Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b5, 8 septembre 2025, n° 23/07626

TJ Marseille 8 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-justification des impayés
La cour a estimé que la S.C.I. PAT ne prouve pas la dette locative, rendant la demande de paiement des arriérés de loyers irrecevable.
Rejeté
Droit à l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que la S.C.I. PAT ne peut pas réclamer à la fois un arriéré de loyer et une indemnité d'occupation, car le locataire avait un bail en cours.
Rejeté
Dommages causés par le locataire
La cour a noté que la S.C.I. PAT ne produit pas de preuve de la réalisation des travaux ni de leur coût, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de fondement juridique et de preuve des préjudices allégués.
Accepté
Frais exposés
La cour a jugé équitable d'allouer des frais irrépétibles à la S.A.S. CABINET DEVICTOR, compte tenu du rejet des demandes de la S.C.I. PAT.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b5, 8 sept. 2025, n° 23/07626
Numéro(s) :	23/07626
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Evan, Ariel COHENAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. PAT ( Me [ C ] ), LA S.C.I. PAT c/ LA S.A.S. CABINET DEVICTOR, S.A.S. CABINET DEVICTOR ( Me ERMENEUX de la, )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/07626 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3REK

AFFAIRE :

S.C.I. PAT (Me [C])

S.A.S. CABINET DEVICTOR (M^e ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 08 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. PAT

immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 442 122 511, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis Chez Madame [P] [Z] – [Adresse 1]

représentée par Maître Evan, Ariel COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.S. CABINET DEVICTOR

immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 063 804 355, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 2]

FAITS ET PROCEDURE

Le 01 août 2004, la SCI PAT a confié à la SAS CABINET DEVICTOR la gestion de trois biens lui appartenant.

Le 01 septembre 2016, la SAS CABINET DEVICTOR a consenti à [O] [X] un bail concernant un appartement en rez-de-chaussée situé [Adresse 3]. Le 14 juillet 2018, la résiliation du bail est intervenue selon préavis donné par [O] [X].

Le frère de [O] [X], [Y] [X] a repris le bail.

Le 31 décembre 2018, la SCI PAT a résilié le contrat de gestion la liant à la SAS CABINET DEVICTOR.

[Y] [X] aurait quitté les lieux le même jour.

Par acte en date du 04 juillet 2023, la SCI PAT a assigné la SAS CABINET DEVICTOR aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation :

— la somme de 3.716,85 Euros au titre des arriérés de loyers,

— la somme de 3.716,85 Euros majorée de 10 % au titre de l’indemnité d’occupation,

— la somme de 7.445,00 Euros au titre de la remise en état,

— la somme de 1.146,00 Euros au titre de la perte de loyers pendant la durée des travaux,

— la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI PAT fait valoir :

— que la SAS CABINET DEVICTOR avait transféré le bail à [Y] [X] sans établir de contrat ni d’état des lieux,

— que la SAS CABINET DEVICTOR n’avait pas vérifié la solvabilité de [Y] [X],

— qu’un constat d’huissier permettait de démontrer l’état déplorable du bien,

— que, malgré les impayés, la SAS CABINET DEVICTOR n’avait pas mis en œuvre la garantie LOYERS IMPAYES,

— que la SAS CABINET DEVICTOR n’avait pas vérifié si [Y] [X] avait souscrit une assurance [Adresse 5],

— que la SAS CABINET DEVICTOR n’avait provisionné aucune caution,

— que l’authenticité du contrat de location était sujette à caution,

— que la SAS CABINET DEVICTOR n’avait pas sollicité son avis avant de louer le bien à [Y] [X].

La SAS CABINET DEVICTOR conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’un bail avait établi avec [Y] [X] le 02 juillet 2018,

— qu’un état des lieux avait été établi,

— que les affirmations de la SCI PAT n’étaient corroborées par aucun élément objectif,

— que la SCI PAT n’établissait pas les impayés de loyers,

— que le constat d’huissier produit par la SCI PAT ne permettait pas d’identifier l’auteur des dégradations,

— que les désordres constatés par l’huissier ne constituaient pas des dégradations structurelles du bâtiment,

— qu’elle ne pouvait pas être condamnée en raison d’une inexécution contractuelle du locataire envers le bailleur.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

— Sur la responsabilité de la SAS CABINET DEVICTOR

L’agent immobilier, administrateur d’un bien, est tenu d’une obligation de moyens.

La SCI PAT n’a pas souscrit la GARANTIE LOYERS IMPAYES.

Un contrat de bail a été établi le 02 juillet 2018 entre la SCI PAT représentée par la SAS CABINET DEVICTOR, bailleur, et [Y] [X], preneur. Le bail était à effet du 15 juillet 2018. Un état des lieux a été établi le 12 juillet 2018.

Un dépôt de garantie d’un mois de loyer était prévu mais il n’a pas été versé. Les engagements de [Y] [X] étaient garantis par un cautionnement solidaire.

La SAS CABINET DEVICTOR ne pouvait pas engager de procédure à l’encontre de [Y] [X] dans la mesure où le mandat de gestion avait été résilié le 31 décembre 2018.

Pour autant, la SAS CABINET DEVICTOR ne justifie pas avoir vérifié la solvabilité de [Y] [X].

Aucune pièce d’identité de [Y] [X] n’est produite.

La signature figurant dans le bail ne correspond pas à celle du courrier de [Y] [X] du 19 juin 2018.

La SAS CABINET DEVICTOR n’a pas sollicité l’accord de la SCI PAT sur le choix de [Y] [X] comme locataire.

La SAS CABINET DEVICTOR ne justifie pas avoir vérifié si [Y] [X] avait souscrit une assurance [Adresse 5].

En l’état de ces éléments, la SAS CABINET DEVICTOR a commis des manquements de nature à engager sa responsabilité.

— Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI PAT

La SCI PAT ne peut pas réclamer à la fois un arriéré de loyer et un arriéré d’indemnité d’occupation. [Y] [X] étant titulaire d’un bail, il convient de rejeter la demande d’indemnité d’occupation.

La SCI PAT ne rapporte pas la preuve de la dette locative. En effet, les mails dont la SCI PAT fait état concernent le versement de la caution. Par ailleurs, le compte rendu de gestion établi par la société CENTURY 21 concerne la période du 01 septembre 2020 au 01 janvier 2021.

La SCI PAT n’a pas souscrit la GARANTIE LOYERS IMPAYES et la SAS CABINET DEVICTOR ne justifie pas lui avoir conseillé de le faire. La SAS CABINET DEVICTOR est donc susceptible de prendre en charge les dégradations commises par [Y] [X].

Les états des lieux du 01 juillet 2015 et du 12 juillet 2018 ne sont pas lisibles et ne permettent pas de déterminer l’état de l’appartement. Le constat d’huissier du 13 janvier 2021 a révélé de nombreux désordres dont la responsabilité incombe au vu de éléments produits à [Y] [X] occupant des lieux.

Pour autant, la SCI PAT ne produit pas de facture acquittée des travaux. En effet, la pièce 8 est un devis daté du 07 février 2021. La pièce 11 mentionnée dans les pièces communiquées à la fin des dernières conclusions de la SCI PAT ne fait pas l’objet d’un bordereau régulièrement notifié et ne figure pas à son dossier de plaidoirie.

La SCI PAT ne justifie pas de la réalisation des travaux ni de leur durée.

En l’état de ces éléments, les demandes indemnitaires formées par la SCI PAT entrent en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du rejet de son argumentation principale, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI PAT entre en voie de rejet.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI PAT les frais irrépétibles par elle exposés.

Il convient d’allouer à la SAS CABINET DEVICTOR la somme équitable de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SCI PAT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE la SCI PAT à verser à la SAS CABINET DEVICTOR la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,