TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03.02.2025 pror 03 Mars 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2024

GROSSE :

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à Me ….Patrice BALDO……………………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/06631 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CS7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er mars 1998, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré MEDITERRANEE a consenti à Monsieur [S] [C] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1501,08 francs.

Par courrier du 29 mars 1999, Monsieur [S] [C] informe son bailleur d’avoir quitté l’appartement sis [Adresse 3] le 4 février 1999 pour cause de divorce et enjoint la société [Adresse 5] de contacter son ex-épouse Madame [X] [J] qui occupe ledit logement.

Le 15 mai 2022 un état des lieux contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de:

2 364,32 euros au titre du solde locatif avec intérêt de droit à compter de l’assignation, 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est utilement retenue à l’audience du 29 janvier 2024, à laquelle la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation.

Elle fait valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [J] a quitté les lieux le 12 mai 2022, et que la somme déposée en garantie ne suffit pas à couvrir les frais de remise en état du bien, d’un montant de 1 924 euros, outre un solde locatif.

Citée à étude, Madame [X] [J] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Par ordonnance d’avant dire droit du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 02 décembre 2024 pour permettre à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de produire le bail donné à Madame [X] [J], et à faire ses observations sur le bail donné à Monsieur [S] [C], ainsi que tout élément attestant de la réalité et de la fiabilité de la signature électronique des états des lieux, attribuée à Madame [X] [J].

A l’audience du 2 décembre 2024, la SCI SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, a produit un courrier de Madame [X] [J] reconnaissant occuper les lieux depuis le 1er mars 1998, et un second du 29 mars 1999 de Monsieur [C] informant son bailleur de son départ du logement au profit de son ex épouse, enfin le requérant soutient qu’il ne s’agit pas d’une signature électronique visée par le Code civil, car l’état des lieux de sortie a été établi sur une tablette en sa présence physique, contre quoi le bailleur lui a remis les clés.

Par courrier réceptionné le 27 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Marseille, Madame [X] [J] fait savoir qu’elle ne pourra comparaître à l’audience de renvoi en raison de son véhicule en panne. Elle conteste le montant réclamé par le bailleur en invoquant avoir récupéré un appartement vétuste avec une « cuisine peinte en vert du sol au plafond, un balcon avec des excréments de pigeons. » Elle fait état de différents désordres lors de son entrée dans les lieux tels qu’une robinetterie vieillissante dans la salle de bain avec un lavabo fissuré, des prises électriques non raccordées au circuit, des fils électriques sans gaines et un plafond écaillé. Elle précise que malgré l’engagement pris par le gardien de changer la baignoire, le lavabo et les prises électriques, aucun de ces travaux n’a été entrepris. Elle indique que le lavabo a fini par se briser par l’effet de l’usage et l’a remplacé.

La requise se plaint également d’un dégât des eaux persistant durant sa location endommageant régulièrement son faux plafond.

Selon Madame [J], lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur lui a assuré que seule la dégradation du lavabo lui était imputable, le reste des désordres relevant de l’usure normale. Enfin aucun relevé d’eau n’a pu être établi, étant impossible d’accéder au compteur.

En tout état de cause, elle souhaite bénéficier d’un délai de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, prorogé au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre de réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en résulte que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Par ailleurs, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le requérant verse au débat l’état des lieux de sortie établi le 10 mai 2022 en présence de la locataire et signé sur tablette de sorte qu’il est contradictoire. Toutefois, il produit un état des lieux d’entrée en date du 1er mars 1998 au nom de Monsieur [S] [C], locataire initiale parti de l’appartement litigieux en septembre 1999, et l’absence d’avenant établissant l’état dans lequel le logement a été récupéré par Madame [X] [J] en sa qualité de locataire et non de simple occupant du chef de Monsieur [S] [C], ne permet pas d’imputer à la requise les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de condamner Madame [X] [J] à lui payer la somme de 2 364,32 euros à au titre de réparations locatives et remise en état.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE est condamnée aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et aucun élément ne justifie d’en écarter l’application.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

REJETTE la demande de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de condamner Madame [X] [J] à lui payer la somme de 2 364,32 euros à au titre de réparations locatives et remise en état,

CONDAMNE la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE aux dépens ;

REJETTE la demande de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de frais d’exécution forcée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT