TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/11652 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2VC6

AFFAIRE :

S.A.S.U. ALSTART et COMPAGNIE (M^e Sébastien [Localité 5] de la SARL THELYS AVOCATS)

C/

Mme [Y] [H] (M^e Cécile BILLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 31 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ALSTART et COMPAGNIE

société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 879 568 426, dont le siège social est [Adresse 2], agissant aux poursuites et diligences de son Président en exercice, Monsieur [K] [C], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [Y] [H]

née le 22 aoüt 1944 à [Localité 4], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 juin 2019, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre [Y] [H], bailleur, et la SASU ALSTART & COMPAGNIE, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Ce bail était à effet du 21 juin 2019 pour se terminer le 20 juin 2028.

Au mois de septembre 2019, la SASU ALSTART & COMPAGNIE a constaté des infiltrations au niveau de la toiture. L’ assureur de la SASU ALSTART & COMPAGNIE a indiqué qu’elle ne prenait pas en charge les travaux de réfection de la toiture.

Au mois d’octobre 2019, [Y] [H] a fait établir un devis pour la réfection de la toiture qui s’est élevé à la somme de 26.110,00 Euros. La totalité des travaux n’a pas été réalisée si bien que les infiltrations ont persisté.

Par lettre recommandée AR en date du 21 janvier 2021, la SASU ALSTART & COMPAGNIE a mis [Y] [H] en demeure de réaliser les travaux et d’indemniser son préjudice.

Par ordonnance en date du 02 mars 2022, le juge des référés a notamment enjoint à [Y] [H] de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture.

Les travaux ont été réalisés entre avril 2022 et mai 2022 pour un coût de49.601,20 Euros. Toutefois, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

*

Par acte en date du 21 novembre 2022, la SASU ALSTART & COMPAGNIE a assigné [Y] [H] aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :

— préjudice matériel : 4.265,00 Euros,

— préjudice de jouissance : 10.000,00 Euros,

— préjudice moral : 5.000,00 Euros

— article 700 du Code de Procédure Civile : 5.000,00 Euros.

Dans ses dernières conclusions, elle réclame les sommes suivantes :

— préjudice matériel : 4.265,00 Euros,

— préjudice de jouissance : 58.800,00 Euros,

— préjudice moral : 20.000,00 Euros

— article 700 du Code de Procédure Civile : 5.000,00 Euros.

Elle réclame en outre :

— la réalisation du désamiantage du local sous astreinte,

— la dispense du paiement des loyers jusqu’à la fin de ces travaux.

La SASU ALSTART & COMPAGNIE fait valoir :

— que la réfection d’une toiture était à la charge du bailleur,

— que ces travaux ne constituaient pas des travaux d’entretien,

— que la mise en œuvre des travaux avait révélé la présence d’amiante qui n’avait pas été complètement enlevée,

— que les travaux réalisés sur la toiture étaient insuffisants,

— que [Y] [H] avait manqué à son obligation de délivrance.

*

[Y] [H] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’elle avait exécuté ses obligations pour assurer à la SASU ALSTART & COMPAGNIE une jouissance paisible,

— qu’elle avait accepté d’indemniser le préjudice de la SASU ALSTART & COMPAGNIE en ne lui réclamant pas deux mois de loyers,

— que les réparations nécessaires étaient à la charge de la SASU ALSTART & COMPAGNIE en ce qu’il s’agissait de travaux d’entretien de l’immeuble et non de grosses réparations,

— qu’elle avait fait précéder à la réfection totale de la toiture,

— que la SASU ALSTART & COMPAGNIE avait reconnu que ces travaux avaient permis de mettre fin aux infiltrations,

— que la SASU ALSTART & COMPAGNIE ne justifiait pas de son préjudice.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 38.710,07 Euros en remboursement des travaux qui n’étaient pas à sa charge,

— la somme de 3.180,00 Euros au titre des loyers abandonnés,

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la réfection de la toiture

Dès le mois de septembre 2021, la SASU ALSTART & COMPAGNIE a constaté des infiltrations en provenance de la toiture.

Le caractère dangereux de la toiture est établi par le constat d’huissier en date du 10 mai 2021, par l’attestation de l’entreprise TMA datée du 13 décembre 2021 et par le compte rendu de l’entreprise RAFFAELLI RENOVATION qui précise que la toiture est à remplacer dans son intégralité

A la suite de l’ordonnance de référé en date du 02 mars 2022, [Y] [H] a fait procéder à la réfection de la toiture.

Il résulte du constat de commissaire de justice en date du 25 janvier 2023 que beaucoup de pièces de la charpente n’ont pas été changées et qu’il existe des traces de fuites récurrentes et récentes.

Les travaux de réparation et de réfection d’une toiture sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil et demeurent à la charge du bailleur.

La SASU ALSTART & COMPAGNIE est donc fondée à réclamer la réparation du préjudice subi du fait des infiltration sur le fondement de l’article 1719 du Code Civil.

La demande reconventionnelle de [Y] [H] tendant au remboursement des travaux et des loyers abandonnés entre dès lors en voie de rejet.

— Sur la présence d’amiante

Les travaux de désamiantage sont des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil et demeurent à la charge du bailleur.

Il résulte de l’attestation de l’entreprise TMA datée du 13 décembre 2021 et du compte rendu de l’entreprise RAFFAELLI RENOVATION que la toiture était constituée de plaques en amiante.

Il résulte du constat de commissaire de justice en date du 25 janvier 2023 que des bâches existant avant les travaux étaient encore fixées sous la toiture et qu’il y avait potentiellement de la poussière d’amiante entre les bâches et les plaques de couverture. Le constat indique également qu’il y a dans tous les locaux de poussière qui contient potentiellement de l’amiante. En l’état de l’utilisation du terme potentiellement,la présence d’amiante n’est pas démontrée par le constat de commissaire de justice.

Le devis de la SAS ECOLEX n’étant pas contradictoire, il ne peut avoir de valeur probante.

Aucune expertise ou même constatation contradictoires n’ont été réalisées. La présence effective d’amiante ne résulte donc d’aucun élément objectif.

La responsabilité de [Y] [H] ne peut dès lors être retenue de ce chef.

— Sur l’indemnisation du préjudice de la SASU ALSTART & COMPAGNIE

— Sur le préjudice matériel et les frais de remise en état à la suite des infiltrations

La SASU ALSTART & COMPAGNIE ne produit aucun document de nature à établir la durée et le coût de l’intervention de ses employés.

Les documents produits en pièce 21 ne permette pas d’établir l’achat de matériel à hauteur de la somme de 425,00 Euros.

La demande formée de ce chef entre dès lors en voie de rejet.

— Sur le préjudice de jouissance

La demande formée pour la période allant du 02 octobre 2019 et le mois d’avril 2022 apparaît justifiée dans son principe, le préjudice résultant des infiltrations, et dans son montant. Il sera dès lors fait droit.

La demande formée pour la période d’avril 2022 à septembre 2024 entre en voie de rejet en l’absence de démonstration de la présence d’amiante.

— Sur le préjudice moral et d’anxiété

Une société peut subir un préjudice moral résultant de sa désorganisation et d’une atteinte à son image.

La SASU ALSTART & COMPAGNIE évoque un risque d’effondrement de la toiture qui n’est pas démontré.

Il en est de même de l’exposition de ses salariés à l’amiante dans la mesure où la présence de celle-ci n’est pas établie.

— Sur l’exécution forcée des travaux

Le risque d’effondrement du toit et la présence d’amiante n’étant pas démontrés, cette demande entre en voie de rejet.

— Sur la demande de suspension des loyers

La SASU ALSTART & COMPAGNIE fonde sa demande sur la nécessité de faire réaliser des travaux de désamiantage. La présence d’amiante n’ayant pas été établie, cette demande entre en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du rejet d’une partie de son argumentation principale, la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par [Y] [H] entre en voie de rejet.

Chacune des parties succombant pour partie dans ses demandes, iln’y a pas lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour le même motif, il y a lieu à partage des dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE [Y] [H] responsable du préjudice subi par la SASU ALSTART & COMPAGNIE du fait des infiltrations,

CONDAMNE [Y] [H] à verser à la SASU ALSTART & COMPAGNIE la somme de 10.080,00 Euros au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande formée par la SASU ALSTART & COMPAGNIE au titre du préjudice matériel,

REJETTE la demande formée par la SASU ALSTART & COMPAGNIE au titre du préjudice moral résultant de l’anxiété causée par le risque d’effondrement de la toiture,

REJETTE la demande de la SASU ALSTART & COMPAGNIE tendant à l’exécution forcée de travaux en toiture,

REJETTE la demande formée par [Y] [H] au titre du remboursement des travaux engagés et des loyers abandonnés,

*

REJETTE toutes les demandes de la SASU ALSTART & COMPAGNIE fondées sur la présence d’amiante dans le local,

*

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [Y] [H] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande formée par [Y] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SASU ALSTART & COMPAGNIE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SASU ALSTART & COMPAGNIE,

—  50 % à la charge de [Y] [H],

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 31 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT