TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CHEVALIER (C2480)

M^e RACLET (K0055)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/01302

N° Portalis 352J-W-B7F-CTWNU

N° MINUTE : 3

Assignation du :

08 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE (RCS de [Localité 9] n°490 492 758)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2480

DÉFENDERESSE

S.N.C. MIZON EJY (RCS de [Localité 8] n°853 381 218)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 21/01302 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTWNU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, délibéré prorogé au 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 août 2018, la S.C.I. MIZON a consenti à la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11] pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2018 jusqu’au 31 juillet 2027, moyennant un loyer de 27 500 € HT par an payable à terme échu le premier jour de chaque trimestre et à destination de « fabrication et commerce de vente en boulangerie, pâtisserie ».

Les locaux sont désignés de la façon suivante : « À l’angle du [Adresse 7] et de la [Adresse 13] : au rez-de-chaussée, une boutique donnant sur le [Adresse 7], une arrière boutique avec porte sur cour, couloir et W.C., au sous-sol une cave d’environ 55 m², un appartement sur cour et sur rue, avec deux entrées à droite de la cour composé comme suit : Une entrée, quatre pièces, une cuisine, une salle de bains, une cave. Cet appartement est exclusivement destiné à l’habitation ».

Par acte notarié du 31 octobre 2019, la S.N.C. MIZON EJY a acquis la propriété des 1 500/1 800èmes indivis de l’immeuble, incluant les locaux loués.

Par acte authentique du 19 décembre 2019, le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de sa division ont été établis.

Par lettre datée du 29 juillet 2020, la nouvelle bailleresse, exposant que l’appartement était utilisé comme chambre froide ainsi que comme cuisine et que les employés de la locataire empruntaient et dégradaient le hall de l’immeuble avec des transpalettes, a mis celle-ci en demeure de remettre l’appartement en état d’habitation et de ne plus utiliser le hall d’entrée de l’immeuble.

Par lettre en date du 31 août 2020, la locataire, faisant état de sa surprise en prenant connaissance du courrier, a répondu que l’appartement était pourvu des aménagements nécessaires à l’usage d’habitation, que le précédent bailleur avait donné son accord quant à l’installation d’une chambre froide, que l’appartement n’était pas utilisé pour recevoir la clientèle, de sorte qu’elle estimait n’avoir commis aucune infraction et entendait poursuivre l’exploitation des locaux autorisée et que le hall d’entrée constituait une partie commune de l’immeuble, qu’elle faisait partie de ses occupants et que le bailleur ne pouvait donc lui en restreindre l’accès, mais qu’elle mettrait tout en œuvre pour éviter les dégradations des parties communes.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, de cesser l’exploitation en zone de chambre froide et en cuisine de l’appartement à usage d’habitation.

L’acte mentionnait également que la locataire avait fait réaliser des travaux dans la cave en infraction à l’article III 8°) du bail mais aucune réclamation n’était faite à ce titre.

Par acte du 08 janvier 2021, la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE a assigné la S.N.C. MIZON EJY devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition au commandement de payer signifié le 17 décembre 2020.

Par ordonnance du 08 octobre 2021, le juge de la mise en état a confié une mission de médiation judiciaire des parties au Centre de Médiation et d’Arbitrage des Notaires de [Localité 9].

Par acte extrajudiciaire du 05 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire une sommation, visant la clause résolutoire du bail, l’article L.145-17 du code de commerce, l’article III 8°) dudit bail ainsi que plusieurs articles du règlement de la copropriété :

« d’avoir à respecter en permanence, les clauses et conditions du bail et du règlement de copropriété ci-dessus rappelées et en conséquence,

° d’évacuer les parties communes en rez-de-chaussée et en sous-sol encombrées par vos déchets, détritus, équipements abandonnés et objets de toute nature ;

° de déposer les moteurs des réfrigérateurs situés dans le laboratoire installés sans autorisation de la société bailleresse dans la cave des locaux, sous la surveillance de l’architecte de la société bailleresse ;

° de déposer le coffrage installé au droit de la cave des locaux sans autorisation de la société bailleresse, sous la surveillance de l’architecte de la société bailleresse,

° de déposer la rampe d’accès installée dans la cour de l’immeuble sans autorisation préalable de la société bailleresse ni de la copropriété, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ;

° de déposer les grilles d’aération posées sur les fenêtres du rez-de-chaussée sans autorisation préalable de la société bailleresse ni de la copropriété, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ;

° de supprimer les raccordements effectués sur les canalisations dans les parties communes de l’immeuble, en l’occurrence les caves, sans autorisation de la société bailleresse ni de la copropriété et remettre le tout en parfait état, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble,

°de supprimer les câbles, gaines et tuyaux installés dans les parties communes de l’immeuble, en l’occurrence les caves, sans autorisation de la société bailleresse ni de la copropriété et remettre le tout en parfait état, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE demande au tribunal de :

À titre principal,

— prendre acte de la renonciation du bailleur à se prévaloir de la sommation du 17 décembre 2020,

— juger que la sommation signifiée le 05 avril 2023 par la société MIZON EJY est nulle et de nul effet,

— débouter la société MIZON EJY de l’ensemble de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui donner les plus larges délais pour réaliser les travaux de remise en état auxquels elle pourrait être condamnée ;

— débouter la société MIZON EJY de sa demande de résiliation judiciaire et lui donner les plus larges délais pour réaliser les travaux de remise en état auxquels elle pourrait être condamnée ;

— dans l’hypothèse où le tribunal considèrerait que la chambre froide doit être désinstallée et les locaux remis en état, condamner la société MIZON EJY au paiement des travaux de remise en état et de réinstallation et à l’indemniser des préjudices subis ;

— désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira de nommer avec mission de chiffrer le coût des travaux de remise en état, de déplacement de la chambre froide et de dépose des grilles d’aération et ses préjudices ;

— débouter la société MIZON EJY de ses autres demandes ;

En tout état de cause,

— débouter la société MIZON EJY de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamner la société MIZON EJY à lui payer une somme de 30 000 € pour procédure abusive ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la société MIZON EJY à lui payer une somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la S.N.C. MIZON EJY demande au tribunal de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial à la date du 05 mai 2023 ;

À titre subsidiaire,

— prononcer la résolution du bail commercial à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE ainsi que de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 12] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE à lui régler une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel outre les charges et taxes et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés à compter du 05 mai 2023 ou subsidiairement à compter du jugement à intervenir ;

— dire que l’indemnité d’occupation fixée sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement du jugement à intervenir ;

— condamner la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE à lui rembourser le coût des travaux de remise en état des locaux dans leur état primitif et en conséquence la condamner au paiement d’une somme de 60 000 € à titre de premiers dommages et intérêts ;

— condamner la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE au paiement d’une somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE aux dépens avec distraction au profit de son conseil ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 11 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 04 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le commandement du 17 décembre 2020

La bailleresse ne contestant pas la prétention de la locataire selon laquelle elle a renoncé à ce prévaloir des effets du commandement du 17 décembre 2020, il convient de le constater.

Sur les effets de la sommation du 05 mai 2023

La locataire fait valoir que la sommation du 05 avril 2023 est nulle et de nul effet :

— compte tenu de la mauvaise foi du bailleur, qui l’a délivrée alors qu’elle avait soulevé des contestations sérieuses à l’encontre du commandement du 17 décembre 2020 ;

— dès lors qu’aucune des infractions visées dans la sommation n’est établie par la bailleresse.

Elle soutient que :

— les photographies des parties privatives des locaux figurant dans la sommation doivent être écartées des débats dès lors qu’elles ont été prises sans son consentement ;

— la mise en place des rampes d’accès, mobiles, est indispensable pour exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle et aux articles L.4121-1 et suivants du code du travail, que cette installation n’exigeait pas l’accord du bailleur en vertu de l’article III 8°) du bail et que celui-ci s’est abstenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qu’il estime nécessaire alors qu’il disposait de la majorité des votes pendant plusieurs années et qu’aucune demande n’a été formée par la copropriété au sujet de ces rampes ;

— le remplacement des vitres par des grilles d’aération sur les fenêtres effectué en 2017 lors de l’installation de la chambre froide n’exigeait pas l’accord du bailleur au sens de l’article III 8°) du bail et ne saurait constituer un manquement au règlement de la copropriété, laquelle n’existait pas à l’époque ;

— concernant les passages de tuyaux et câbles dans les caves, la bailleresse a renoncé à s’en prévaloir en en faisant état dans le commandement du 17 décembre 2020 sans solliciter de remise en état à ce titre, et en toute hypothèse, le raccordement des canalisations d’eau a été autorisé par la bailleresse, tandis que la locataire n’est pas en mesure d’identifier les câbles dont la dépose est demandée parmi les nombreux câbles courant dans les parties communes et dont il n’est pas établi qu’ils sont liés à son activité, étant de surcroît observé que la copropriété n’a formulé aucune demande à ce sujet.

Elle se prévaut encore de ce que le renouvellement du bail postérieurement aux installations litigieuses a entraîné la purge d’éventuelles infractions au bail et la renonciation de la bailleresse à s’en prévaloir.

La bailleresse fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail sur sept infractions à l’article III 8°) du bail et aux dispositions du règlement de copropriété relatives à l’usage des parties privatives et communes de l’immeuble visées dans la sommation du 05 mai 2023.

Elle expose que ces infractions et leur persistance dans le délai d’un mois suivant la sommation ressortent de constats d’huissier des 21 janvier 2021 et 08 juin 2023, à l’exception de deux d’entre elles, auxquelles la locataire ne prétend pas avoir mis un terme.

Elle conteste toute mauvaise foi dans la délivrance de la sommation litigieuse.

Elle soutient que la mise en place des rampes d’accès dans la cour commune exigeait son autorisation au sens de l’article III 8°) du bail qui vise « tous changements » et que le règlement de copropriété s’impose bien à la locataire car l’article V 16°) dudit bail vise expressément le « règlement intérieur » de l’immeuble, aujourd’hui constitué du règlement de copropriété.

Concernant la pose de grilles d’aération sur les fenêtres, elle considère qu’il s’agit d’un percement et que cela affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.

S’agissant des passages de canalisations et câbles dans les caves, parties communes, elle réplique que dans les échanges entre le précédent bailleur et la locataire au sujet de l’installation de la chambre froide et du moteur dans la cave louée, il ne lui a pas été donné d’autorisation d’effectuer des raccordements dans les caves et qu’en outre, il n’est pas établi que ces travaux ont été réalisés avant le renouvellement du bail en 2018.

Elle ajoute que les câbles électriques litigieux sont identifiables puisqu’ils desservent les locaux loués et qu’il importe peu que la copropriété ne sollicite pas leur dépose.

Sur ce,

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement ou sommation de faire demeuré infructueux.

Il est constant que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’en cas de manquement à une obligation expressément visée dans le bail, dont la preuve incombe au bailleur qui s’en prévaut, et qui a perduré au-delà du délai d’un mois suivant la sommation.

L’exigence d’un manquement à une stipulation expresse du bail implique que la clause dont la violation est invoquée soit interprétée strictement.

La bailleresse se prévaut de la violation par la locataire de la clause III 8°) du bail qui impose au preneur de « Ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, etc… sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. ».

Elle soutient également que le respect du règlement de copropriété s’impose à la locataire en vertu de la clause V 16°) du bail qui prévoit, in fine, que le preneur doit « Se conformer au règlement établi par le bailleur ou son mandataire pour le battage des tapis, l’enlèvement des ordures, la bonne tenue et la tranquillité de l’immeuble ou au règlement intérieur ».

Néanmoins, le tribunal ne saurait, comme le prétend la bailleresse, interpréter de façon large la clause III 8°) comme soumettant « tout changement dans les lieux loués » à l’autorisation du bailleur, alors que cette clause doit plutôt s’entendre comme ne concernant que les changements affectant les murs et cloisons ; en effet, outre la nécessité d’interpréter la clause en faveur de celui qui s’engage, l’interprétation de la bailleresse impliquerait que la locataire doive recueillir l’accord du bailleur pour le moindre changement, même mineur, dans les locaux, et il n’est pas établi que cette obligation relève de la commune intention des parties.

De même, il ne peut être jugé que la locataire s’est expressément engagée, aux termes de la clause V 16°) du bail, à respecter un règlement de copropriété qui n’existait pas à l’époque de sa signature et qui ne peut être assimilé ou se substituer à un « règlement intérieur » établi par le bailleur.

Ainsi, il n’est pas justifié d’une stipulation expresse du bail obligeant la locataire à respecter ce règlement, dont la violation permettrait la mise en œuvre de la clause résolutoire dudit bail.

Il est au demeurant observé que, si le règlement de copropriété lui a été opposable dès qu’il a été porté à sa connaissance, la bailleresse ne justifie pas de sa notification avant de lui en reprocher l’infraction.

Ceci précisé, il convient d’examiner chacun des griefs évoqués dans la sommation du 05 mai 2023.

*L’encombrement de la cour par des déchets à évacuer

La bailleresse indique elle-même qu’il a été constaté dans le constat d’huissier du 08 juin 2023 que la cour a été débarrassée de ses déchets et détritus.

Il n’est donc pas constaté à ce titre d’infraction ayant perduré au-delà d’un mois suivant la sommation visant la clause résolutoire du bail.

*Les moteurs de réfrigérateurs installés sans autorisation de la bailleresse

La demanderesse a produit aux débats un e-mail adressé le 29 mars 2017 par monsieur [R] au mandataire du précédent bailleur exposant le projet d’installation d’une chambre froide dans une partie de l’appartement, dont le moteur serait installé dans la partie technique au sous-sol du local commercial pour éviter toutes nuisances sonores, ainsi que la lettre dudit mandataire du 31 mars 2017 donnant son accord à ce projet.

Aucune faute de la locataire n’est donc caractérisée de ce chef.

*Le coffrage au droit de la cave louée

La bailleresse ne démontre aucunement que la locataire a réalisé ou fait réaliser ce coffrage, alors que celle-ci explique être étrangère à cette installation.

La présence de cet ouvrage au droit de sa cave ne suffit pas à démontrer qu’il a été réalisé par la locataire.

Il n’est donc pas justifié d’une faute de sa part à ce titre.

*L’installation d’une rampe d’accès aux locaux loués dans la cour de l’immeuble sans l’autorisation préalable de la bailleresse ni de la copropriété

Conformément à ce qui a été jugé ci-avant, la locataire fait valoir à juste titre que cette installation ne saurait constituer un manquement à une clause du bail, alors qu’il ne s’agit pas d’un changement soumis à autorisation de la bailleresse en application de la clause III 8°) du bail, laquelle doit s’entendre comme ne concernant que les changements affectant les murs et cloisons.

De plus, aucune clause du bail ne comporte d’engagement exprès de sa part de respecter le règlement de la copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de retenir de ce chef un manquement de la demanderesse à une stipulation expresse du bail permettant de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

*La pose de grilles d’aération sur les fenêtres du rez-de-chaussée sans l’autorisation préalable de la bailleresse ni de la copropriété

Ici encore, le remplacement des vitres par des grilles d’aération ne relève pas des prévisions de la clause III 8°) du bail puisqu’il ne s’agit pas de travaux affectant les murs ou les cloisons des locaux loués.

La bailleresse ne peut non plus se prévaloir des dispositions de la section II 3° du règlement de copropriété afférentes aux modifications des fenêtres soumises à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce d’autant moins que les grilles ont manifestement été posées concomitamment aux travaux de réalisation de la chambre froide réalisés, antérieurs à la création de la copropriété et à l’établissement de son règlement en 2019.

Aucun manquement à une stipulation expresse du bail ne sera donc retenu à ce titre.

*Les raccordements sur les canalisations dans les caves sans l’autorisation préalable de la bailleresse ni de la copropriété

La locataire produit aux débats :

— un e-mail du 18 mai 2017 par lequel elle indique au mandataire du bailleur que, pour la réalisation des chambres froides dans l’appartement, elle souhaite déplacer une colonne et une évacuation d’eau, demandant si les travaux doivent être effectués par le plombier de l’immeuble ou le sien ;

— un e-mail du 29 mai 2017 dans lequel elle explique que l’entreprise veut une autorisation « du syndic » pour réaliser ces travaux ;

— un e-mail de même date par lequel le mandataire lui répond, quelques minutes plus tard, qu’elle a son accord.

Ces éléments suffisent à démontrer que la locataire a sollicité et obtenu de la bailleresse l’autorisation d’effectuer les raccordements litigieux.

En outre, ces travaux, manifestement réalisés avant la création de la copropriété, n’exigeaient aucunement une autorisation d’assemblée générale.

Ce grief ne permet donc pas non plus de retenir une faute contractuelle de la locataire.

*L’installation de câbles, gaines et tuyaux dans les caves, parties communes, sans l’autorisation préalable de la bailleresse ni de la copropriété

À ce titre, il est reproché à la locataire l’installation de câbles électriques passant dans les caves, parties communes, lors de l’installation de la chambre froide dans l’appartement, alimentée par des moteurs situés sous les locaux commerciaux ; toutefois, non seulement la sommation n’évoque à ce titre qu’une installation passant dans les parties communes, sans faire état de percements des murs caractérisant un manquement à la clause III 8) du bail qui exigeait l’accord du bailleur pour ce faire, mais en tout état de cause ces travaux sont antérieurs à la création de la copropriété et ne pouvaient donc exiger une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, il est exact que les éléments fournis par la bailleresse (sommations, constats d’huissier), comprenant des photographies de mauvaise qualité en noir et blanc, et peu d’explications ou de descriptions des câblages litigieux, ne permettent pas de porter une appréciation suffisamment précise sur ce point, notamment en déterminant le ou les câbles concerné(s) et si des percements de murs ont effectivement été réalisés à cette occasion.

Ainsi, il n’est pas davantage justifié d’un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles à ce titre.

En conséquence, la bailleresse ne démontrant pas la violation par la locataire d’une stipulation expresse du bail permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire, il convient de constater que la sommation du 05 avril 2023 est sans effet et de la débouter de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

La bailleresse reproche à la locataire d’avoir, en aménageant une partie de l’appartement donné à bail en chambre froide, commis une violation de la clause du bail qui prévoit qu’il est à l’usage exclusif d’habitation.

Elle considère que si l’ancien bailleur a autorisé les installations litigieuses, une telle autorisation ne vaut pas avenant au bail et ne lui est pas opposable en ce qu’elle n’est ni enregistrée, ni précisée dans l’acte de renouvellement du bail.

Elle ajoute que l’autorisation de l’ancien bailleur ne permet pas de déroger à l’interdiction prévue par l’article L.631-7 du code de l’habitation et de la construction, sanctionné par une nullité d’ordre public du bail, faute d’avoir respecté la procédure de changement d’usage des locaux, et réplique à l’argument de la locataire qui se prévaut d’une réponse de la Ville de [Localité 9] à son interrogation sur ce point, que celle-ci n’a pas perçu la nuisance pour le voisinage et le désordre causé au bâti, ni qu’il s’agissait d’un lot de copropriété indépendant du local à usage commercial.

Elle soutient que contrairement à ce que prétend la locataire, le renouvellement du bail le 06 août 2018 n’a pas purgé les manquements contractuels antérieurs, qui ont perduré.

Elle rappelle en outre les griefs déjà évoqués au soutien de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, considérant que leur ensemble et leur persistance dans le temps sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

La locataire lui oppose qu’elle ne peut plus se prévaloir du motif tiré de l’installation de la chambre froide et de l’usage des locaux alors qu’elle a renoncé à la sommation du 17 décembre 2020 réclamant la dépose de cette installation, ni des travaux dans les caves qui y étaient mentionnés, et alors que le renouvellement du bail et la vente des locaux couvrent toute infraction antérieure éventuelle.

Elle soutient qu’aucune infraction au bail n’est caractérisée et qu’elle a fait légitimement installer les chambres froides puisqu’elle disposait de l’accord du bailleur, lequel constitue un accessoire du bail transmis à l’acquéreur de l’immeuble lors de la vente, que celui-ci ne peut remettre en cause selon son bon vouloir.

Elle explique que si l’acte de renouvellement du bail en 2018 ne rappelle pas cet accord, son précédent bailleur ne l’a pas mise en demeure de cesser l’exploitation en chambre froide et qu’il était de la commune intention des parties de laisser perdurer cette affectation.

Elle fait également valoir que la destination contractuelle du bail, qui donne aux locaux loués une affectation commerciale, prime sur les éléments descriptifs des lieux loués, selon lesquels l’appartement est exclusivement destiné à l’habitation et qu’il n’a pas été fait de distinction entre les parties à usage commercial et la partie appartement, de sorte qu’elle exploite les lieux conformément à la désignation prévue au bail.

Elle prétend que la bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation alors qu’il n’est pas établi qu’une autorisation de changement d’usage soit requise comme en atteste une réponse que la ville de [Localité 9] a apporté à son interrogation à ce sujet et alors que le bailleur a donné son autorisation à ce changement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dispose que :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 14] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

Il est constant que si l’affectation à l’usage de logement se présume pour les locaux construits à fin d’habitation, la preuve d’une autre affectation au 1er janvier 1970 peut être apportée par tout moyen.

En l’espèce, la clause « Occupation-Jouissance » du bail stipule que le preneur s’engage à « exercer dans les lieux loués que les activités relatives ou annexées à celles de : Fabrication et Commerce de vente en boulangerie, pâtisserie ».

Les locaux loués sont désignés de la façon suivante :

« Local à usage commercial dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 10], lot n°14, représentant les 1.746-11.985èmes généraux de l’immeuble : A l’angle du [Adresse 7] et de la [Adresse 13] : au rez-de-chaussée, une boutique donnant sur le [Adresse 7], une arrière boutique avec porte cour, couloir et W.C., au sous-sol une cave d’environ 55 m², un appartement sur cour et sur rue, avec deux entrées à droite de la cour composé comme suit : Une entrée, quatre pièces, une cuisine, une salle de bains, une cave. Cet appartement est exclusivement destiné à l’habitation ».

L’appartement a donc été loué à destination d’habitation.

Par lettre du 31 mars 2017, la société EZIM, agissant en qualité de mandataire de la SCI MIZON, bailleresse précédente, a donné son accord pour la réalisation de travaux d’installation d’une chambre froide dans l’appartement loué « sous réserve EXPRESSE que ce lot reste bien qualifié sous la rubrique « habitation » et que cet appartement soit remis dans son état d’origine à votre départ ».

L’autorisation donnée par la précédente bailleresse, « intuitu personae », ne devait cesser de produire ses effets qu’au départ de la locataire et n’a pas pris fin lors de la conclusion de l’acte de renouvellement du bail du 06 août 2018, même s’il n’en est pas fait mention dans cet acte ; mais il n’est pas justifié que l’accord ainsi passé avec l’ancienne bailleresse a date certaine ou était connu de la nouvelle bailleresse lorsqu’elle a acquis les locaux et donc qu’il lui est opposable.

Néanmoins, le tribunal, qui apprécie souverainement la gravité de l’infraction au bail pour déterminer si elle justifie la résiliation de cet acte, ne peut que constater que la bailleresse lui reproche à ce titre une violation de la clause destinant l’appartement à un usage d’habitation motif pris de l’installation d’une chambre froide, alors que celle-ci a pourtant été réalisée avec l’accord préalable et exprès de la précédente propriétaire.

Il ne peut être donc considéré que la locataire a commis une faute en procédant à cette installation dans une partie de l’appartement.

En outre, la locataire produit un échange d’e-mails avec la ville de [Localité 9] du 14 décembre 2023 aux termes duquel :

— elle a posé la question suivante :

« Je vous interroge pour connaître les démarches à suivre dans le cas suivant : une société exploite une activité artisanale de boulangerie dans le secteur Pasteur (…) et bénéficie un bail commercial mixte avec une partie à usage d’habitation en rez-de-chaussée sur cour et sur rue (accès par la cour). Est-ce que l’installation d’une zone de stockage dans la partie « appartement » (sur 40% de la surface) nécessite une autorisation ? L’autorisation donnée par le bailleur est personnelle et cessera lorsque l’activité prendra fin. Par ailleurs les 60% restant de la zone à usage d’habitation contient un WC, une douche, une cuisine et deux pièces. Les gérants ne résident pas sur place en revanche utilisent le local pour déjeuner à midi et se reposer dans la journée. Merci pour votre retour. Bonne journée à vous. »

— le bureau de la protection des locaux d’habitation lui a répondu :

« En réponse à votre message, nous vous informons qu’aucune demande d’autorisation de changement d’usage n’est à déposer, sous réserve que le local est bien à usage mixte.

L’installation d’une zone de stockage dans une partie du local ne doit, bien entendu, engendrer ni nuisance, ni danger pour le voisinage et ne doit conduire à aucun désordre pour le bâti. »

Il est relevé que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’auteur de cette réponse a bien compris la situation qui lui était clairement et précisément exposée.

Il en résulte que l’exploitation de la chambre froide dans une partie de l’appartement n’exige pas d’autorisation de changement d’usage et n’est donc pas en contravention avec les articles L.631-7 et suivants précités.

L’appartement, qui comprend d’autres pièces ainsi qu’une cuisine, une salle d’eau et des sanitaires et est utilisé par les gérants, dont l’activité exige une présence sur place de nuit, pour se reposer et se restaurer, est toujours utilisé conformément à sa destination d’habitation.

L’exploitation d’une chambre froide dans une partie de l’appartement à usage d’habitation ne peut donc justifier une résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, outre les réponses déjà apportées par le tribunal concernant les reproches formulés à l’encontre de la locataire, il est relevé que les griefs qui n’ont pas été précédemment retenus à défaut de caractériser un manquement à une stipulation expresse du bail ne présentent pas non plus une gravité suffisante pour justifier une résiliation du bail.

En effet, il n’apparaît pas que la copropriété ait émis la moindre plainte concernant les grilles des fenêtres, changement mineur que la locataire devra remettre en l’état antérieur à son départ, ou la rampe d’accès qui est amovible et n’occupe qu’un espace réduit devant les portes de la locataire, et en outre pourrait relever des dispositions du règlement de copropriété relatives au dépôt d’objets dans les parties communes, qui est permis en cas de “nécessité”.

En outre, la bailleresse évoque une nuisance pour le voisinage de la chambre froide ainsi qu’une surcharge pour le bâti mais n’en rapporte pas la moindre preuve.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Elle sera par suite également déboutée de ses demandes tendant à l’expulsion de la locataire, à ce qu’il soit statué sur le sort des meubles meublants les lieux et de paiement d’une indemnité d’occupation indexée.

Il convient aussi de rejeter sa demande de paiement d’une indemnité de 60 000 € au titre de travaux de remise en état des locaux dans leur état primitif, qui n’est pas justifiée puisqu’il n’est pas jugé qu’une telle remise en état doit intervenir.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE

La locataire fait valoir que l’attitude de la bailleresse constitue un abus de droit, celle-ci s’acharnant et intimidant sa locataire en lui laissant entrevoir la perte de son outil de travail dans le but de lui nuire.

Elle évoque la délivrance d’une première sommation pendant le pic d’activité des fêtes de fin d’année alors que la mise en demeure précédant cet acte remontait à six mois, et la délivrance d’une seconde sommation alors qu’elle avait largement exposé ses contestations dans ses conclusions.

Elle lui reproche également des menaces et invectives, l’envoi d’une mise en demeure pendant les vacances, un silence opposé à sa demande d’accompagnement lors de la crise sanitaire malgré le paiement des loyers et charges à date utile, une absence d’information sur les travaux d’ampleur réalisés dans l’immeuble pendant deux ans, l’absence d’indemnisation de la dégradation d’un store au cours de ces travaux et l’utilisation des parties communes comme décharge et zone de stockage de matériaux et gravats par les entreprises réalisant ces travaux.

La bailleresse réplique que cette demande ne repose sur aucun fondement juridique, qu’il ne peut lui être reproché un abus de droit d’ester en justice pour les griefs évoqués par la locataire et alors que c’est elle qui a initié la présente procédure.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice d’apporter la preuve de celui-ci, ainsi que de la faute qui en est à l’origine et du lien de causalité entre eux.

Or, en l’espèce, force est de constater que la demanderesse évoque une série de comportements abusifs de la part de sa bailleresse, ainsi d’ailleurs que divers griefs sans lien avec l’action en justice, mais ne fait pas état ni ne justifie du préjudice dont elle sollicite réparation, préjudice qui résulterait de la nécessité d’agir en justice et serait distinct des frais de procédure exposés, lesquels sont couverts par les sommes allouées ci-après.

La demande de paiement d’une indemnité pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 7 000 €.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE que la S.N.C. MIZON EJY a renoncé à se prévaloir du commandement délivré à la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE le 17 décembre 2020 ;

DÉCLARE que la sommation de faire délivrée le 05 avril 2023 par la S.N.C. MIZON EJY à la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE est de nul effet ;

DÉBOUTE la S.N.C. MIZON EJY de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail, de résiliation judiciaire du bail, tendant à l’expulsion de la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE, à ce qu’il soit statuer sur le sort des meubles meublants les lieux, de paiement d’une indemnité d’occupation indexée, de paiement d’une somme de 60 000 € de premiers dommages-intérêts au titre de travaux de remise en état des locaux dans leur état primitif, ainsi que de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE de sa demande d’indemnité pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.N.C. MIZON EJY aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. TRANCHE DE CAKE une somme de sept mille euros (7 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 08 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA