TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 AOUT 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00305 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDP2

Minute : n° 25/323

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A. SADAJUP, représentée par le Président du Directoire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

S.C.P. BR ASSOCIES prise en la personne de Me [M] [R] es qualité de liquidateur de la SAS STECI dont l’établissement secondaire est situé [Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :19/08/2025

exécutoire & expédition

à :M^e CANO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2007, la S.A. Sadajup a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 4 juin 2007, à la S.A.R.L. Anassan un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial “[Adresse 7]” lieudit “[Adresse 5]” à [Localité 8] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 24 000,00 euros H.T., outre des provisions sur charges d’un montant annuel de 7 200,00 euros H.T., toutes ces sommes étant payables trimestriellement.

Ces locaux commerciaux sont à usage de parfumerie, institut de beauté et soins esthétiques, cosmétique, produits de maquillage.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 années par acte du 1er octobre 2020, le loyer étant désormais de 31 190,00 euros H.T. par an.

Par acte du 20 juin 2024, auquel est intervenue la société bailleresse, la S.A.R.L. Anassan a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la S.A.S. Steci,

Par jugement du 5 décembre 2024, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence (13) a placé la S.A.S. Steci en redressement judiciaire et désigné la S.C.P. BR Associés en qualité de mandataire judiciaire. Par courrier recommandé du 23 janvier 2025, la S.A. Sadajup a déclaré sa créance de loyers, d’un montant de 10 096,92 euros, entre les mains du mandataire judiciaire.

Par jugement du 30 avril 2025, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire, la S.C.P. BR Associés étant désignée aux fonctions de liquidateur. La S.A. Sadajup a effectué une nouvelle déclaration de créances, d’un montant de 17 428,91 euros, par courrier recommandé du 20 mai 2025.

Constatant que, depuis l’ouverture de la procédure collective, les loyers demeurent impayés par la locataire, et ce malgré la délivrance le 24 avril 2025 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.A. Sadajup a fait citer, par acte extra-judiciaire du 17 juin 2025, la S.C.P. BR Associés, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. Steci, devant la présente juridiction aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial liant la société Sadajup à la société Steci à la date du 24 mai 2025,

— ordonner l’expulsion de la société BR Associés, es qualité de liquidateur de la société Steci, ainsi que celle de tous occupants du chef de la société Steci et de toutes marchandises du local loué, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société BR Associés, es qualité de liquidateur de la société Steci, à verser à la société Sadajup une indemnité d’occupation d’un montant de 3 590,26 euros H.T. à compter du 24 mai 2025 par mois d’occupation, dès le 1er jour d’occupation, quelle que soit la durée de l’occupation sur le mois et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

— condamner la société BR Associés, es qualité de liquidateur de la société Steci, aux entiers dépens, au coût des constats d’huissier et du commandement ainsi qu’à une somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la S.A. Sadajup, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.C.P. BR Associés, prise en sa qualité de liquidateur de la S.A.S. Steci, n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, la S.A. Sadajup justifie avoir notifié sa demande de résiliation du bail à la S.A. Caisse d’Epargne C.E.P.A.C., créancier inscrit, par acte extra judiciaire du 20 juin 2025.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.A. Sadajup et la S.A.R.L. Anassan, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Steci, contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “A défaut par le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, comme de celles du règlement intérieur applicable au centre commercial, tels qu’annexés aux présentes, ou de payer exactement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou des accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures”.

La S.A.S. Steci a été placée en redressement judiciaire par jugement du 5 décembre 2024. Conformément aux dispositions des articles L.145-45 et L.622-13 du code de commerce, le bail commercial en cours s’est poursuivi.

Selon l’article L.641-12 3° du code de commerce, “le bailleur peut […] demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail [des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise] pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire […] ”, avec cette précision que, conformément aux dispositions de l’article L.622-14 du code de commerce, auquel l’article L.641-12 renvoie, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter de la date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire.

Il est établi par le décompte versé aux débats que, postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la S.A.S. Steci est demeurée défaillante dans le paiement intégral de ses loyers et charges pour les deux premiers trimestres de l’année 2025. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 24 avril 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. Steci n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 17 227,27 euros à la date du commandement. Par ailleurs, la société bailleresse a introduit son action en résiliation du bail plus de trois mois après la date du jugement ouvrant à l’égard de la société locataire une procédure de redressement judiciaire. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.C.P. BR Associés, es qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. Steci, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur cette défaillance, ni ne sollicite de délais pour apurer la dette de la S.A.S. Steci. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 25 mai 2025, date à laquelle la locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de la locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, non formée à titre provisionnel par la S.A. Sadajup, ne peut être accueillie puisque d’une part le juge des référés ne peut condamner qu’au paiement d’une provision, en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que d’autre part, en application des dispositions de l’article L.622-22 du code de commerce, auquel renvoie l’article L.641-3 de ce même code, le juge ne peut que fixer le montant de la créance d’indemnité d’occupation de la société bailleresse, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. Steci, représentée par son liquidateur judiciaire, la S.C.P. BR Associés, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût des divers actes extra judiciaires (commandement de payer, assignation …).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée à la S.A. Sadajup au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits de bailleur.

La S.A. Sadajup ne démontrant pas que les conditions du traitement préférentiel de l’article L.641-13 sont réunies, la créance de dépens et de frais irrépétibles sera fixée au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.S. Steci, étant rappelé que la fixation de la créance ne peut être faite que dans la limite du montant déclaré dans la déclaration de créance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. Steci, venant aux droits de la S.A.R.L. Anassan, relatif à un local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial “[Adresse 6] de la Cité”, lieudit “[Adresse 5]” à [Localité 8] (84), propriété de la S.A. Sadajup, s’est trouvé résilié de plein droit le 25 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. Steci, représentée par son liquidateur judiciaire, la S.C.P. BR Associés, est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. Steci, représentée par son liquidateur judiciaire, la S.C.P. BR Associés, de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTONS la S.A. Sadajup de sa demande en condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation,

FIXONS au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.S. Steci la créance de frais irrépétibles de la S.A. Sadajup, d’un montant de MILLE EUROS (1 000,00 EUR), ainsi que les dépens de la présente instance,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT