et une cave correspondant aux lots n°2 et n°17 d’une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 7] à Mme [Z] [H] veuve [W], laquelle s’est engagée à les acquérir, pour un prix de 585 000 euros.

La promesse synallagmatique de vente était consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt et les parties s’engageaient à signer l’acte authentique de vente au plus tard le 30 novembre 2021.

Parmi les clauses de la promesse synallagmatique figurait la clause pénale suivante : « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de CINQUANTE HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (58.500,00 euros). Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre ».

Par courrier du 8 décembre 2021, Mme [H] veuve [W] a informé Mme [J] de deux refus de prêt bancaire ainsi que de son désistement de l’achat du bien.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 février 2022, Mme [J], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [H] veuve [W] de régulariser l’acte authentique sous huit jours en visant la clause pénale.

Par exploit d’huissier en date du 26 janvier 2023, Mme [J] a fait assigner Mme [H] veuve [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner au paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Mme [J] demande au tribunal de :

— Débouter Mme [H] veuve [W] de ses demandes ;

— Condamner Mme [H] veuve [W] à lui payer la somme de 58 500 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner Mme [H] veuve [W] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

— Condamner Mme [H] veuve [W] à lui payer la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [H] veuve [W] aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, Mme [J] fait valoir que Mme [H] veuve [W] n’a pas respecté ses obligations contractuelles dès lors qu’elle n’a pas justifié auprès du notaire et ne justifie toujours pas dans la présente instance, avoir déposé ses demandes de prêt avant la date limite du 30 septembre 2021 comme elle s’y était engagée. Elle n’a pas davantage justifié d’une offre ou d’un refus de financement avant la date limite du 30 octobre 2021.

La demanderesse soutient en outre que les demandes de prêt hors délai dont justifie la défenderesse ont été faites de mauvaise foi, à des conditions différentes de celles auxquelles elle s’était engagée dans le compromis de vente, dans le seul but de faire échec à la réalisation de la condition suspensive et de la libérer de son engagement.

Elle ajoute que Mme [H] veuve [W] avait en réalité déjà renoncé à la vente ainsi qu’elle l’a indiqué dès le 13 novembre 2021 lors d’une réunion chez le notaire, avant même de solliciter les prêts, pour les seuls besoins de la cause. Elle s’est en fait rétractée pour un motif de convenance personnelle impropre à empêcher la mise en œuvre de la clause pénale, évoquant la modification du jardin sur lequel donnait l’appartement.

Pour s’opposer à la demande de réduction de la clause pénale, la demanderesse allègue plusieurs préjudices résultant de l’échec de la vente, alors qu’elle-même s’était portée acquéreuse d’un nouveau bien immobilier. Elle fait valoir qu’elle a dû contracter un prêt relais et deux prêts à la consommation pour pouvoir payer les échéances de ses deux emprunts immobiliers et les charges de l’appartement, qu’elle a dû s’acquitter de la taxe foncière pour 2021 et 2022, des charges de copropriété, des dépenses de gaz et d’électricité et des cotisations d’assurance pour le bien litigieux. Elle ajoute qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de louer le bien vidé de ses meubles en vue de la vente, qu’elle ne pouvait en tout état de cause pas remettre le bien en vente avant le 30 novembre 2021, date de réalisation de la promesse stipulée au compromis, qu’elle a cherché à parvenir à une solution amiable avec Mme [H] veuve [W] laquelle a finalement prétendu vouloir acquérir le bien avant de se rétracter définitivement en avril 2022 et que le bien n’a finalement été vendu à un tiers que le 21 avril 2023 à un prix nettement inférieur de 460 000 euros pour éviter une saisie de son nouveau bien par la banque.

Enfin, au soutien de sa demande au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [G]-[N] fait valoir que l’argumentation de la défenderesse mettant en question sa probité, ses revirements ainsi que son inertie dans la recherche d’une solution amiable lui ont causé un important préjudice d’angoisse.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Mme [H] veuve [W] demande au tribunal de :

A titre principal

— Débouter Mme [J] de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— La condamner au paiement d’une somme symbolique de 1 euro ;

— Débouter Mme [J] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel

— Condamner Mme [J] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause

— Écarter l’exécution provisoire ;

— Laisser à la partie demanderesse la charge des dépens.

Pour s’opposer à la demande de condamnation au titre de la clause pénale, Mme [H] veuve [W] considère au visa des articles 1176 et 1231-5 du code civil que la condition suspensive a défailli sans qu’elle ait commis de faute contractuelle. Elle indique que sa demande de prêt auprès de la BRED a été déposée dans les délais, entre le 6 et le 14 septembre 2021 et qu’elle en a bien informé le notaire le 2 octobre 2021.

Elle ajoute que le notaire a été informé du refus de prêt de la BRED le 23 novembre 2021 à la suite duquel elle a sollicité le CIC, lequel a également refusé sa demande le 7 décembre 2021, de sorte qu’elle était libérée de toute obligation et a indiqué à la venderesse qu’elle était libre de remettre son bien en vente.

Elle soutient par ailleurs qu’elle n’a pas commis de faute en demandant un prêt qui n’était pas conforme aux stipulations du compromis de vente, dans la mesure où tout prêt lui aurait nécessairement été refusé compte tenu de ses capacités financières, de son âge (64 ans au jour de la signature du compromis) et de sa situation professionnelle.

Elle affirme par ailleurs que c’est bien parce que les deux prêts lui ont été refusés qu’elle a dû renoncer à la vente.

Au soutien de sa demande subsidiaire de voir modérer l’effet de la clause pénale en ramenant l’indemnité prévue à 1 euro, Mme [H] veuve [W] se prévaut de l’absence de préjudice de Mme [G]-[N] et du délai écoulé entre la signature du compromis et la date à laquelle elle pouvait remettre son bien en vente. Elle soutient plus précisément que le préjudice invoqué par Mme [G]-[N] tenant aux emprunts qu’elle a dû contracter pour sa résidence principale sont sans lien de causalité avec l’absence de réalisation de la vente dans la mesure où elle a déménagé antérieurement à la signature du compromis de vente. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que les crédits à la consommation souscrits par Mme [G]-[N] et son compagnon étaient liés à l’absence de réalisation de la vente, que la demanderesse avait déménagé ses meubles dans sa nouvelle résidence et non pour permettre la vente de son bien parisien, qu’elle louait le bien à une amie et qu’elle pouvait mettre son bien en vente dès le 8 décembre 2021, date à laquelle elle lui a indiqué renoncer à la vente, sans attendre le mois de février 2022.

Enfin, pour s’opposer aux dommages et intérêts réclamés par Mme [J] au titre de la résistance abusive, Mme [H] veuve [W] soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de préjudices distincts de ceux évoqués dans le cadre de sa demande au titre de la clause pénale et ajoute qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la baisse du marché immobilier et qu’au surplus le bien objet du compromis était surévalué.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 16 août 2021, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 16 août 2021, les parties ont stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au profit de l’acquéreuse, dans les conditions suivantes :

« 3°- Protection de l’emprunteur immobilier

L’acquéreur déclare qu’il paiera le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : BRED ou tout autre établissement bancaire de son choix.

Montant du prêt : TROIS CENT MILLEU EUROS (300.000,00euros)

Taux d’intérêt maximum : 1,05% hors assurances.

Durée maximale du prêt : 120 mois.

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt d’ici le 30 septembre 2021 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double.

[…]

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 31 octobre 2021, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. […]

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. […]

Si, au contraire, ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages-intérêts. »

Les parties ont également convenu d’une clause pénale, reproduite dans l’exposé des faits du présent jugement et fixant à la somme de 58 000 euros l’indemnité due par la partie qui refuserait de signer l’acte authentique de vente, après avoir été mise en demeure, cette signature devant intervenir, selon les stipulations contractuelles, « dans le délai maximum d’un mois à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives » et au plus tard le 30 novembre 2021.

Il ressort de la lettre de refus de prêt de la BRED en date du 23 novembre 2021, que Mme [H] veuve [W] a déposé une première demande de prêt pour un montant de 300 000 euros pour une durée de 132 mois et à un taux d’intérêt de 0,90%, soit à des conditions plus avantageuses que celles prévues à la promesse, pour une durée plus longue et à un taux inférieur.

Après ce premier refus, Mme [H] veuve [W] a sollicité un second prêt auprès du CIC. Il ressort du courrier du CIC en date du 7 décembre 2021 que cette demande portait sur un crédit immobilier de 585 000 euros sur 132 mois, alors qu’elle s’était contractuellement engagée à solliciter un emprunt à hauteur de 300 000 euros, pour une durée maximale de 120 mois.

Il en résulte qu’en déposant à deux reprises une demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, Mme [H] veuve [W] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Elle ne démontre par aucune pièce que la condition suspensive aurait en tout état de cause défailli, même si elle avait déposé des demandes de prêt conformes, les seuls SMS ou échanges de courriels avec la venderesse qu’elle produit étant à cet égard insuffisants dès lors qu’il ne s’agit que de ses seules affirmations.

Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie et en application de la clause pénale, Mme [H] veuve [W] ayant refusé de signer l’acte authentique de vente, malgré une mise en demeure du 15 février 2022, elle est redevable de l’indemnité prévue par les parties.

Mme [H] veuve [W] demande la réduction de cette indemnité sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Il ressort des pièces de la procédure que Mme [J] a été tenue d’immobiliser son bien du 16 août 2021, date du compromis de vente, jusqu’au 15 décembre 2021 au moins dès lors que passée la date de réalisation de la promesse fixée au 30 novembre 2021, elle ne pouvait se libérer de ses engagements qu’après délivrance d’une mise en demeure de l’acquéreuse d’avoir à signer la vente dans le délai de quinze jours, nonobstant le courrier de Mme [H] veuve [W] en date du 8 décembre 2021 par lequel elle indiquait ne pas poursuivre la vente.

Elle était donc tenue d’immobiliser son bien durant quatre mois. Au surplus, il ressort des échanges entre les parties qu’après réception de la mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception le 15 février 2022 puis de nouveau par lettre suivie le 7 mars 2022, Mme [H] veuve [W] a indiqué aux notaires chargés de la vente par courriel du 28 mars 2022, qu’elle envisageait de nouveau l’acquisition du bien, sa situation financière s’étant améliorée, de sorte que dès le 29 mars 2022, le conseil de la venderesse lui a adressé un courrier proposant une solution amiable. Ce n’est que le 16 avril 2022 que Mme [H] veuve [W] a indiqué par la voix de son notaire, renoncer définitivement à la vente. Il ne saurait dans ces conditions être reproché à Mme [I] d’avoir immobilisé son bien au-delà du 15 décembre 2021, d’autant plus que le bien a été remis en vente dès le 9 février 2022.

Mme [I] a donc immobilisé son bien pour une durée de 6 mois en espérant parvenir à la vente avec Mme [H] veuve [W], cette vente n’ayant échoué qu’en raison du manquement de l’acquéreuse à ses obligations contractuelles.

Mme [I] démontre ensuite qu’après l’échec de la vente imputable à Mme [H] veuve [W], elle n’a pu revendre son bien que le 3 mars 2023. Durant toute cette période, elle a dû continuer d’exposer des dépenses pour ce bien, sans pouvoir le louer dès lors qu’elle souhaitait le vendre non-occupé. En outre, elle l’a vendu à un prix de 460 000 euros, soit un prix inférieur au prix stipulé à l’acte du 16 août 2021 de 125 000 euros.

Elle a donc subi un préjudice financier évident, résultant de l’immobilisation prolongé du bien en vue de sa vente, des dépenses exposées pour le bien et de la perte de valeur du bien, préjudice au regard duquel le montant de l’indemnité stipulée au contrat n’apparaît pas manifestement excessive.

La demande de modération de l’indemnité formée par Mme [H] veuve [W] sera donc rejetée et elle sera condamnée à payer à Mme [J] la somme de 58 000 euros en exécution de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [I] demande la condamnation de Mme [H] veuve [W] à des dommages et intérêts pour « résistance abusive ».

Il ressort de ses conclusions qu’elle invoque à l’origine de son préjudice moral, l’attitude abusive de Mme [H] veuve [W], ses revirements et sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles et dans les échanges qui ont suivi sa renonciation à la vente en décembre 2021.

En application de l’article 1231-1 du code civil qui est applicable compte tenu des relations contractuelles entre les parties, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, la clause pénale ne limite pas les préjudices indemnisés par l’indemnité stipulée, résultant du manquement d’une des parties à ses obligations.

Le préjudice, même moral, résultant du manquement de Mme [H] veuve [W] à son obligation de signer l’acte authentique de vente est donc déjà indemnisé par l’allocation de l’indemnité prévue à la clause pénale, sans que le juge ne puisse allouer une somme plus forte, le caractère abusif de ce refus et la durée de l’immobilisation du bien résultant des revirements de l’acquéreuse défaillante ayant déjà été pris en considération dans l’appréciation du caractère proportionné de cette indemnité.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Mme [I] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] veuve [W], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [I] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne Mme [Z] [H] veuve [W] à payer à Mme [U] [I] la somme de 58 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 16 août 2021,

Rejette la demande de modération de la clause pénale formée par Mme [Z] [H] veuve [W],

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [I] au titre de la résistance abusive,

Condamne Mme [Z] [H] veuve [R] aux dépens,

Condamne Mme [Z] [H] veuve [R] à payer à Mme [U] [I] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 6] le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente